Bảo Đảm Tiền Vay Bằng Quyền Sử Dụng Đất Trong Giao Dịch Tín Dụng Tại Việt Nam

Khám phá sách chuyên khảo về bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay tại Việt Nam cho tổ chức tín dụng và khách hàng.

• Tác giả: Ts. Viên Thế Giang
• Trường học: Trường Đại Học Ngân Hàng TP. Hồ Chí Minh
• Đề tài: Bảo Đảm Tiền Vay Qua Quyền Sử Dụng Đất Tại Việt Nam
• Loại tài liệu: sách chuyên khảo
• Năm xuất bản: 2022
• Địa điểm: TP. Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HỆ THỐNG TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY TRONG GIAO DỊCH CHO VAY CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG
• 1.1. Bảo đảm an toàn trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng
• 1.2. Quyền sử dụng đất trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai
• 1.2.1. Chế độ sở đất đai và việc thực hiện quyền đại diện toàn dân về đất đai của Nhà nước
• 1.2.2. Chế độ sở hữu đất đai
• 1.3. Bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng
• 1.3.1. Cho vay: một nghiệp vụ cấp tín dụng của tổ chức tín dụng
• 1.3.2. Yêu cầu bảo đảm an toàn trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng
• 1.3.3. Vai trò của bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng
• 1.3.4. Nhân tố tác động đến nhận tài sản bảo đảm tiền vay là quyền sử dụng đất của tổ chức tín dụng
• 2. ĐIỀU CHỈNH PHÁP LUẬT ĐỐI VỚI GIAO DỊCH BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG GIAO DỊCH CHO VAY CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG
• 2.1. TỔNG QUAN ĐIỀU CHỈNH PHÁP LUẬT ĐỐI VỚI GIAO DỊCH BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG GIAO DỊCH CHO VAY CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG
• 2.1.1. Khái niệm điều chỉnh pháp luật đối với quan hệ bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng
• 2.1.2. Đặc điểm bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng
• 2.2. NỘI DUNG ĐIỀU CHỈNH PHÁP LUẬT ĐỐI VỚI GIAO DỊCH BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG GIAO DỊCH CHO VAY CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG
• 2.2.1. Chủ thể tham gia giao dịch bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng
• 2.2.2. Đối tượng của giao dịch bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng
• 2.2.3. Hình thức bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng
• 2.2.4. Trình tự, thủ tục xác lập giao dịch bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng
• 2.2.5. Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng
• 2.3. QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG GIAO DỊCH CHO VAY CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG
• 2.3.1. Ba tính chất của khuôn khổ pháp luật điều chỉnh giao dịch bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất của tổ chức tín dụng với khách hàng
• 2.3.2. Bất cập trong nội dung pháp luật điều chỉnh giao dịch bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất của tổ chức tín dụng với khách hàng
• 3. THỰC THI PHÁP LUẬT BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG GIAO DỊCH CHO VAY CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG
• 3.1. PHƯƠNG PHÁP TRIỂN KHAI ĐÁNH GIÁ THỰC TIỄN THỰC THI PHÁP LUẬT BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG GIAO DỊCH CHO VAY CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG
• 3.1.1. Thu thập dữ liệu thông qua khảo sát bằng bảng hỏi
• 3.1.2. Thu thập dữ liệu thông qua thực tiễn xét xử tranh chấp hợp đồng tín dụng
• 3.2. THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG GIAO DỊCH CHO VAY CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG ĐỐI VỚI HỘ GIA ĐÌNH SỬ DỤNG ĐẤT
• 3.2.1. Hộ gia đình trong hệ thống chủ thể của Bộ luật Dân sự
• 3.2.2. Hộ gia đình sử dụng đất trong Luật Đất đai
• 3.2.3. Thực tiễn xác lập và thực hiện giao dịch bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất của tổ chức tín dụng đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất
• 3.2.4. Rủi ro phát sinh từ giao dịch bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất của tổ chức tín dụng đối với hộ gia đình sử dụng đất từ thực tiễn xét xử
• 3.3. THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG GIAO DỊCH CHO VAY CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG ĐỐI VỚI TỔ CHỨC SỬ DỤNG ĐẤT
• 3.3.1. Tổ chức sử dụng đất tham gia giao dịch bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất
• 3.3.2. Biện pháp bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế
• 3.3.3. Những vi phạm hợp đồng thường bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất gặp của tổ chức sử dụng đất
• 3.3.4. Các tranh chấp thường gặp khi thực hiện hợp đồng bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất của tổ chức và hình thức giải quyết tranh chấp được lựa chọn
• 3.3.5. Bài học kinh nghiệm rút ra từ thực tiễn xác lập và thực hiện giao dịch bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất của tổ chức tín dụng đối với tổ chức sử dụng đất
• 4. NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG GIAO DỊCH CHO VAY CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG
• 4.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN ĐÒI HỎI NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG
• 4.1.1. Chủ trương mới của Đảng về đất đai và thị trường quyền sử dụng đất có tác động đến giao dịch quyền sử dụng đất của người sử dụng đất
• 4.1.2. Sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 nhằm xác định đúng và khai thác tốt giá trị quyền sử dụng đất phục vụ phát triển kinh tế xã hội
• 4.1.3. Triển khai chiến lược phát triển ngành ngân hàng đến năm 2025, tầm nhìn 2030: bảo đảm an toàn là nội dung cốt lõi
• 4.1.4. Bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất trong mối tương quan với phát triển tín dụng xanh và phòng ngừa rủi ro môi trường xã hội
• 4.2. PHƯƠNG HƯỚNG NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG GIAO DỊCH CHO VAY CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG
• 4.3. GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG GIAO DỊCH CHO VAY CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG
• 4.3.1. Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng của nhà nước
• 4.3.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay đối với khách hàng của tổ chức tín dụng
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Giới thiệu về bảo đảm tiền vay qua quyền sử dụng đất

Bảo đảm tiền vay qua quyền sử dụng đất là một vấn đề quan trọng trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng tại Việt Nam. Tiền vay thường đi kèm với các rủi ro nhất định, do đó, việc sử dụng quyền sử dụng đất như một hình thức bảo đảm là một giải pháp hiệu quả. Theo thống kê, quyền sử dụng đất là loại tài sản phổ biến nhất được sử dụng để bảo đảm cho các khoản vay. Điều này không chỉ giúp các tổ chức tín dụng giảm thiểu rủi ro mà còn tạo điều kiện cho khách hàng tiếp cận vay vốn ngân hàng dễ dàng hơn. Tuy nhiên, việc áp dụng hình thức bảo đảm này cần được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật nhằm đảm bảo tính hợp pháp và khả thi trong việc xử lý tài sản bảo đảm khi xảy ra tranh chấp. Một số nghiên cứu chỉ ra rằng, bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất không chỉ giúp tăng cường an toàn cho các giao dịch tín dụng mà còn góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản.

II. Quyền sử dụng đất trong hệ thống tài sản bảo đảm

Quyền sử dụng đất trong hệ thống tài sản bảo đảm tiền vay là một khái niệm quan trọng trong pháp luật Việt Nam. Theo quy định của Luật Đất đai, quyền sử dụng đất được xem là một loại tài sản đặc thù, có giá trị lớn và được bảo vệ bởi pháp luật. Việc xác định rõ ràng quyền sử dụng đất giúp các tổ chức tín dụng có cơ sở pháp lý vững chắc khi thực hiện các giao dịch bảo đảm. Tài sản thế chấp trong trường hợp này không chỉ đơn thuần là quyền sử dụng đất mà còn bao gồm các tài sản gắn liền với đất. Điều này tạo ra một hệ thống bảo đảm đa dạng, giúp các tổ chức tín dụng có thể lựa chọn phương thức bảo đảm phù hợp nhất. Tuy nhiên, việc quản lý và thực hiện quyền sử dụng đất cũng gặp phải nhiều thách thức, đặc biệt là trong bối cảnh pháp luật còn nhiều bất cập. Do đó, việc hoàn thiện các quy định liên quan đến quyền sử dụng đất là cần thiết để đảm bảo tính khả thi và hiệu quả trong các giao dịch bảo đảm.

III. Các hình thức bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất

Trong giao dịch cho vay, các tổ chức tín dụng có thể áp dụng nhiều hình thức bảo đảm tiền vay khác nhau bằng quyền sử dụng đất. Hình thức phổ biến nhất là thế chấp đất. Theo đó, khách hàng sẽ sử dụng quyền sử dụng đất của mình làm tài sản bảo đảm cho khoản vay. Ngoài ra, việc bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất của bên thứ ba cũng là một giải pháp khả thi. Điều này không chỉ giúp tăng cường tính an toàn cho khoản vay mà còn tạo điều kiện cho khách hàng có thể tiếp cận nguồn vốn một cách dễ dàng hơn. Tuy nhiên, các hình thức này cần phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật để đảm bảo tính hợp pháp và khả thi trong việc xử lý tài sản bảo đảm khi có tranh chấp xảy ra. Các tổ chức tín dụng cũng cần phải có quy trình thẩm định tài sản bảo đảm một cách cẩn thận để hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay.

IV. Thực tiễn và rủi ro trong bảo đảm tiền vay

Mặc dù việc bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất mang lại nhiều lợi ích, nhưng thực tiễn cũng cho thấy không ít rủi ro. Nhiều trường hợp khách hàng không thể thanh toán khoản vay dẫn đến việc xử lý tài sản bảo đảm gặp khó khăn. Điều này không chỉ gây thiệt hại cho tổ chức tín dụng mà còn ảnh hưởng đến an ninh trật tự tại địa phương. Theo thống kê, số lượng các vụ tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất ngày càng gia tăng, khiến cho các tổ chức tín dụng phải đối mặt với nhiều rủi ro pháp lý. Để giảm thiểu những rủi ro này, các tổ chức tín dụng cần xây dựng quy trình cho vay chặt chẽ, thẩm định tài sản bảo đảm một cách cẩn trọng và có các biện pháp phòng ngừa rủi ro hiệu quả. Điều này không chỉ bảo vệ quyền lợi của tổ chức tín dụng mà còn đảm bảo quyền lợi hợp pháp của khách hàng.

V. Đề xuất cải cách pháp luật về bảo đảm tiền vay

Để nâng cao hiệu quả của bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất, cần thiết phải có những cải cách pháp luật phù hợp. Hiện nay, hệ thống pháp luật về bảo đảm tiền vay còn nhiều bất cập, gây khó khăn trong việc thực hiện và áp dụng. Việc quy định dàn trải trong nhiều văn bản pháp luật khác nhau đã dẫn đến sự không thống nhất và khó khăn trong việc hiểu và thực hiện. Do đó, cần xây dựng một khung pháp lý rõ ràng và thống nhất hơn, giúp các tổ chức tín dụng có thể thực hiện quyền bảo đảm một cách hiệu quả và hợp pháp. Ngoài ra, cần tăng cường công tác đào tạo và nâng cao nhận thức cho cán bộ ngân hàng về các quy định pháp luật liên quan đến bảo đảm tiền vay. Điều này sẽ giúp cải thiện chất lượng dịch vụ tín dụng và giảm thiểu rủi ro trong hoạt động cho vay.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1 QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HỆ THỐNG TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY TRONG GIAO DỊCH CHO VAY CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG Bảo đảm an toàn trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng luôn là vấn đề thu hút sự quan tâm không chỉ của tổ chức tín dụng mà còn của Ngân hàng Nhà nước – cơ quan có chức năng quản lý nhà nước về tiền tệ và hoạt động ngân hàng. Thực tế cho thấy, khi tổ chức tín dụng không thu hồi được vốn đã cho khách hàng vay sẽ phát sinh nợ xấu và nếu không xử lý được triệt để sẽ là nguyên nhân dẫn đến hoạt động yếu kém và cần phải được xử lý. Lý luận và thực tiễn đã chứng minh, xử lý một ngân hàng yếu kém, dù do bất kỳ nguyên nhân nào cũng là một tình huống tốn kém và khó chịu, tiềm ẩn những tác động tiêu cực đến hệ thống tài chính không chỉ của từng quốc gia mà có thể là của cả khu vực, thậm chí ảnh hưởng đến hệ thống toàn cầu1 mà cuộc khủng hoảng tài chính năm 2007 là minh chứng rõ nhất. Để bảo đảm an toàn hoạt động ngân hàng, tổ chức tín dụng áp dụng nhiều biện pháp khác nhau như xây dựng quy trình tín dụng chặt chẽ, thẩm định cẩn trọng, giám sát sau vay vốn… trong đó, sử dụng biện pháp bảo đảm tiền vay là biện pháp được ưu tiên lựa chọn.

Trước đây, bảo đảm tiền vay là yêu cầu bắt buộc, theo đó, tổ chức tín dụng cho vay trên cơ sở có bảo đảm bằng tài sản cầm cố, thế chấp của khách hàng vay, bảo lãnh của bên thứ ba; không được cho vay trên cơ sở cầm cố bằng cổ phiếu của chính tổ chức tín dụng cho vay. Việc cho vay có bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay và việc cho vay không có bảo đảm bằng tài sản đối với khách hàng được thực hiện theo quy định của Chính phủ2. Khi được sửa đổi, bổ sung năm 2004 và tiếp tục là Luật các Tổ chức tín dụng năm 2010, sửa đổi 2017 1 Gavrilă Simona Petrina, “International and Community Issues on Bankruptcy Regulation of Credit Institutions,” Ovidius University Annals, Economic Sciences Series, Vol. XI, Issue 2 (2011), pp.

2 Điều 52 (2), (3) Luật các tổ chức tín dụng 1997. 10 nhà làm luật cho phép tổ chức tín dụng có quyền xem xét, quyết định cho vay trên cơ sở có bảo đảm hoặc không có bảo đảm bằng tài sản cầm cố, thế chấp của khách hàng vay, bảo lãnh của bên thứ ba và chịu trách nhiệm về quyết định của mình3. Khi nhận tài sản bảo đảm, một trong những vấn đề được quan tâm là lựa chọn tài sản bảo đảm vừa an toàn về mặt pháp lý, vừa thuận tiện trong xử lý tài sản bảo đảm trong trường hợp khác hàng không thanh toán được theo thoả thuận trong hợp đồng tín dụng, trong đó, nhận thức đúng quy định pháp luật về về tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong Bộ luật Dân sự với các luật chuyên ngành. Theo đó, trường hợp pháp luật về đất đai, nhà ở, đầu tư, doanh nghiệp, chứng khoán, bảo hiểm, ngân hàng, tài nguyên thiên nhiên, thủy sản, lâm nghiệp, hàng không, hàng hải, sở hữu trí tuệ, khoa học và công nghệ hoặc lĩnh vực khác có quy định đặc thù về tài sản bảo đảm, xác lập, thực hiện biện pháp bảo đảm hoặc xử lý tài sản bảo đảm thì áp dụng quy định đặc thù đó 4.

Chương này tập trung làm rõ những vấn đề lý luận liên quan đến quyền sử dụng đất trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng. QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG CHẾ ĐỘ SỞ HỮU TOÀN DÂN VỀ ĐẤT ĐAI 1. Chế độ sở đất đai và việc thực hiện quyền đại diện toàn dân về đất đai của Nhà nước 1. Chế độ sở hữu đất đai Sở hữu là một vấn đề chính yếu trong khoa học pháp lý với nội dung là quyền đối vật chính yếu quan trọng nhất vì chủ sở hữu có đủ quyền sử dụng, quyền thu lợi và quyền tuỳ ý định đoạt tài sản mà chủ sở hữu có.

Theo quan 3 Điều 1 (13) Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật các tổ chức tín dụng, được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XI, kỳ họp thứ 5 thông qua ngày 15/6/2004. 4 Điều 4 (1) Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/03/2021 của Chính phủ quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. 11 niệm cổ điển, quyền sở hữu mang tính cách tuyệt đối, nghĩa là không ai có thể xâm phạm tới. Tuy nhiên, do ảnh hưởng của chủ nghĩa xã hội, nhà làm luật cũng hạn chế quyền sở hữu về nhiều phương diện.

Ngoài ra, thực tiễn xét xử, án lệ cũng áp dụng học thuyết hạn chế đối với chủ sở hữu khi sử dụng tài sản của mình với ý định gây thiệt hại cho người khác5. Quan hệ sở hữu là quan hệ giữa người với người trong quá trình chiếm hữu các của cải vật chất trong một chế độ xã hội, với nhiều hình thức sở hữu khác nhau6. Nội dung chính của sở hữu đề cập đến việc chiếm hữu, sử dụng và hưởng thụ của cải vật chất trong xã hội7. Cái quyết định đến bản chất của chế độ sở hữu chính là cấu trúc quyền năng và chủ thể tham gia quan hệ sở hữu nên việc đề cao quá vai trò của hình thức sở hữu đã được chứng minh là sai lầm trong thực tiễn, bởi lẽ, cốt lõi của sở hữu là xác định sở hữu thuộc về ai, do ai chiếm hữu, sử dụng, định đoạt trong xã hội8.

Đối với đất đai, xác định chủ sở hữu đất đai và chế độ sở hữu luôn là vấn đề quan trọng vì nó (đất đai) không chỉ là tư liệu sản xuất không thể thiếu của quá trình phát triển, đồng thời có ý nghĩa quyết định đến việc khai thác giá trị của đất đai cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội. Nói cách khác, xác định, lựa chọn chế độ sở hữu đất đai không chỉ liên quan đến yếu tố sở hữu mà còn quyết định đến khai thác giá trị thương mại của đất đai phục vụ cho các hoạt động sản xuất, kinh doanh cũng như phát triển thị trường bất động sản. Sở hữu đất đai có liên quan trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của mọi tổ chức, cá nhân, là phương tiện để thực hiện mục đích khác nhau từ mục đích của nhà nước (để quản lý, để kiểm soát khi cần thiết) đến mục đích của chủ sở hữu (để thực hiện các quyền) cũng như của các chủ thể khác có liên quan trên thị trường giao 5 Vũ Văn Mẫu, Lê Đình Chân, Lưu Văn Bình, Hồ Thới Sang, Tiểu từ điển Luật và Kinh tế, Soạn riêng cho tân sinh viên theo đúng chương trình luật khoa cử nhân năm thứ nhất (các Ban A và B) Tủ sách đại học Sài Gòn, 1973-1974, tr. 6 Viện Khoa học Pháp lý – Bộ Tư pháp, Từ điển luật học, Nxb.

Tư pháp và Nxb. Từ điển Bách khoa, Hà Nội, 2006, tr. 7 Viện Ngôn ngữ học, Từ điển tiếng Việt, Nxb. Từ điển Bách khoa, Hà Nội, 2010, tr.

8 Viện Khoa học Pháp lý – Bộ Tư pháp, Từ điển luật học, Nxb. Tư pháp và Nxb. Từ điển Bách khoa, Hà Nội, 2006, tr. 12 dịch quyền sử dụng đất.

Có một điều không thể phủ nhận là, sai lầm trong xác định mục đích sở hữu chắc chắn sẽ dẫn đến sai lầm trong xác định hình thức sở hữu cũng như phương thức tổ chức thực hiện quyền sở hữu như một hệ quả tất yếu. Chính vì thế, tác giả Phạm Văn Võ cho rằng, tiêu chí khách quan nhất trong đánh giá sự đúng đắn mục đích của chế độ sở hữu là phải tìm cho được tài sản những người chủ thực sự gắn bó với nó bằng quyền lợi và nghĩa vụ mà không phải là mang quyền sở hữu tài sản đến cho những người chủ danh nghĩa và trừu tượng, phát huy tối đa tiềm năng của nó và bảo đảm quyền và lợi ích chính đáng của tổ chức, cá nhân9, trong đó pháp luật là phương thức để duy trì chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai trong nền kinh tế thị trường10. Điều này đặt ra đòi hỏi phải xây dựng cơ chế thực thi chế độ sở hữu toàn dân càng rõ ràng càng tốt, bởi nếu không các quyền tài sản đối với đất đai có thể bị lợi ích nhóm chi phối, trong đó có hiện tượng lạm dụng quyền chủ sở hữu đối với đất đai để trục lợi cá nhân thông qua việc thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu đất đai của những người được trao quyền định đoạt đất đai. Ở các nước phương Tây, quyền sở hữu đối với đất đai được coi như một quyền cơ bản của con người bởi nó bảo đảm cho sự tồn tại của một nơi chốn cần thiết làm cơ sở cho khả năng trở thành một công dân năng động và đầy đủ.

Đối với các nước phương Đông, đất đai ngoài ý nghĩa là tư liệu sản xuất, tư liệu tiêu dùng còn là di sản lưu truyền giữa các thế hệ, là sự tiếp nối truyền thống, là hương hỏa, là tài sản chứa đựng các giá trị nhân văn nên vấn đề sở hữu đất đai là vấn đề cơ bản có ảnh hưởng lớn đến sự phát triển kinh tế, xã hội và cuộc sống của đại đa số dân cư11. Sở hữu đất đai ở Việt Nam là vấn đề mang tính lịch sử, chính trị và pháp lý. Ở góc độ lịch sử, chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam có sự thay đổi từ đa chế độ 9 Phạm Văn Võ, Chế độ pháp lý về sở hữu và quyền tài sản đối với đất đai, sách chuyên khảo, Nxb. Lao động, Hà Nội, 2012, tr.

10 Sỹ Hồng Nam, Pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất, Luận án tiến sĩ luật học, Học viện Khoa học Xã hội, Hà Nội, 2016, tr. 11 Mai Hồng Quỳ, Đổi mới chế độ sở hữu toàn dân về đất đai với việc bảo đảm quyền con người, Tạp chí Khoa học Pháp lý số chuyên đề 1/2011, tr. 13 sở hữu sang chế độ sở hữu toàn dân về đất đai từ năm 1980 đến nay12.