Xử Lý Tài Sản Bảo Đảm Tín Dụng Bằng Bất Động Sản: Thực Tiễn và Giải Pháp

Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tín dụng bất động sản và thực tiễn tại công ty quản lý nợ ngân hàng thương mại cổ phần quân đội.

• Tác giả: Bùi Khánh Hòa
• Người hướng dẫn: PGS. Nguyễn Thị Thanh Thủy
• Trường học: ĐH Kinh Tế Quốc Dân
• Chuyên ngành: Luật Kinh Doanh
• Đề tài: Xử Lý Tài Sản Bảo Đảm Tín Dụng Bằng Bất Động Sản: Thực Tiễn và Giải Pháp
• Loại tài liệu: Chuyên Đề Thực Tập Tốt Nghiệp

Mục lục chi tiết

• LỜI NÓI ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TÍN DỤNG LÀ BẤT ĐỘNG SẢN
• 1.1. Những vấn đề cơ bản về tài sản bảo đảm tín dụng là bất động sản
• 1.1.1. Tài sản và vai trò của tài sản trong bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự
• 1.1.2. Tín dụng và bảo đảm tín dụng bằng tài sản
• 1.2. Bất động sản và nguyên nhân ưu tiên bất động sản làm tài sản bảo đảm tín dụng
• 1.2.1. Bất động sản và các đặc tính phù hợp làm tài sản bảo đảm tín dụng
• 1.2.2. Quy định của pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản
• 1.2.2.1. Các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành
• 1.2.2.2. Quy định về tài sản bảo đảm tín dụng là bất động sản
• 1.2.2.3. Điều kiện bất động sản được dùng làm tài sản bảo đảm hợp đồng tín dụng
• 1.2.3. Quy định về hình thức bảo đảm tín dụng đối với tài sản bảo đảm là bất động sản
• 1.2.4. Quy định về hoạt động xử lý tài sản bảo đảm hợp đồng tín dụng là bất động sản
• 1.2.5. Các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm
• 1.2.6. Nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm
• 1.2.7. Các phương thức xử lý tài sản bảo đảm nói chung và tài sản bảo đảm là bất động sản nói riêng
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TIỄN XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN QUÂN ĐỘI
• 2.1. Giới thiệu Công ty quản lý nợ và Khai thác tài sản Ngân hàng thương mại
• 2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển của công ty
• 2.1.2. Quá trình hình thành
• 2.1.3. Giới thiệu Ngân hàng Thương mại Cổ phần Quân đội
• 2.1.4. Thành lập Công ty Quản lý nợ và Khai thác tài sản MBAMC
• 2.1.5. Ngành nghề kinh doanh và định hướng phát triển của công ty
• 2.1.6. Cơ cấu tổ chức và hoạt động của công ty
• 2.1.6.1. Cơ cấu tổ chức
• 2.1.6.2. Các quy định về bộ máy lãnh đạo
• 2.1.6.3. Các phòng ban chuyên môn
• 2.1.6.4. Nguồn lực về lao động và cơ sở vật chất và công nghệ
• 2.1.6.5. Chính sách lao động
• 2.1.7. Hoạt động kinh doanh của công ty trong các năm qua
• 2.1.8. Báo cáo kết quả kinh doanh của Công ty MBAMC qua các năm
• 2.1.9. Đánh giá hoạt động của công ty
• 2.1.10. Mục tiêu của công ty trong giai đoạn tới
• 2.2. Quy định của công ty về xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản
• 2.2.1. Quy trình xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản
• 2.2.2. Nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm
• 2.2.3. Các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm
• 2.2.4. Quy trình xử lý tài sản bảo đảm theo thỏa thuận
• 2.2.5. Các biện pháp xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản
• 2.2.5.1. Bán tài sản bảo đảm
• 2.2.5.2. Nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm
• 2.2.5.3. Nhận các khoản tiền, tài sản từ bên thứ ba trong trường hợp thế chấp quyền đòi nợ
• 2.2.5.4. Phương thức khác do công ty và các bên bảo đảm thỏa thuận
• 3. CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN CÔNG TÁC XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN
• 3.1. Những kết quả đạt được trong quá trình xử lý bảo đảm tín dụng là bất động sản tại công ty xử lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng thương mại cổ phần Quân đội
• 3.2. Các vấn đề còn tồn tại ảnh hưởng tới hiệu quả hoạt động xử lý tài sản bảo đảm tín dụng là bất động sản
• 3.2.1. Các vấn đề tồn tại do nguyên nhân chủ quan từ phía Ngân hàng thương mại cổ phần Quân đội và công ty MBAMC
• 3.2.2. Các vấn đề tồn tại do nguyên nhân khách quan
• 3.2.3. Các vấn đề vướng mắc trong áp dụng quy định của pháp luật
• 3.3. Một số kiến nghị nhằm tăng cường hiệu quả hoạt động xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản tại công ty
• 3.3.1. Một số kiến nghị chung về hoàn thiện quy định pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Xử Lý Tài Sản Bảo Đảm Tín Dụng BĐS

Trong bối cảnh kinh tế hiện nay, việc xử lý tài sản bảo đảm tín dụng bằng bất động sản (BĐS) đóng vai trò then chốt trong việc đảm bảo an toàn hoạt động tín dụng của các tổ chức tài chính. Tài sản bảo đảm tín dụng là yếu tố quan trọng giúp giảm thiểu rủi ro cho các ngân hàng và tổ chức tín dụng khi cho vay. Việc xử lý nợ xấu bất động sản hiệu quả không chỉ giúp các tổ chức này thu hồi vốn mà còn góp phần ổn định thị trường tài chính. Bài viết này sẽ đi sâu vào thực tiễn và đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản tại Việt Nam. Theo tài liệu gốc, các ngân hàng thương mại cần có những bước phát triển ổn định và bắt kịp với sự phát triển của nền kinh tế. Ngoài việc nâng cao công tác huy động vốn và hiệu suất vốn vay, một nhiệm vụ cần thiết đặt ra là bảo đảm an toàn, lành mạnh hóa hoạt động tín dụng của hệ thống ngân hàng.

1.1. Vai Trò Của Bất Động Sản Thế Chấp Trong Tín Dụng

Bất động sản thế chấp đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo nghĩa vụ trả nợ của bên vay. Giá trị của bất động sản giúp ngân hàng có cơ sở để thu hồi vốn trong trường hợp khách hàng không có khả năng trả nợ. Việc thẩm định giá tài sản bảo đảm chính xác là yếu tố then chốt để xác định mức cho vay phù hợp và giảm thiểu rủi ro. Ngoài ra, tính thanh khoản của bất động sản cũng ảnh hưởng đến khả năng thu hồi nợ của ngân hàng. Do đó, việc quản lý và xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản một cách hiệu quả là vô cùng quan trọng.

1.2. Các Loại Hình Tài Sản Bảo Đảm Bất Động Sản Phổ Biến

Các loại hình tài sản bảo đảm là bất động sản rất đa dạng, bao gồm nhà ở, đất đai, căn hộ, văn phòng, nhà xưởng, và các công trình xây dựng khác. Mỗi loại hình bất động sản có đặc điểm và giá trị khác nhau, đòi hỏi các phương pháp thẩm định giá và xử lý khác nhau. Ví dụ, việc xử lý một căn hộ chung cư sẽ khác với việc xử lý một khu đất dự án. Việc hiểu rõ đặc điểm của từng loại hình tài sản bảo đảm là bất động sản giúp ngân hàng đưa ra các quyết định xử lý phù hợp và hiệu quả.

II. Thực Trạng Xử Lý Tài Sản Bảo Đảm BĐS Hiện Nay

Thực tế xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản tại Việt Nam hiện nay còn gặp nhiều khó khăn và thách thức. Quy trình xử lý tài sản bảo đảm còn phức tạp, tốn nhiều thời gian và chi phí. Vướng mắc trong xử lý tài sản bảo đảm liên quan đến thủ tục pháp lý, định giá tài sản, và sự phối hợp giữa các bên liên quan. Điều này ảnh hưởng đến hiệu quả thu hồi nợ xấu của các ngân hàng và tổ chức tín dụng. Việc cải thiện thực tiễn xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản là một yêu cầu cấp thiết để đảm bảo an toàn hệ thống tài chính.

2.1. Khó Khăn Trong Phát Mãi Tài Sản Bất Động Sản

Quá trình phát mãi tài sản là bất động sản thường gặp nhiều trở ngại, bao gồm sự phản đối của người vay, thủ tục pháp lý phức tạp, và khó khăn trong việc tìm kiếm người mua. Thị trường mua bán nợ xấu chưa phát triển mạnh mẽ, khiến việc xử lý tài sản bảo đảm trở nên khó khăn hơn. Ngoài ra, việc định giá tài sản bảo đảm cũng là một thách thức lớn, đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản biến động.

2.2. Vướng Mắc Pháp Lý Trong Xử Lý Tài Sản Bảo Đảm

Luật xử lý tài sản bảo đảm còn nhiều điểm chưa rõ ràng, gây khó khăn cho việc áp dụng trên thực tế. Các quy định về quy trình xử lý tài sản bảo đảm còn chồng chéo, thiếu đồng bộ, dẫn đến tình trạng kéo dài thời gian xử lý. Việc giải quyết tranh chấp liên quan đến tài sản bảo đảm cũng mất nhiều thời gian và chi phí. Do đó, việc hoàn thiện khung pháp lý về xử lý tài sản bảo đảm là vô cùng cần thiết.

III. Giải Pháp Nâng Cao Hiệu Quả Xử Lý Tài Sản Bảo Đảm

Để nâng cao hiệu quả xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản, cần có các giải pháp đồng bộ từ phía cơ quan quản lý nhà nước, các tổ chức tín dụng, và các bên liên quan. Các giải pháp này bao gồm hoàn thiện khung pháp lý, cải thiện quy trình xử lý tài sản bảo đảm, tăng cường năng lực thẩm định giá tài sản, và phát triển thị trường mua bán nợ xấu. Việc áp dụng các giải pháp xử lý tài sản bảo đảm hiệu quả sẽ giúp các ngân hàng thu hồi vốn nhanh chóng và giảm thiểu rủi ro.

3.1. Hoàn Thiện Khung Pháp Lý Về Xử Lý Tài Sản Bảo Đảm

Cần rà soát và sửa đổi các quy định pháp luật liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm để đảm bảo tính rõ ràng, minh bạch, và đồng bộ. Cần có hướng dẫn cụ thể về quy trình xử lý tài sản bảo đảm trong từng trường hợp cụ thể. Việc đơn giản hóa thủ tục pháp lý sẽ giúp rút ngắn thời gian xử lý tài sản bảo đảm và giảm chi phí.

3.2. Tăng Cường Năng Lực Thẩm Định Giá Tài Sản Bảo Đảm

Việc thẩm định giá tài sản bảo đảm chính xác là yếu tố then chốt để xác định giá trị thực của tài sản và đưa ra các quyết định xử lý phù hợp. Cần nâng cao trình độ chuyên môn của đội ngũ thẩm định giá và áp dụng các phương pháp thẩm định giá tiên tiến. Việc sử dụng các công cụ hỗ trợ thẩm định giá như cơ sở dữ liệu về giá bất động sản cũng rất quan trọng.

IV. Ứng Dụng Thực Tiễn Kinh Nghiệm Xử Lý Nợ Xấu BĐS

Nghiên cứu các trường hợp xử lý nợ xấu bất động sản thành công và thất bại để rút ra bài học kinh nghiệm. Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả xử lý tài sản bảo đảm, như tình hình thị trường bất động sản, năng lực quản lý của ngân hàng, và sự hợp tác của khách hàng. Chia sẻ kinh nghiệm về các phương pháp xử lý tài sản bảo đảm hiệu quả, như đấu giá tài sản bảo đảm, nhận chính tài sản bảo đảm, và bán nợ xấu cho các tổ chức chuyên nghiệp.

4.1. Đấu Giá Tài Sản Bảo Đảm Ưu Điểm và Nhược Điểm

Đấu giá tài sản bảo đảm là một phương pháp xử lý phổ biến, giúp thu hồi vốn nhanh chóng và minh bạch. Tuy nhiên, quá trình đấu giá có thể gặp nhiều khó khăn, như ít người tham gia, giá đấu giá thấp hơn giá trị thực, và thủ tục pháp lý phức tạp. Cần có các biện pháp để thu hút người tham gia đấu giá và đảm bảo tính công khai, minh bạch của quá trình đấu giá.

4.2. Nhận Chính Tài Sản Bảo Đảm Khi Nào Nên Áp Dụng

Xử lý tài sản bảo đảm bằng hình thức nhận chính tài sản có thể là một giải pháp phù hợp khi không có người mua hoặc giá đấu giá quá thấp. Tuy nhiên, ngân hàng cần đánh giá kỹ khả năng quản lý và khai thác tài sản sau khi nhận chính tài sản. Việc nhận chính tài sản có thể làm tăng rủi ro cho ngân hàng nếu không có kế hoạch quản lý và khai thác hiệu quả.

V. Rủi Ro và Giải Pháp Phòng Ngừa Trong Xử Lý TSBĐ

Quá trình xử lý tài sản bảo đảm tiềm ẩn nhiều rủi ro, bao gồm rủi ro pháp lý, rủi ro thị trường, và rủi ro hoạt động. Rủi ro pháp lý phát sinh từ các tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu, quyền sử dụng, và các nghĩa vụ khác liên quan đến tài sản bảo đảm. Rủi ro thị trường phát sinh từ sự biến động của giá bất động sản và sự thay đổi của các yếu tố kinh tế vĩ mô. Rủi ro hoạt động phát sinh từ các sai sót trong quy trình xử lý tài sản bảo đảm và sự thiếu năng lực của đội ngũ cán bộ.

5.1. Nhận Diện Rủi Ro Pháp Lý Trong Xử Lý TSBĐ Bất Động Sản

Để phòng ngừa rủi ro pháp lý, cần kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý của tài sản bảo đảm trước khi cho vay và trong quá trình xử lý. Cần tuân thủ đúng các quy định pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm và giải quyết tranh chấp một cách hòa giải hoặc thông qua tòa án. Việc thuê luật sư tư vấn pháp lý là rất quan trọng để giảm thiểu rủi ro pháp lý.

5.2. Quản Lý Rủi Ro Thị Trường Khi Xử Lý Tài Sản BĐS

Để quản lý rủi ro thị trường, cần theo dõi sát sao diễn biến của thị trường bất động sản và điều chỉnh kế hoạch xử lý tài sản bảo đảm một cách linh hoạt. Cần đa dạng hóa các phương pháp xử lý tài sản bảo đảm và không phụ thuộc quá nhiều vào một phương pháp duy nhất. Việc sử dụng các công cụ phòng ngừa rủi ro như bảo hiểm giá bất động sản cũng có thể giúp giảm thiểu rủi ro thị trường.

VI. Tương Lai Của Xử Lý Tài Sản Bảo Đảm Tín Dụng BĐS

Trong tương lai, việc xử lý tài sản bảo đảm tín dụng là bất động sản sẽ tiếp tục đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo an toàn hệ thống tài chính. Sự phát triển của công nghệ sẽ tạo ra những cơ hội mới để nâng cao hiệu quả xử lý tài sản bảo đảm, như sử dụng trí tuệ nhân tạo (AI) để thẩm định giá tài sản và tự động hóa quy trình xử lý. Việc hợp tác quốc tế trong lĩnh vực xử lý nợ xấu cũng sẽ giúp Việt Nam học hỏi kinh nghiệm và áp dụng các phương pháp xử lý tiên tiến.

6.1. Ứng Dụng Công Nghệ Trong Xử Lý Tài Sản Bảo Đảm

Công nghệ có thể giúp tự động hóa các công đoạn trong quy trình xử lý tài sản bảo đảm, như thu thập thông tin, thẩm định giá, và quản lý hồ sơ. AI có thể được sử dụng để phân tích dữ liệu và dự báo xu hướng thị trường bất động sản, giúp ngân hàng đưa ra các quyết định xử lý chính xác hơn. Blockchain có thể được sử dụng để đảm bảo tính minh bạch và an toàn của các giao dịch liên quan đến tài sản bảo đảm.

6.2. Phát Triển Thị Trường Mua Bán Nợ Xấu Chuyên Nghiệp

Việc phát triển thị trường mua bán nợ xấu chuyên nghiệp sẽ giúp các ngân hàng chuyển giao rủi ro và thu hồi vốn nhanh chóng. Cần có các quy định pháp luật rõ ràng và minh bạch để điều chỉnh hoạt động của thị trường mua bán nợ xấu. Việc khuyến khích sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường mua bán nợ xấu cũng sẽ giúp tăng tính thanh khoản và hiệu quả của thị trường.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Trong quá trình phát triển nền kinh tế thị trường và hội nhập kinh tế quốc tế, hệ thống ngân hàng thương mại đóng vai trò là trung gian tín dụng và trung gian thanh toán thiết yếu. Hoạt động cấp tín dụng mang lại nguồn thu nhập chủ yếu cho các ngân hàng thương mại nhưng cũng luôn tiềm ẩn rủi ro tín dụng do biến động khách quan của thị trường hoặc sự thiếu hợp tác, suy giảm năng lực tài chính từ phía khách hàng vay vốn. Để bảo đảm an toàn cho các khoản vay và lành mạnh hóa hoạt động tài chính, việc thiết lập và xử lý các biện pháp bảo đảm nghĩa vụ hoàn trả nợ vay là công cụ quản trị rủi ro hàng đầu của các tổ chức tín dụng.

Trong cơ cấu tài sản bảo đảm tín dụng tại Việt Nam, bất động sản luôn chiếm tỷ trọng áp đảo (khoảng từ 55% đến 65% tổng giá trị tài sản bảo đảm) do các đặc tính ưu việt về giá trị lớn, độ bền vững và tính ổn định. Nhằm chuyên môn hóa hoạt động xử lý nợ xấu và tài sản bảo đảm tồn đọng, mô hình công ty quản lý nợ và khai thác tài sản trực thuộc ngân hàng thương mại đã được hình thành theo chủ trương của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước.

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp của tác giả Bùi Khánh Hòa tập trung giải quyết các mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu sau:

1. Hệ thống hóa các vấn đề lý luận cơ bản về tài sản bảo đảm tín dụng và khung pháp luật hiện hành điều chỉnh hoạt động xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản.
2. Khảo sát, phân tích thực trạng tổ chức, hoạt động và thực tiễn áp dụng các quy định xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản tại Công ty Quản lý nợ và Khai thác tài sản Ngân hàng Thương mại Cổ phần Quân đội (MBAMC).
3. Đánh giá những kết quả đạt được, chỉ ra các vướng mắc, tồn tại từ nguyên nhân chủ quan, khách quan và các điểm nghẽn pháp lý; từ đó đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả xử lý tài sản bảo đảm tại MBAMC cùng các kiến nghị hoàn thiện pháp luật.

• Đối tượng nghiên cứu: Quy định của pháp luật Việt Nam về xử lý tài sản bảo đảm tín dụng là bất động sản và thực tiễn triển khai nghiệp vụ này.
• Phạm vi nghiên cứu: Không gian nghiên cứu tập trung tại Công ty Quản lý nợ và Khai thác tài sản Ngân hàng Thương mại Cổ phần Quân đội (MBAMC); phạm vi thời gian dựa trên các số liệu và quy chế hoạt động giai đoạn từ khi thành lập (năm 2002) đến năm 2011.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khung pháp lý và hệ thống khái niệm

Đề tài dựa trên nền tảng các quy định pháp luật dân sự, kinh doanh, ngân hàng và đất đai hiện hành tại thời điểm nghiên cứu:

• Bộ luật Dân sự năm 2005: Quy định về phân loại tài sản (Điều 163, Điều 174), quyền sở hữu (Điều 164), quyền tài sản (Điều 181), các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự (Điều 318), cầm cố tài sản (Điều 329, Điều 336), thế chấp tài sản (Điều 342, Điều 343, Điều 344, Điều 345, Điều 349, Điều 351, Điều 717), và bảo lãnh (Điều 361).
• Luật chuyên ngành: Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010, Luật Ngân hàng Nhà nước Việt Nam năm 2010 (Điều 6), Luật Các công cụ chuyển nhượng năm 2005, Pháp lệnh Ngoại hối năm 2005, Luật Quản lý nợ công năm 2009, Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Chứng khoán năm 2010, Luật Doanh nghiệp năm 2005 (Điều 69, Điều 71), Luật Đất đai (Điều 5, Điều 130), Luật Nhà ở (Điều 93), Luật Kinh doanh bất động sản (Điều 6, Điều 7), Luật Công chứng.
• Văn bản dưới luật: Nghị định số 163/2006/NĐ-CP và Nghị định số 11/2012/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm; Nghị định số 83/2010/NĐ-CP về đăng ký giao dịch bảo đảm; Nghị định số 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản; Nghị định số 56/2009/NĐ-CP về trợ giúp phát triển doanh nghiệp nhỏ và vừa; Nghị định số 59/2009/NĐ-CP; Thông tư số 28/2012/TT-NHNN về bảo lãnh ngân hàng; Thông tư liên tịch số 05/2007/TTLT-BTP-BXD-BTNMT-NHNN; Thông tư số 203/2009/TT-BTC; Thông tư số 27/2002/TT-BTC hướng dẫn chế độ tài chính đối với AMC; Quyết định số 150/2001/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ; Quyết định số 305/2000/QĐ-NHNN5 và Quyết định số 1390/2001/QĐ-NHNN của Ngân hàng Nhà nước ban hành Điều lệ mẫu về tổ chức và hoạt động của AMC.

Phương pháp nghiên cứu và nguồn dữ liệu

• Phương pháp phân tích - tổng hợp pháp lý: Phân tích các điều khoản luật thực định, tổng hợp các quy định về quyền, nghĩa vụ và quy trình xử lý tài sản thế chấp là bất động sản.
• Phương pháp thống kê, mô tả và phân tích số liệu: Thu thập, phân loại và xử lý các số liệu tài chính, nhân sự, chi phí và cơ cấu tài sản bảo đảm.
• Nguồn dữ liệu: Báo cáo tài chính năm 2011 của Ngân hàng TMCP Quân đội (MB), Điều lệ công ty MBAMC, báo cáo thống kê của Phòng Kế hoạch - Hành chính, Phòng Tài chính Kế toán, và các quy chế nội bộ từ Phòng Xử lý nợ của MBAMC.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tín dụng là bất động sản

Chương này tập trung làm rõ cơ sở lý luận về tài sản, quan hệ tín dụng và các biện pháp bảo đảm nghĩa vụ bằng tài sản trong hoạt động ngân hàng:

• Tài sản và vai trò bảo đảm: Tài sản là khách thể của quyền sở hữu (quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt). Trong 7 biện pháp bảo đảm theo Bộ luật Dân sự, có 6 biện pháp bảo đảm bằng tài sản (trừ tín chấp). Tài sản có giá trị và tính thanh khoản giúp bù đắp thiệt hại kinh tế khi bên vay vi phạm nghĩa vụ trả nợ.
• Các biện pháp bảo đảm tín dụng chủ yếu tại ngân hàng:
  • Cầm cố tài sản: Chuyển giao tài sản cho ngân hàng giữ; thường áp dụng cho động sản có tính thanh khoản cao, giấy tờ có giá. Biện pháp này hạn chế áp dụng cho bất động sản do chi phí bảo quản và làm đình trệ việc khai thác giá trị tài sản.
  • Thế chấp tài sản: Không chuyển giao tài sản mà chỉ chuyển giao giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu/sử dụng; bên thế chấp tiếp tục khai thác tài sản. Đây là hình thức tối ưu và phổ biến nhất đối với bất động sản.
  • Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba: Kết hợp giữa bảo lãnh đối nhân và bảo lãnh đối vật khi bên thứ ba dùng tài sản để cam kết thực hiện nghĩa vụ thay cho khách hàng vay.
• Lý do ưu tiên bất động sản làm tài sản bảo đảm tín dụng: Bất động sản (đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất) chiếm từ 55% đến 65% giá trị tài sản bảo đảm tại các ngân hàng thương mại nhờ bốn đặc tính kỹ thuật - kinh tế:
  1. Tính cố định: Gắn liền với vị trí địa lý, do cơ quan nhà nước quản lý, thuận lợi cho việc thẩm định và kiểm soát pháp lý.
  2. Tính cá biệt và khan hiếm: Bề mặt đất đai có hạn, mỗi bất động sản có vị trí và kiến trúc riêng biệt, đem lại giá trị kinh tế lớn để bảo đảm các hợp đồng tín dụng quy mô lớn.
  3. Tính bền lâu: Đất đai không bị tiêu hao theo thời gian, công trình xây dựng có tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế dài (ví dụ: nhà kiên cố có thời hạn trích khấu hao 25–50 năm theo Thông tư 203/2009/TT-BTC).
  4. Tính tăng giá trị: Theo quy luật phát triển kinh tế, bất động sản thường có xu hướng gia tăng giá trị, bảo toàn nguồn thu hồi nợ cho ngân hàng.
• Điều kiện và hình thức bảo đảm bằng bất động sản: Bất động sản phải có giấy tờ sở hữu hợp pháp (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, hồ sơ dự án...), được phép giao dịch theo Luật Kinh doanh bất động sản (không bị kê biên, trong thời hạn sử dụng, không có tranh chấp). Hợp đồng bảo đảm bắt buộc phải lập thành văn bản, công chứng/chứng thực và đăng ký giao dịch bảo đảm tại cơ quan có thẩm quyền.
• Hoạt động xử lý tài sản bảo đảm: Pháp luật quy định việc xử lý diễn ra khi đến hạn hoặc trước hạn mà khách hàng vi phạm nghĩa vụ trả nợ, hoặc xử lý để thực hiện nghĩa vụ khác theo Điều 324 Bộ luật Dân sự. Các phương thức gồm: bán tài sản (tự bán công khai, bán qua tổ chức bán đấu giá), nhận chính tài sản để thay thế nghĩa vụ, thu nợ từ bên thứ ba (thế chấp quyền đòi nợ) hoặc phương thức khác theo thỏa thuận.

Chương 2: Thực tiễn xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản tại Công ty Quản lý nợ và Khai thác tài sản Ngân hàng Thương mại Cổ phần Quân đội

Chương 2 phân tích cơ cấu tổ chức, nguồn lực và quy trình xử lý tài sản bảo đảm thực tế tại MBAMC:

• Quá trình hình thành và phát triển: MBAMC được thành lập ngày 20/11/2002 theo mô hình Công ty TNHH MTV do MBBank sở hữu 100% vốn, với chức năng làm lành mạnh hóa tình hình tài chính của ngân hàng mẹ. Đến năm 2011, MBAMC đạt mức vốn điều lệ 200 tỷ đồng (tăng từ 5 tỷ ban đầu), quy mô hơn 200 nhân viên, 1 chi nhánh tại TP. Hồ Chí Minh, 1 văn phòng tại Đà Nẵng và các điểm giao dịch tại Hải Phòng, Việt Trì, Cần Thơ.
• Bốn nhóm ngành nghề kinh doanh chính:
  1. Xử lý nợ: Tiếp nhận nợ quá hạn trên 180 ngày; mục tiêu thu hồi 25% - 30% nợ khó đòi của MB hàng năm; trong đó mua nợ chiếm 50% - 70%.
  2. Kinh doanh bất động sản: Quản lý, khai thác, cho thuê văn phòng/chung cư, môi giới và vận hành Sàn giao dịch bất động sản.
  3. Định giá tài sản: Thẩm định giá tài sản bảo đảm cho vay của MB và cung cấp dịch vụ thẩm định giá, đấu giá ra thị trường.
  4. Quản lý dự án và xây dựng cơ bản: Quản lý danh mục đầu tư, tư vấn thiết kế, thi công mạng lưới chi nhánh và điểm đặt máy ATM cho MBBank.
• Bộ máy quản lý và các phòng ban chuyên môn:
  • Bộ máy lãnh đạo gồm Chủ tịch Công ty (đại diện chủ sở hữu), Giám đốc (đại diện theo pháp luật), các Phó Giám đốc và Kiểm soát viên.
  • Các phòng ban nghiệp vụ gồm: Trung tâm thẩm định giá và đấu giá, Phòng Khai thác tài sản, Sàn bất động sản, Phòng Kế hoạch - Hành chính, Phòng Tài chính Kế toán, Phòng Dự án Đầu tư.
  • Phòng Xử lý nợ được tổ chức thành 2 bộ phận chuyên biệt dựa trên phân loại quy mô doanh nghiệp theo Nghị định 56/2009/NĐ-CP:
    • Phòng nợ 1 (CIB): Xử lý nợ của các doanh nghiệp lớn và định chế tài chính.
    • Phòng nợ 2 (SME): Xử lý nợ của các doanh nghiệp vừa và nhỏ.

Khu vực ngành nghề	Doanh nghiệp nhỏ (Vốn / Lao động)	Doanh nghiệp vừa (Vốn / Lao động)
Nông, lâm nghiệp và thủy sản	$\le$ 20 tỷ đồng / Từ trên 10 đến 200 người	Từ trên 20 đến 100 tỷ đồng / Từ trên 200 đến 300 người
Công nghiệp và xây dựng	$\le$ 20 tỷ đồng / Từ trên 10 đến 200 người	Từ trên 20 đến 100 tỷ đồng / Từ trên 200 đến 300 người
Thương mại và dịch vụ	$\le$ 10 tỷ đồng / Từ trên 10 đến 50 người	Từ trên 10 đến 50 tỷ đồng / Từ trên 50 đến 300 người

(Nguồn: Quy định về hoạt động của các phòng nợ - Phòng Xử lý nợ MBAMC)

• Đặc điểm nguồn nhân lực và quỹ lương năm 2011:
  • Tổng số lao động: 220 người (độ tuổi trung bình 37,1; nam giới 119 người chiếm 54%, nữ giới 101 người chiếm 46%).
  • Trình độ học vấn: Hơn 90% đạt trình độ Đại học và sau Đại học (ĐH Kinh tế Quốc dân: 67 Cử nhân, 12 Thạc sĩ; Học viện Ngân hàng: 46 Cử nhân; ĐH Xây dựng: 34 Kỹ sư; ĐH Luật Hà Nội: 9 Cử nhân, 1 Thạc sĩ; hơn 30% có bằng Thạc sĩ trong đó có 4 người tốt nghiệp nước ngoài).

Vị trí làm việc	Số người	Lương hàng tháng (triệu đồng)	Lương hàng năm (triệu đồng)	Lương tháng 13 (triệu đồng)	Đóng bảo hiểm 20% (triệu đồng)	Tổng chi trả (triệu đồng)
Giám đốc	1	30	360	30	78	468
Phó Giám đốc	3	25	900	75	195	1.170
Trưởng phòng	9	20	2.160	180	468	2.808
Phó phòng	9	15	1.620	135	351	2.106
Trưởng nhóm XLN	7	12	1.008	84	218,4	1.310,4
Nhân viên	186	8	17.856	1.488	3.868,8	23.212,8
Bảo vệ + Tạp vụ	5	4	240	20	52	312
Tổng cộng	220	-	24.144	2.012	5.230,2	31.387,2

(Ghi chú: Mức lương bình quân toàn công ty năm 2011 đạt 9.145.455 đồng/người/tháng. Nguồn: Phòng Tài chính Kế toán MBAMC)

• Quy trình và phương thức xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản: MBAMC áp dụng các phương thức bán tài sản trực tiếp, bán qua đấu giá, nhận chính tài sản để cấn trừ nghĩa vụ nợ, hoặc cải tạo, khai thác kinh doanh bất động sản để tạo dòng tiền thu hồi nợ trước khi chuyển nhượng.

Chương 3: Giải pháp và kiến nghị hoàn thiện công tác xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản

• Những kết quả đạt được: MBAMC đã tiếp nhận và xử lý hiệu quả nhiều khoản nợ xấu tồn đọng có bảo đảm bằng bất động sản, góp phần giữ tỷ lệ an toàn vốn cho MBBank.
• Các tồn tại và nguyên nhân:
  • Chủ quan: Vai trò giám sát của Kiểm soát viên trong công ty chưa thực sự độc lập và rõ ràng; cơ chế phối hợp giữa các chi nhánh MBBank và MBAMC trong việc bàn giao hồ sơ tài sản còn phát sinh độ trễ.
  • Khách quan: Thị trường bất động sản gặp thời điểm trầm lắng gây khó khăn cho việc phát mại thu hồi vốn; khách hàng chây ỳ, không tự nguyện bàn giao tài sản.
  • Pháp lý: Vướng mắc trong thủ tục thu giữ tài sản bảo đảm, thời gian giải quyết tranh chấp tại Tòa án và khâu thi hành án kéo dài; các quy định về đăng ký, công chứng giao dịch bất động sản còn chồng chéo giữa các văn bản.
• Kiến nghị:
  • Tại MBAMC: Hoàn thiện quy chế quản lý nội bộ, phân định rõ quyền hạn của Kiểm soát viên; tối ưu hóa chi phí xử lý tài sản bảo đảm; nâng cao trình độ định giá và năng lực khai thác quỹ nhà đất.
  • Hoàn thiện pháp luật: Thống nhất cơ chế phối hợp giữa cơ quan thi hành án và tổ chức tín dụng; đơn giản hóa thủ tục xử lý tài sản bảo đảm theo thỏa thuận mà không cần qua thủ tục tố tụng kéo dài; hoàn thiện quy chế đấu giá tài sản thế chấp.

Kết quả và đóng góp

• Hệ thống hóa cơ sở dữ liệu thực tiễn: Khóa luận phản ánh bức tranh chi tiết về cơ cấu tài chính, quỹ lương, tổ chức lao động và quy trình tác nghiệp của một công ty AMC thuộc khối ngân hàng thương mại cổ phần quy mô lớn tại Việt Nam.
• Đóng góp về mặt quản lý: Phân tích mô hình phân loại nợ thành hai khối khách hàng CIB và SME theo tiêu chuẩn vốn và lao động của Nghị định 56/2009/NĐ-CP, giúp tối ưu hóa nghiệp vụ xử lý tài sản bất động sản theo từng đối tượng doanh nghiệp.
• Đóng góp về mặt pháp lý: Nhận diện các khoảng trống và điểm xung đột trong áp dụng Bộ luật Dân sự 2005, Nghị định 163/2006/NĐ-CP và Nghị định 11/2012/NĐ-CP liên quan đến quyền thu giữ và xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

• Hạn chế: Đề tài nghiên cứu dựa trên dữ liệu thứ cấp và thực tiễn hoạt động của MBAMC trong khuôn khổ pháp lý giai đoạn 2011–2012 (thời điểm áp dụng Bộ luật Dân sự 2005, Luật Đất đai 2003, Nghị định 163/2006/NĐ-CP).
• Hướng nghiên cứu tiếp: Mở rộng đánh giá thực tiễn xử lý tài sản bảo đảm bất động sản trong bối cảnh các đạo luật mới được ban hành (Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở sửa đổi) và các cơ chế xử lý nợ xấu đặc thù theo quy định hiện hành.

Giá trị tham khảo

• Đối tượng thụ hưởng: Tài liệu phục vụ cho sinh viên, học viên chuyên ngành Luật Kinh tế, Luật Kinh doanh, Tài chính - Ngân hàng; chuyên viên thẩm định tín dụng, pháp chế ngân hàng và nhân sự làm việc trong lĩnh vực xử lý nợ tại các công ty AMC.
• Phần giá trị nhất: Hệ thống bảng số liệu về phân bổ nhân sự, quỹ tiền lương, cơ cấu các phòng ban chuyên trách (CIB/SME), cùng quy trình phân tích mối liên hệ giữa các điều kiện pháp lý của bất động sản với hợp đồng tín dụng.

Câu hỏi thường gặp

1. Vì sao bất động sản chiếm tỷ lệ từ 55% đến 65% trong cơ cấu tài sản bảo đảm tín dụng tại ngân hàng?

Bất động sản được ưu tiên lựa chọn nhờ vào 4 đặc tính cơ bản: tính cố định về mặt địa lý giúp dễ dàng kiểm soát; tính cá biệt và khan hiếm tạo ra giá trị kinh tế lớn để bảo đảm các hạn mức tín dụng cao; tính bền lâu với thời gian khấu hao dài (25–50 năm đối với nhà kiên cố); và tính tăng giá trị theo thời gian giúp bảo toàn khả năng thu hồi nợ.

2. Mô hình tổ chức xử lý nợ tại MBAMC được phân chia theo những nhóm đối tượng khách hàng nào?

Phòng Xử lý nợ tại MBAMC phân chia nghiệp vụ thành hai khối: Phòng nợ 1 (CIB) chuyên xử lý nợ đối với các doanh nghiệp lớn và định chế tài chính; Phòng nợ 2 (SME) chuyên xử lý nợ của các doanh nghiệp vừa và nhỏ (được phân định quy mô theo tiêu chí vốn và số lượng lao động quy định tại Nghị định 56/2009/NĐ-CP).

3. Quy mô vốn điều lệ và nhân sự của MBAMC được ghi nhận như thế nào trong đề tài?

Tính đến thời điểm khảo sát, MBAMC có vốn điều lệ 200 tỷ đồng (tăng từ 5 tỷ đồng khi mới thành lập năm 2002) và tổng quy mô lao động là 220 người với độ tuổi trung bình 37,1 tuổi (54% nam, 46% nữ). Hơn 90% nhân sự có trình độ Đại học và sau Đại học.

4. Mức thu nhập bình quân và cơ cấu chi trả bảo hiểm cho người lao động tại MBAMC năm 2011 là bao nhiêu?

Năm 2011, mức lương bình quân toàn công ty đạt 9.145.455 đồng/người/tháng. Mức trích nộp bảo hiểm bắt buộc là 20% (trong đó Bảo hiểm xã hội 16%, Bảo hiểm y tế 3%, Bảo hiểm thất nghiệp 1%), tạo tổng mức chi trả chế độ bảo hiểm cả năm của công ty là 5.230,2 triệu đồng.

Kết luận

Chuyên đề tốt nghiệp của tác giả Bùi Khánh Hòa đã hệ thống hóa các quy định pháp luật điều chỉnh quan hệ bảo đảm tín dụng và xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản tại Việt Nam. Thông qua phân tích thực tiễn tại Công ty MBAMC, công trình đã làm rõ mô hình quản trị, cơ chế vận hành của các phòng ban chuyên môn và các biện pháp xử lý tài sản nợ tồn đọng. Nghiên cứu cung cấp góc nhìn thực chứng về hoạt động thu hồi nợ trong hệ thống ngân hàng thương mại cổ phần, đồng thời chỉ ra những vướng mắc pháp lý cần tiếp tục tháo gỡ.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1: PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TÍN DỤNG LÀ BẤT ĐỘNG SẢN 1. Những vấn đề cơ bản về tài sản bảo đảm tín dụng là bất động sản 1. Tài sản và vai trò của tài sản trong bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự 1. Tài sản Tài sản và quyền đối với tài sản luôn là nội dung chính của của hầu hết các quan hệ dân sự nói chung và các quan hệ thương mại nói riêng.

Với đặc điểm của mình, tài sản có vai trò quan trọng trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nói chung và đặc biệt là đối với các biện pháp bảo đảm tín dụng. Điều 163 Bộ luật Dân sự Việt Nam quy định: “Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản.” Có thể thấy, Bộ luật Dân sự Việt Nam đưa ra định nghĩa về tài sản theo phương pháp liệt kê các tài sản được pháp luật công nhận mà không nêu một khái niệm dứt khoát với nội hàm cụ thể. Điều này càng được thể hiện rõ qua các quy định tại chương XI cả Bộ luật Dân sự: “Các loại tài sản” nhằm diễn giải, phân loại các tài sản được công nhận tại Điều 18. Vật là một bộ phận của thế giới vật chất có thể đáp ứng một nhu cầu về vật chất của con người như thức ăn, nước uống … Nhưng dưới góc độ pháp lý không phải bất cứ bộ phận nào của thế giới vật chất đều được coi là tài sản để pháp luật điều chỉnh.

Tài sản là khách thể của quyền sở hữu được quy định theo Điều 164 Bộ luật Dân sự. “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật. Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có đủ ba quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt.” Như vậy, để được coi là tài sản, vật có thực phải đáp ứng được nhu cầu của con người, đồng thời phải nằm trong sự chiếm hữu của con người, có đặc trưng mang giá trị và có khả năng trở thành đối tượng của giao lưu dân sự. Với sự phát triển của xã hội, khoa học, công nghệ ngày càng phát triển dẫn đến giá trị của các vật cũng có nhiều thay đổi.

Khái niệm vật cũng có nhiều phát triển nhằm phù hợp với thực tế khách quan 3 Sinh viên thực hiện: Bùi Khánh Hòa Chuyên ngành luật kinh doanh K51 4 ĐH KINH TẾ QUỐC DÂN CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP của nền kinh tế, của xã hội. Nhiều loại tài sản mới được công nhận như phần mềm máy tính, dữ liệu điện tử … Ngoài những vật đang tồn tại tại thời điểm xác định mới được coi là tài sản, pháp luật cũng công nhận những vật hình thành trong tương lai cũng có thể là tài sản, chẳng hạn như hoa lợi, lợi tức, nhà ở đang được xây dựng … Ngoài ra, tài sản còn có thể là quyền tài sản theo quy định tại Điều 181 Bộ luật Dân sự "Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ." Tiền là vật ngang giá chung có tính thanh khoản cao nhất dùng để trao đổi lấy hàng hóa và dịch vụ nhằm thỏa mãn bản thân và mang tính dễ thu nhận (nghĩa là mọi người đều sẵn sàng chấp nhận sử dụng) và thường được Nhà nước phát hành bảo đảm giá trị bởi các tài sản khác như vàng, kim loại quý, trái phiếu, ngoại tệ. Cũng như các nước trên thế giới, ngoài đồng tiền của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, pháp luật Việt Nam cũng thừa nhận các ngoại tệ căn cứ theo điểm a khoản 2 Điều 6 Luật Ngân hàng Nhà nước Việt Nam bao gồm: “Đồng tiền của quốc gia khác hoặc đồng tiền chung châu Âu và đồng tiền chung khác được sử dụng trong thanh toán quốc tế và khu vực” Theo điểm 8, Điều 6 Luật Ngân hàng Nhà nước Việt Nam năm 2010, giấy tờ có giá là “bằng chứng xác nhận nghĩa vụ trả nợ giữa tổ chức phát hành giấy tờ có giá với người sở hữu giấy tờ có giá trong một thời hạn nhất định, điều kiện trả lãi và các điều kiện khác”. Căn cứ vào các quy định của pháp luật hiện hành thì giấy tờ có giá bao gồm: - Hối phiếu đòi nợ, hối phiếu nhận nợ, séc, công cụ chuyển nhượng khác được quy định tại Điều 1 Luật Các công cụ chuyển nhượng năm 2005; - Trái phiếu Chính phủ, trái phiếu công ty, kỳ phiếu, cổ phiếu được quy định tại điểm c, khoản 1, Điều 4 Pháp lệnh ngoại hối năm 2005; - Tín phiếu, hối phiếu, trái phiếu, công trái và các công cụ khác làm phát sinh nghĩa vụ trả nợ được quy định tại điểm 16, Điều 3 Luật Quản lý nợ công 2009; - Các loại chứng khoán (Cổ phiếu, trái phiếu, chứng chỉ quỹ; Quyền mua cổ phần, chứng quyền, quyền chọn mua, quyền chọn bán, hợp đồng tương lai, nhóm chứng khoán hoặc chỉ số chứng khoán; Hợp đồng góp vốn đầu tư; Các loại chứng 1 Nguồn: www.com 4 Sinh viên thực hiện: Bùi Khánh Hòa Chuyên ngành luật kinh doanh K51 5 ĐH KINH TẾ QUỐC DÂN CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP khoán khác do Bộ Tài chính quy định) được quy định tại điểm 3 Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Chứng khoán năm 2010; - Trái phiếu doanh nghiệp được quy định tại Khoản 1 Điều 2 Nghị định số 90/2011/NĐ-CP của Chính phủ về phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Vai trò của tài sản trong bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự Theo từ điển Tiếng Viê ̣t: “Bảo đảm là cam đoan chịu trách nhiệm về một việc gì đấy hoặc là làm cho có được điều gì hoặc chắc chắn đạt tiêu chuẩn cần thiết theo quy định.” Trong các hoạt đô ̣ng dân sự bao gồm hoạt đô ̣ng kinh doanh thương mại nói chung và đă ̣c biê ̣t là các hoạt đô ̣ng tín dụng nói riêng luôn tồn tại các rủi ro. Các rủi ro này do hoàn cảnh khách quan hoă ̣c chủ quan khiến mô ̣t bên không hoàn thành nghĩa vụ của mình theo hợp đồng gây thiê ̣t hại, làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của bên kia. Chính vì vâ ̣y các bên thỏa thuâ ̣n các biê ̣n pháp bảo đảm thực hiê ̣n nghĩa vụ dân sự. Điều 318 Bô ̣ luâ ̣t Dân sự Viê ̣t Nam quy định 7 biê ̣n pháp bảo đảm thực hiê ̣n nghĩa vụ dân sự bao gồm: 1.

Cầm cố tài sản; 2. Thế chấp tài sản; 3. Về bản chất, các biê ̣n pháp bảo đảm thực hiê ̣n nghĩa vụ dân sự không phải là điều kiê ̣n bắt buô ̣c và không ảnh hưởng đến viê ̣c thực hiê ̣n các quyền và nghĩa vụ của các bên theo hợp đồng chính. Các bên có nghĩa vụ vẫn phải nghiêm túc thực hiê ̣n nghĩa vụ và chịu các chế tài nếu vi phạm.

Các biê ̣n pháp bảo đảm có ý nghĩa đảm bảo rằng bên có nghĩa vụ sẽ phải thực hiê ̣n nghĩa vụ của mình nếu không có thể bị thiê ̣t hại, thường là về mă ̣t tài sản và bên có quyền sẽ được thực hiê ̣n quyền của mình hoă ̣c được bồi thường nếu bị vi phạm quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Các biê ̣n pháp bảo 5 Sinh viên thực hiện: Bùi Khánh Hòa Chuyên ngành luật kinh doanh K51 6 ĐH KINH TẾ QUỐC DÂN CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP đảm giảm thiểu rủi ro cho bên có quyền đồng thời tạo cơ sở để áp dụng các biê ̣n pháp xử lý về mă ̣t tài sản khi bên có nghĩa vụ không thực hiê ̣n nghĩa vụ của mình. Trong 7 biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự mà pháp luật quy định thì trừ tín chấp, 6 biện pháp còn lại đều là biện pháp bảo đảm bằng tài sản (bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba). Trong đó, đặt cọc, ký cược, ký quỹ dùng tiền, đá quý, kim khí quý và giấy tờ có giá hoặc vật có giá trị làm tài sản bảo đảm.

Các biện pháp bảo đảm khác bao gồm: cầm cố, thế chấp và bảo lãnh (bảo lãnh bằng tài sản) được phép sử dụng tất cả các loại tài sản mà pháp luật thừa nhận để bảo đảm theo quy định. Có thể thấy trong bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, tài sản đóng vai trò lớn, quyết định đến các biện pháp bảo đảm. Sở dĩ tài sản có vai trò như vậy do các đặc tính của tài sản. Tài sản có giá trị.

Việc tài sản có giá trị là đặc tính cơ bản của tài sản. Giá trị của tài sản bảo đảm trước hết là thiệt hại về kinh tế cho bên không thực hiện nghĩa vụ, từ đó khuyến khích bên có nghĩa vụ thực hiện đúng, đầy đủ nghĩa vụ của mình. Đồng thời giá trị của tài sản cũng bù đắp toàn bộ hoặc một phần (theo thỏa thuận) thiệt hại xảy ra cho bên có quyền khi bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình. Tài sản có tính chuyển giao được, kéo theo đó tính thanh khoản của tài sản.

Tính thanh khoản là khả năng trao đổi, mua bán nhanh chóng nhằm thu về lợi ích mong muốn của tài sản. Bảo đảm bằng tài sản là việc chủ sở hữu tài sản dùng tài sản của mình bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ của chính mình hoặc bên thứ ba. Như vậy tài sản bảo đảm thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm không sở hữu hay chiếm hữu tài sản bảo đảm đó. Trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ của mình thì tài sản bảo đảm được xử lý.

Việc xử lý có thể là chuyển giao quyền sở hữu cho bên nhận bảo đảm hoặc bên thứ ba. Nếu bảo đảm bằng vật hay quyền không có tính chuyển giao như quyền nhân thân thì việc xử lý không thể xảy ra. Do vậy tài sản với đặc tính chuyển giao được của mình là đối tượng thích hợp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Đồng thời tính thanh khoản xuất phát từ giá trị của tài sản, sự cho phép trao đổi của pháp luật đối với tài sản và nhu cầu đối với tài sản.

Tính thanh khoản của tài sản đảm bảo quyền lợi, lợi ích cho bên nhận bảo đảm. Bên nhận bảo đảm có thể chuyển giao tài sản bảo đảm để thu về lợi ích mong muốn. Về cơ bản, tài sản có tính thanh khoản, chỉ khác nhau về mức độ.