CHƯƠNG 1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở ĐỂ BẢO ĐẢM HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG 1. Lý luận về thế chấp quyền sử dụng đất ở 1. Khái niệm về đất ở Đất ở (Đất thổ cư) là một cách gọi của đất phi nông nghiệp nằm trong khu dân cư, là loại đất cho phép ở, xây dựng nhà cửa, các công trình xây dựng phục vụ đời sống xã hội, đất vườn ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đã được cơ quan nhà nước công nhận là đất ở. Theo quy định tại Luật đất đai 2013 [16] thì đất ở thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, bao gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị.
Đây là loại đất dùng để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống; đất vườn ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư (kể cả trường hợp vườn, ao gắn liền với nhà ở riêng lẻ) đã được công nhận là đất ở. Đất ở tại đô thị theo quy định tại Khoản 1 Điều 144: “Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”. Đất ở tại nông thôn theo quy định tại khoản 1 Điều 143: “Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”. Loại đất này cũng có sự khác biệt so với đất ở đô thị theo hạn mức, thuế nhà đất, điều kiện xây dựng.
Theo Luật Đất đai 2013 “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, 5 cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất” [16] quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Tuy nhiên, đối với đất thuê trả tiền hàng năm thì người sử dụng đất chỉ được thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu mình gắn liền với đất thuê theo quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 179 Luật Đất đai 2013 về “Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất”. Thời điểm để có thể mang quyền sử dụng đất thế chấp vay vốn ngân hàng, theo quy định tại Luật Đất đai 2013 [16] là khi người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất của nhà nước; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp khi có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Căn cứ theo Điều 168 Luật Đất đai 2013, nếu người sử dụng đất chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện việc thế chấp. Ngoài quy định về thế chấp quyền sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như đã nêu ở trên, để thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn ngân hàng, Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất phải có thêm điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất khác gồm: đất đai không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án và phải còn thời hạn sử dụng đất (thế chấp trong hời hạn sử dụng đất). Trong trường hợp trên đất có nhà ở, thì khi thế chấp cả quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, còn phải tuân thủ điều kiện thế chấp nhà ở quy định tại Luật nhà ở về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch [21], cụ thể là nhà ở phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu theo quy định của pháp luật. 6 Luật Đất đai 2013 quy định việc thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và sẽ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Khái niệm về thế chấp quyền sử dụng đất ở Như đã đề cập ở trên, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất. Do đó, nếu người sử dụng đất ở đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì có thể được thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất ở tại ngân hàng. Trước đây, đã từng có quan điểm về thế chấp quyền sử dụng đất ở là sự thỏa thuận giữa các bên nhưng tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức thế chấp quyền sử dụng đất được Bộ luật dân sự và Luật đất đai quy định. Theo đó, bên sử dụng đất có quyền dùng quyền sử dụng đất ở của mình đi thế chấp nhằm bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự.
Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất của mình trong thời hạn thế chấp. Về mặt khách quan, thế chấp quyền sử dụng đất ở là quy định của pháp luật cho phép người có quyền sử dụng đất ở dùng quyền sử dụng đất ở nhằm bảo đảm nghĩa vụ của mình trong quan hệ nghĩa vụ cụ thể nào đó. Tuy nhiên, về mặt chủ quan thì thế chấp quyền sử dụng đất ở được hiểu là sự thỏa thuận giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp nhằm đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ. Ví dụ, bên vay trả tiền không đủ hoặc trả không đúng thời hạn như đã thỏa thuận thì bên nhận thế chấp có quyền xử lý quyền sử dụng đất ở theo thỏa thuận giữa hai bên hoặc theo quy định của pháp luật.
Trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì thế chấp là một trong những biện pháp phổ biến và hiệu quả nhất. Theo quy định tại Bộ luật dân sự 2015 đã đưa ra khái niệm về thế chấp tài sản: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là 7 bên nhận thế chấp)” [24]. Các chủ thể và phạm vi quyền sử dụng đất được quy định cụ thể trong Luật đất đai 2013 nhằm khẳng định quyền thế chấp của người sử dụng đất. Đây chính là cơ sở pháp lý rất quan trọng để Ngân hàng có thể nhận thế chấp quyền sử dụng đất.
Thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động tín dụng của ngân hàng là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hoạt động tín dụng của ngân hàng, ngân hàng với tư cách là bên cho vay sẽ thỏa thuận với bên vay hoặc bên thứ ba sử dụng quyền sử dụng đất để làm tài sản thế chấp cho khoản vay để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ của bên vay. Chủ sử dụng đất sẽ chuyển giao các giấy tờ pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất cho ngân hàng để thực hiện thế chấp mà không cần phải chuyển giao thửa đất đó cho ngân hàng. Như vậy, thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của ngân hàng là việc bên thế chấp (có thể là bên vay hoặc bên thứ ba) và bên nhận thế chấp (tổ chức tín dụng) cùng nhau thỏa thuận dùng tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất của bên thế chấp để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ phát sinh trong quan hệ tín dụng của tổ chức tín dụng. Đặc điểm thế chấp quyền sử dụng đất ở để bảo đảm hợp đồng tín dụng tại ngân hàng Thứ nhất là đối tượng của việc thế chấp quyền sử dụng đất ở là “quyền sử dụng đất ở”.
Tuy khái niệm quyền sử dụng đất ở không được quy định cụ thể trong văn bản pháp luật, nhưng về cơ bản đất đai cũng là một loại tài sản. Do vậy, chủ thể sử dụng đất ở có quyền khai thác, được sử dụng để ở, hưởng hoa lợi, lợi tức từ diện tích đất ở mà người đó đang sử dụng nên sẽ được phép đem thế chấp tương tự như các loại tài sản khác. Thế chấp quyền sử dụng đất ở giữa các bên phải dựa trên sự tự nguyện hay nói cách khác là phải có sự thống nhất ý chí và bày tỏ ý chí và ý chí đó phải phù hợp với ý chí của nhà nước. 8 Thứ hai, thế chấp quyền sử dụng đất là một biện pháp bảo đảm.
Khi ngân hàng thực hiện cấp tín dụng, để có thể thu hồi được nợ đến hạn mà bên vay không thực hiện đúng nghĩa vụ thì ngân hàng sẽ áp dụng các biện pháp bảo đảm cho việc thực hiện các nghĩa vụ trả nợ. Quyền sử dụng đất là một loại tài sản có giá trị lớn có thể được định giá bằng tiền, do đó, quyền sử dụng đất có thể đáp ứng được điều kiện là một loại tài sản bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ. Thế chấp quyền sử dụng đất hiện nay là một biện pháp bảo đảm rất phổ biến, khi đến hạn mà bên vay không thanh toán được nghĩa vụ trả nợ thì ngân hàng có quyền xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ xấu. Thứ ba là thế chấp quyền sử dụng đất ở thì bên thế chấp không phải chuyển giao tài sản thế chấp cho bên thế chấp.
Bên thế chấp không phải chuyển giao tài sản thế chấp quyền sử dụng đất ở mà bên thế chấp vẫn có quyền khai thác, sử dụng tài sản thế chấp. Việc không chuyển giao tài sản giúp cho bên thế chấp có thể sử dụng phục vụ mục đích kinh doanh sản xuất để không làm giảm giá trị quyền sử dụng đất.