MỞ ĐẦU 1.1 Giới thiệu chung về tình hình nền kinh tế Việt Nam. Tốc độ tăng trưởng GDP của Việt Nam năm 2011 là 5,89%, thấp hơn so với mức 6,78% trong năm 2010 (Tổng cục Thống kê, 2012) nhưng trong điều kiện tình hình sản xuất rất khó khăn, cả nước tập trung ưu tiên hiệu quả đầu tư công, tái cấu trúc doanh nghiệp nhà nước và cải cách các cơ cấu khác nhằm kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô Việt Nam thì đây là con số khá cao và hợp lý. Nhóm ngành công nghiệp - sản xuất có tỷ trọng lớn nhất trong GDP và có tốc độ tăng thêm 6,8%, tỷ lệ này dù thấp hơn mức 7,7% của năm 2010 (Tổng cục Thống kê, 2012), nhưng cao hơn tốc độ chung, nên tiếp tục là động lực và đầu tàu của tăng trưởng kinh tế. Việt Nam là một nền kinh tế mở, có lượng vốn đầu tư nước ngoài lớn.
Cho nên, khi nền kinh tế thế giới bị suy thoái thì Việt Nam cũng dễ bị tổn thương, tuy nhiên trong năm 2011, các quốc gia Đông Á đang là các nhà đầu tư nước ngoài lớn nhất vào Việt Nam. Trong đó Hồng Kông là nhà đầu tư lớn nhất ở Việt Nam, Nhật Bản đứng vị trí thứ hai. Như vậy, Việt Nam vẫn là điểm đích cho nguồn vốn FDI. Thành phố Hồ Chí Minh với gần 3 tỷ USD vốn đăng ký mới và tăng thêm chiếm 20,4% tổng vốn đầu tư là địa phương thu hút nhiều vốn FDI nhất, vẫn xứng đáng là mũi nhọn kinh tế cả nước (Bộ KH&ĐT, 2012).1: Vốn FDI năm 2011 theo hình thức đầu tư.
(Nguồn: Bộ KH&ĐT, 2012) Vốn đăng Số lượt Vốn đăng ký Số dự Vốn đăng ký ký cấp dự án cấp mới và TT Hình thức đầu tư án cấp tăng thêm mới (triệu tăng tăng thêm mới (triệu USD) USD) vốn (triệu USD) 1 100% vốn nước ngoài 899 6,535.33 3 BOT, BT, BTO 1 2,258.51 4 Hợp đồng HTKD 3 67.95 Vốn FDI đăng ký mới và đăng ký tăng thêm tại Việt Nam trong năm 2011đạt 14,7 tỷ USD, giảm tới 26% so với năm 2010. Trong đó, riêng vốn đăng ký mới đạt 11,6 tỷ HV: Trần Lê Nguyên Khánh Trang 1 Luận văn cao học GVHD: PGS.Ngô Quang Tường USD, giảm 35%. Dù số vốn đăng ký giảm nhưng đã có những chuyển biến theo hướng tích cực, vốn FDI đăng ký trong năm 2011 tập trung 76,4% vào lĩnh vực công nghiệp và xây dựng, cao hơn hẳn tỷ trọng 54,1% đầu tư vào lĩnh vực này năm 2010 (Bộ KH&ĐT, 2012). Năm 2011, hình thức đầu tư 100% vốn nước ngoài chiếm tỷ trọng lớn với 899 dự án cấp mới, trong tổng số 1091 dự án cấp mới, chiếm trên 82%, với vốn đăng ký cấp mới hơn 6,5 tỷ USD.
Tiếp đến là hình thức liên doanh với 186 dự án, chiếm 17%, với vốn đăng ký cấp mới gầnn 2,7 tỷ USD. Đặc biệt hình thức BOT, BT, BTO chỉ duy nhất 1 dự án nhưng đạt vốn đăng ký cấp mới trên 2,2 tỷ USD.2: Top 5 ngành thu hút vốn FDI lớn nhất năm 2011. (Nguồn: Bộ KH&ĐT, 2012) Vốn đăng Số lượt Vốn đăng ký Số dự Vốn đăng ký ký cấp mới dự án cấp mới và TT Hình thức đầu tư án cấp tăng thêm (triệu tăng tăng thêm mới (triệu USD) USD) vốn (triệu USD) 1 CN chế biến,chế tạo 435 5,220.21 điện,khí,nước,đ.30 4 KD bất động sản 22 741.61 5 Lưu trú và ăn uống 19 252.80 Trong top 5 ngành thu hút FDI lớn nhất năm 2011, lĩnh vực xây dựng xếp thứ 3 với 140 dự án đầu tư mới, tổng vốn đầu tư đăng ký cấp mới và tăng thêm khoảng 1,25 tỷ USD, giảm 26% về vốn so với năm 2010. Xếp thứ 4 là lĩnh vực kinh doanh bất động sản với tổng số vốn đăng ký cấp mới và tăng thêm là 845,61 triệu USD, chỉ bằng 12,8% so với năm 2010 (Bộ KH&ĐT, 2012).
So với 4-5 năm trước, thì dòng vốn FDI vào bất động sản đã giảm mạnh. Cụ thể ở thời huy hoàng của bất động sản năm 2008, vốn FDI vào lĩnh vực này đạt mức cao nhất trên 23 tỷ USD. Ngay cả trong thời gian bị ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu của năm ngoái, bất động sản cũng chiếm phần lớn vốn FDI, đạt khoảng 6,84 tỷ USD và trở thành lĩnh vực thu hút nhiều vốn FDI nhất trong năm 2010. Tuy nhiên, sang năm 2011 thì tình hình đã thay đổi hoàn toàn (Bộ KH&ĐT, 2012).
Theo các chuyên gia trong ngành, có nhiều nguyên nhân dẫn đến việc sụt giảm trên, trong đó có tác động của khó khăn kinh tế toàn cầu. Mặt khác, cuộc khủng hoảng kinh HV: Trần Lê Nguyên Khánh Trang 2 Luận văn cao học GVHD: PGS.Ngô Quang Tường tế vừa qua có phần nguyên nhân từ đổ vỡ đầu tư – kinh doanh bất động sản, vẫn để lại một mối quan ngại chung trên thế giới. Nhiều nhà đầu tư đã tỏ ra rất thận trọng khi quyết định đầu tư vào lĩnh vực bất động sản do triển vọng kinh tế không khả quan cũng như tình hình lạm phát và lãi suất tăng cao trong khi tính thanh khoản bị giới hạn do chính sách thắt chặt tín dụng của Nhà nước. Cũng trong thời gian qua Chính phủ Việt Nam cũng đã đưa ra một số biện pháp thắt chặt và hạn chế dòng vốn tín dụng vào ngành phi sản xuất, trong đó lĩnh vực bất động sản được chú ý nhiều, dẫn đến cả nhà đầu tư và ngân hàng đều gặp rất nhiều khó khăn trong việc huy động vốn và giải ngân.
Đồng thời lĩnh vực đầu tư bất động sản tại Việt Nam không còn màu mỡ như những năm trước do nguồn cung trên thị trường ngày càng nhiều và nhiều doanh nghiệp trong nước cũng tập trung 'rót' vốn vào lĩnh vực này với quy mô ngày càng lớn. Với những lí do trên càng làm nổi bật thực tế là trong thời gian qua tại một số thành phố lớn như TPHCM và Hà Nội, một số chủ đầu tư phải giảm giá bán căn hộ hoặc giảm tiền thuê mặt bằng ở các cao ốc văn phòng, nhiều dự án bị đình trệ và tạm dừng triển khai xây dựng do khó khăn trên hoặc do nhà đầu tư còn thăm dò thị trường hoặc thoái lui. Theo một số công ty tư vấn bất động sản, thị trường văn phòng cho thuê, khách sạn… tại TPHCM và Hà Nội trong thời gian qua ít có dự án mới nào được khởi công trong khi các dự án đang thực hiện chủ yếu là do các nhà đầu tư cố gắng thực hiện các công trình dang dở của những năm trước. Trong bối cảnh suy thoái toàn cầu hiện nay, Việt Nam cũng không phải là một ngoại lệ, thì con số 1,25 tỷ USD vốn FDI đầu tư vào ngành xây dựng có thể xem là con số đáng khích lệ cho sự phát triển của ngành xây dựng Việt Nam trong năm 2012.2 Xác định vấn đề nghiên cứu.
Xây dựng là một lĩnh vực phức tạp, chi phí cao và nhiều rủi ro hình thành do những yêu cầu pháp lý, các vấn đề liên quan tới tài sản, đất quy hoạch, cấp phép, tuyển dụng lao động, khả năng thực hiện dự án, môi trường quản lý điều hành, hoạch định của Nhà nước và tính an toàn trong xây dựng. Có thể nói xây dựng đồng nghĩa với rủi ro, có lẽ nhiều hơn bất kỳ ngành công nghiệp nào khác, với các rủi ro do tranh chấp, xung đột về lợi ích giữa bên mua dịch vụ xây dựng (tức là chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu) và bên bán các dịch vụ này (tức là nhà thầu, bao gồm cả nhà thầu tư vấn QLDA, nhà thầu tư vấn HV: Trần Lê Nguyên Khánh Trang 3 Luận văn cao học GVHD: PGS.Ngô Quang Tường giám sát, nhà thầu xây lắp, nhà thầu cung ứng lắp đặt thiết bị…). Bên mua muốn nhận được giá trị tốt nhất cho kinh phí mà họ bỏ ra trong khi bên bán chỉ muốn sử dụng số tiền ít nhất trong các nghĩa vụ theo hợp đồng. Thật không may, các nghĩa vụ này hiếm khi thể hiện đủ rõ ràng để tránh sự hiểu lầm.
Dự án xây dựng nằm trong số các cấu trúc có mối quan hệ con người phức tạp nhất. Yêu cầu về kỹ thuật và khả năng quản lý cấp cao cần phải có để đưa tầm nhìn của chủ đầu tư vào kế hoạch và các quy chuẩn kỹ thuật, sau đó là vào các kết cấu thật, điều này phù hợp với nhu cầu của cá nhân và cả cộng đồng. Các rủi ro cứ tăng lên trong suốt thời gian thực hiện dự án xây dựng do sự chậm trễ, những thay đổi bất ngờ hoặc các công việc phát sinh, công việc khiếm khuyết, vượt chi phí, lỗi về thiết kế và các tai nạn, thông tin chậm trễ, các tài liệu hay điều khoản hợp đồng không đầy đủ hoặc thiếu sót, các trường hợp bất khả kháng…Khi đó, vai trò của tư vấn QLDA khi thay mặt chủ đầu tư phối hợp các nguồn lực, kiểm soát các rủi ro để điều hành tốt dự án là rất lớn. Nếu các ràng buộc về quyền và nghĩa vụ giữa chủ đầu tư và tư vấn QLDA trong các thỏa thuận hợp đồng không rõ ràng hay đầy đủ thì sẽ ảnh hưởng đến chất lượng công việc, hiệu quả QLDA và cả hiệu quả của dự án.
Bất cứ ai cũng có thể làm gì đó để ngăn ngừa rủi ro xảy ra trong hợp đồng tư vấn QLDA? Quả là không dễ để đưa ra một câu trả lời đơn giản và thẳng thắn. Tuy nhiên, chủ đầu tư và tư vấn QLDA là các bên tham gia chính bằng những thỏa thuận trong hợp đồng có thể tạo ra khá nhiều ảnh hưởng để giảm thiểu các nguy cơ rủi ro và quản lý rủi ro, để chúng không xảy ra hoặc xảy ra nhưng đã lường trước, làm giảm hao phí các nguồn lực như thời gian và chi phí, giảm các tranh chấp hay các kiện tụng leo thang không cần thiết… Với sự phát triển ngày càng tăng của các dự án xây dựng phức tạp và gấp rút, rủi ro trong các thỏa thuận hợp đồng tư vấn QLDA hầu như không thể tránh khỏi. Những nhận thức về sự thiếu sót hay không đầy đủ trong các điều khoản của hợp đồng tư vấn QLDA, đồng thời là sự tăng chi phí, sự chậm trễ, các tranh cãi về trách nhiệm và các mối quan hệ đối đầu, đã đặt ra sự cần thiết phải nghiên cứu sâu hơn về quản lý rủi ro trong hợp đồng tư vấn QLDA, trước hết là tìm hiểu các yếu tố gây rủi ro.3 Mục tiêu của nghiên cứu. Xác định các yếu tố rủi ro trong hợp đồng tư vấn QLDA.
HV: Trần Lê Nguyên Khánh Trang 4 Luận văn cao học GVHD: PGS.