Đặt vấn đề Để quản lý đất đai có hiệu quả thì hệ thống hồ sơ địa chính có một vai trò hết sức quan trọng vì đây là cơ sở pháp lý để thực hiện các công tác quản lý Nhà nước về đất đai như: đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất. đăng ký biến động, quy hoạch sử dụng đất chi tiết,. Điều này đặt ra nhu cầu đất đai và tài nguyên thiên nhiên cần được quản lý chặt chẽ, thống nhất.Ngày 05/8/2002, Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ I đã ban hành nghị quyết 02/2002/QH11 quy định việc thành lập Bộ TN&MT. Đặc biệt hoạt động đăng ký đất đai được Luật Đất đai 2003 quy định thống nhất tiến hành tại một cơ quan được thành lập mới là Văn phòng ĐKQSDĐ trực thuộc Bộ TN&MT.
Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Thái Nguyên, hoạt động theo loại hình sự nghiệp có thu, có con dấu riêng, được mở tài khoản theo quy định hiện hành. Thành lập theo Quyết định số 913/QĐ-UB ngày 23/5/2005 của Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên.Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký sử dụng đất và chỉnh lý thống nhất biến động về sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa chính; giúp cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng đất đai theo quy định của pháp luật Trước tình hình kinh tế - xã hội phát triển, việc sử dụng đất có nhiều biến động đòi hỏi nhiệm vụ quản lý được coi trọng hơn bao giờ hết, Văn phòng ĐKQSDĐ được thành lập đã giúp Nhà nước thực hiện tốt hơn nhiệm vụ ấy. Xuất phát từ tình hình thực tế trên, được sự đồng ý của Nhà trường, sự phân công của khoa Quản lý Tài nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Tìm hiểu hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2010 - 2013”. Mục đích của đề tài - Tìm hiểu thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Thái Nguyên nhằm nêu rõ vai trò hoạt động của Văn phòng.
n 2 - Đánh giá và đưa ra giải pháp nâng cao vai trò hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Thái Nguyên. Ý nghĩa của đề tài - Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học: Giúp sinh viên vận dụng được những kiến thức đã học vào thực tế. - Ý nghĩa trong thực tiễn: Tìm hiểu được đúng thực trạng Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Thái Nguyên để thấy được vai trò, hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai. Yêu cầu - Các số liệu điều tra, thu thập phải đảm bảo độ chính xác,khách quan và tin cậy.
- Kết quả nghiên cứu phải đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn. - Đảm bảo thực hiện đúng chính sách pháp luật đất đai của nhà nước, chủ trương đường lối của đảng bộ của tỉnh; - Những kiến nghị đưa ra phải có tính khả thi, phù hợp với địa bàn của tỉnh. n 3 Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2. Nghiên cứu tìm hiểu về đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản 2.
Đất đai và vai trò của việc sử dụng đất 2. Khái niệm về đất đai Đất là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các đặc tính sinh quyển ngay trên hay dưới bề mặt đó gồm có: Yếu tố khí hậu gần bề mặt trái đất; các dạng thổ nhưỡng và địa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ, sông, suối và đầm lầy nước cạn); lớp trầm tích và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt trái đất; tập đoàn thực vật và động vật; trạng thái định cư của con người và những thành quả vật chất do các hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại tạo ra. Lợi ích của việc sử dụng đất Lợi ích của việc sử dụng đất rất đa dạng, song có thể chia thành ba nhóm lợi ích cơ bản sau: + Sử dụng đất làm tư liệu sản xuất và tư liệu sinh hoạt để thoả mãn nhu cầu sinh tồn và phát triển của con người; + Dùng đất làm cơ sở sản xuất và môi trường hoạt động; + Cung cấp không gian môi trường cảnh quan mỹ học cho việc hưởng thụ tinh thần; Đất đai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia với vai trò, ý nghĩa đặc trưng: đất đai là nơi ở, nơi xây dựng cơ sở hạ tầng của con người và là tư liệu sản xuất đặc biệt. Bất động sản,thị trường bất động sản 2.Bất động sản Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”[16].
Các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở. BĐS bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất n 4 đai và vật kiến trúc vậy nên, BĐS có những đặc tính sau đây: có vị trí cố định, không di chuyển được; tính lâu bền; tính thích ứng; tính dị biệt; tính chịu ảnh hưởng của chính sách; tính phụ thuộc vào năng lực quản lý và tính ảnh hưởng lẫn nhau.Thị trường bất động sản Thị trường BĐS là nơi tiến hành các giao dịch về BĐS, mang tính khu vực và biến động theo thời gian. Vì vậy thị trường BĐS là tổng hòa các giao dịch về BĐS đạt được tại những khu vực địa lý nhất định trong một thời điểm nhất định. Thị trường BĐS bao gồm 3 thị trường nhánh: Thị trường mua bán; thị trường cho thuê BĐS; thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS.
Căn cứ vào thứ tự thời gian mà BĐS gia nhập thị trường, thị trường BĐS có 3 cấp, gồm: - Thị trường cấp I: là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê QSDĐ (còn gọi là thị trường BĐS sơ cấp). - Thị trường cấp II: Là thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê. - Thị trường cấp III: Là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại công trình đã được mua hoặc thuê [2]. Đăng ký đất đai, bất động sản.
Khái niệm về đăng ký đất đai 2. Đăng ký Nhà nước về đất đai Đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất là một thủ tục hành chính nhằm thiết lập HSĐC đầy đủ và cấp GCN cho những chủ SDĐ, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, đủ điều kiện và hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người SDĐ, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai và tài sản gắn liền với đất theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người SDĐ, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất[8]. Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai Đăng ký đất đai là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai. Đăng ký đất đai là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ, đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất.
n 5 Đăng ký đất đai là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý Nhà nước về đất đai như: Xây dựng và ban hành các văn bản pháp quy về quản lý và SDĐ; công tác điều tra đo đạc; công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất; công tác giao, cho thuê đất; công tác phân hạng định giá đất; công tác thanh tra giải quyết tranh chấp đất đai. Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản 2. Hồ sơ đất đai, bất động sản Hồ sơ đất đai và BĐS là tài liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối với đất đai, BĐS. Hồ sơ đất đai, BĐS được lập để phục vụ cho lợi ích của Nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân.
Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả. Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an toàn và với một chi phí thấp. Nguyên tắc đăng ký đất đai, bất động sản. Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc: Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ; Nguyên tắc đồng thuận; Nguyên tắc công khai; Nguyên tắc chuyên biệt hoá[2]; Việc tuân thủ những nguyên tắc trên đảm bảo cho hệ thống đăng ký đất đai thực sự có hiệu lực và hiệu quả, làm đơn giản hóa các giao dịch và giảm bớt những khiếu kiện về chủ quyền đối với đất đai 2.
Đơn vị đăng ký - thửa đất Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất. n 6 Với hệ thống địa chính đa mục tiêu, việc đăng ký quyền và đăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể từ hàng chục m2 cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính, hệ thống bản đồ địa chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm vi toàn quốc[2]. Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản 2. Đăng ký văn tự giao dịch Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, quyền BĐS và đất đai được xác định theo thoả thuận giao dịch giữa các bên.