Chương 1 LÝ LUẬN VE KIEM SOÁT GIAO DỊCH TƯ LỢI TRONG CHUYÊN NHƯỢNG QUYEN SỬ DUNG DAT VA PHAP LUAT VE KIEM SOAT GIAO DICH TU LOI TRONG CHUYEN NHƯỢNG QUYEN SU DỤNG DAT 1. Lý luận về giao dich tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất và kiểm soát giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1. Lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất i) Khái niệm và đặc điểm của giao dịch tư lợi trong chuyên nhượng quyên sử dụng dat Trên thế giới, thuật ngữ giao dịch tư lợi (self-dealing transactions) đã được đề cập ở nhiều công trình nghiên cứu. Theo Từ điển Black’s Law, giao dịch tư lợi là giao dịch mà người tham gia giao dịch đề thu lợi cho bản thân thay vì làm lợi cho người ma mình đang nhận nghĩa vụ ủy thác [50].
Pháp luật đất đai không đưa ra khái niệm cụ thể về việc chuyên nhượng quyền sử dụng đất đai, tuy nhiên hiểu theo cách chung nhất thì: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức chủ sở hữu chuyên giao đất cùng với quyền sử dụng của mình cho người nhận chuyên nhượng. Chủ sở hữu sẽ nhận được được một số tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất theo thỏa thuận giữa các bên. Theo quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật Dat đai năm 2013 thì: “3. Viéc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyên sử dụng đất, góp vốn bằng quyên sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng kỷ dat dai và có hiệu lực kề từ thời điểm đăng ky vào số địa chính” [32].
Dé được cơ quan đăng ký đất dai đăng ký vào sé địa chính thi các bên chuyền nhượng quyền sử dụng dat bắt buộc phải thực hiện đầy đủ các thủ tục như: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất dai năm 2013: “a) Hop dong chuyển nhượng, tang cho, thé chấp, góp vốn bằng quyên sử dụng dat, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Kê khai nghĩa vụ tài chính va đóng thuế thu nhập cá nhân (kê cả trường hop được miễn nộp thuế); Đăng ký biến động đất đai và nộp hồ sơ đăng ký biến động cho cơ quan đăng ký đất đai. Như vậy, phải có hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực giữa các bên thì người nhận chuyển nhượng mới thực hiện được thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất [29]. Như vậy, giao dịch tư lợi trong chuyên nhượng quyền sử dụng đất là quá trình chuyên giao quyền sử dụng đất giữa các bên với mục đích thu được lợi ích kinh tế, tài chính.
Đây là một khía cạnh quan trọng của thị trường BĐS, ảnh hưởng đến giá trị tài sản và còn ảnh hưởng lớn đối với sự phát triển của xã hội. Nhưng nếu “tư lợi” với mục đích thu được lợi ích chính đáng đúng pháp luật thì hoàn toan hợp lý, nó còn góp phan phát triển kinh tế và thị trường BĐS. Còn “tư lợi” được phân tích trong luận văn chủ yếu nói đến “tư lợi” bất chính lợi dụng lỗ hồng của pháp luật mang về những lợi ích kinh tế cho bản thân ảnh hưởng xấu tới thị trường và xã hội. Các đặc điểm của giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Thứ nhất, chủ thể của giao dịch tư lợi trong chuyên nhượng quyền sử dụng đất có thê là cá nhân hoặc tô chức có thâm quyền liên quan đến việc xác lập giao dịch quyền sử dụng đất.
Theo quy định của Luật Đất đai, những chủ thê được phép giao dịch QSDĐ bao gồm: hộ gia đình, cá nhân trong nước, tô chức kinh tế, tô chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Thứ hai, tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất xảy ra khi lợi ích của cá nhân hoặc tổ chức bị xâm phạm. Giao dịch tư lợi thường được thực hiện với mục đích thu lợi về kinh tế ảnh hưởng đến quyền lợi của cá nhân và Nhà nước. Theo thống kê có đến khoảng 70% các giao dịch về chuyển nhượng đất đai diễn ra trên thị trường không chính thức, gây thất thu cho ngân sách nhà nước từ thị trường bất động sản.
Thứ ba, việc giao dịch tư lợi trong chuyên nhượng quyền sử dụng đất về hình thức vẫn tuân thủ đúng theo quy định pháp luật nhưng mục đích trục lợi của cá nhân người giao kết, nghĩa là mang trong nó yếu tố bất hợp pháp ở dạng ân, nếu không được phát hiện nó vẫn tồn tại công khai, có giá trị bắt buộc thực hiện và được pháp luật bảo vệ. ii) Tiêu chí xác định giao dich tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất Xác định giao dich tư lợi trong chuyển nhượng quyên sử dụng đất có thé dựa trên một số tiêu chí chính sau đây: Thư nhất, một trong những dấu hiệu quan trọng của giao dịch tư lợi là sự chênh lệch đáng ké giữa giá mà bên mua trả và giá trị thực tế của tài sản đất đai. Nếu giá giao dịch thấp hon đáng kê so với giá trị thực tế, có thể nguy cơ có giao dich tu lợi. Thứ hai, về quá trình giao dịch thiếu sự minh bạch, chăng hạn như việc không công bố thông tin về giá trị giao dịch, các bên liên quan, hoặc điều kiện giao dịch, có thê là dấu hiệu của giao dịch tư lợi.
Thứ ba, nếu có sự thay đôi chủ sở hữu liên tục hoặc nhanh chóng đối với một tài sản đất đai cụ thé, có thé là dau hiệu của các giao dich tư lợi hoặc thương vụ không minh bạch. Thứ tư, các giao dịch diễn ra nhanh chóng hoặc liên tiếp. Khi có sự liên tục trong các giao dịch chuyên nhượng đất đai với các bên tham gia khác nhau và thời gian giữa các giao dịch ngăn, có thê đê cập đên việc sử dụng các 10 giao dịch tư lợi để tránh trách nhiệm thuế hoặc làm lợi ích tài chính cá nhân. Thứ năm, nếu các bên liên quan sử dụng các lỗ hồng của pháp luật dé che giấu thông tin về giá tri thực tế của giao dịch hoặc sự liên quan của họ, có thê là dấu hiệu của giao dịch tư lợi.
Thứ sáu, liên quan đến người môi giới không rõ ràng. Nếu có sự xuất hiện của người môi giới không rõ ràng hoặc không có sự minh bạch về vai trò của họ trong giao dịch, có thê đề cập đến việc sử dụng người môi giới để che giấu giao dịch tư lợi. Các tiêu chí này thường được sử dụng dé đánh giá xem một giao dich chuyên nhượng quyền sử dung đất có tinh tư lợi hay không. Việc sử dung cùng lúc nhiều tiêu chí này có thể giúp xác định giao dịch có sự tư lợi hoặc sự thiếu minh bạch.
iii) Hậu quả của giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất Giao dịch tư lợi trong chuyên nhượng quyền sử dụng đất sẽ gây ra những hậu quả xấu ảnh hưởng tới kinh tế, chính trị, xã hội của quốc gia. Thứ nhất về kinh tế, giao dịch tư lợi trong chuyên nhượng quyền sử dụng đất còn có tác động không nhỏ đến nền kinh tế. Trường hợp khi các bên thỏa thuận mức giá chuyên nhượng trong hợp đồng vượt xa giá trị thực tế, mục đích là để huy động vốn từ các tổ chức tín dụng. Theo quy định, các tô chức tín dụng thường có quyền cho vay tiền cho khách hang dựa trên giá tri chuyên nhượng quyền sử dụng đất, với mức vay thường dao động từ 70% đến 80% của giá tri đất được chuyên nhượng.
Do đó, dé vay được số tiền lớn hơn giá trị thực tế của tài sản, có thé xảy ra hiện tượng cán bộ tín dụng và khách hàng hợp tác nhằm làm cho hồ sơ vay tiền của họ trở nên hợp pháp. Trong trường hợp khách hàng không thể thanh toán nợ, ngân hàng sẽ phải chịu tốn thất vì số tiền thu được từ việc thanh lý tài sản thường ít hơn số tiền đã vay. Hơn nữa, các giao dịch như vậy trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng dat gây nên môi trường dau tư 11 không lành mạnh, không cân đối, tạo ra sự lo lắng trong tâm lý của các nhà đầu tư nước ngoài và ảnh hưởng đến nên kinh tế quốc gia. Thứ hai về chính trị, Khi giao dịch tư lợi diễn ra thường xuyên mà không có biện pháp kiêm soát, người dân có thé mat lòng tin vào chính phủ và hệ thống chính trị của quốc gia.
Điều này có thê dẫn đến sự bất mãn và không tuân thủ các quy định pháp luật và chính tri. Thứ ba về xã hội, khi các giao dịch tư lợi diễn ra phổ biến, giá nhà đất tăng cao do sự cạnh tranh mua bán. Điều này gây khó khăn cho người mua nhà đất thực sự muốn sở hữu nơi ở và gây sự chênh lệch giàu nghèo trong xã hội. Giao dich tư lợi trong chuyền nhượng quyền sử dụng dat gây ra tình trạng mất bình đăng giữa các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức sử dụng đất.
Tình trạng đầu cơ dẫn đến việc mắt cân bằng giữa cung và cầu cũng như giá trị của đất đai trên thị trường. Lý luận về kiểm soát giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất i) Khái niệm và đặc điểm kiểm soát giao dich tu lợi trong chuyén nhượng quyên sử dung đất Theo Từ điển tiếng Việt thì kiểm soát là xem xét để phát hiện, ngăn ngừa kip thời việc làm sai trái với thỏa thuận, với quy định [28]. Như vậy, kiểm soát giao dịch tư lợi trong chuyên nhượng quyền sử dụng đất là quá trình áp dụng các quy định pháp luật để giám sát và hạn chế các hành vi tư lợi trong giao dịch chuyển nhượng đất. Mục tiêu của việc kiểm soát là đảm bảo tính công bằng, minh bạch trong hoạt động giao dịch chuyển nhượng quyên sử dụng đất.
Một số đặc điểm chính của kiểm soát giao dịch tư lợi: Thứ nhất, hệ thống pháp luật và quy định được thiết lập đề điều chỉnh và kiểm soát giao dịch chuyển nhượng đất. Các quy định này bao gồm các 12 quy tắc về việc định giá đất, quy hoạch đô thị, cấp phép xây dựng, giao dịch bất động sản và quản lý quyền sử dụng đất. Thứ hai, quy trình và thủ tục kiểm soát giao dịch tư lợi được thiết lập dé đảm bảo sự minh bạch và tuân thủ. Điều này bao gom việc xác định các bước, phê duyệt và công khai thông tin liên quan đến giao dịch đất.