CHƯƠNG 1: CƠ SO KHOA HOC VE CÔNG TAC GIAO DAT, CHO THUÊ DAT 1.1 Một số khái niệm chung về công tác giao đất, cho thuê đất Dựa vào khoản 7 Điêu 3 Luật Đât đai 2013, giao đât đã được giải thích như sau: “Nhà nước giao đất là việc Nhà nước giao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.” Giao đất là một trong những hoạt động quản lý của cơ quan Nhà nước có thâm quyền chuyền giao đất trên thực tế và quyền sử dụng đất cho cá nhân, họ gia đình, tổ chức và cộng đồng dân cư sử đụng đất. Trong đó, giao đất được chia ra làm hai trường hợp: - Giao đất có thu tiền sử dụng đất: + Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở + Tổ chức kinh tế được giao đất dé thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở dé bán hoặc dé bán kết hợp cho thuê + Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở dé bán hoặc dé bán kết hợp cho thuê + Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa dé chuyên nhượng quyền sử dụng dat gắn với hạ tang - Giao đất không thu tiền sử dụng đất + Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức. + Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là đất rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vao mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa. + Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp + Tổ chức sử dụng đất dé xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước + Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp (như: chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tô chức tôn giáo,.2 Khái niệm về cho thuê dat “Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất” đây được coi là khái niệm về công tác cho thuê đất dựa theo khoản 8, Điều 3, Luật đất đai năm 2013.
Đối với cho thuê đất, công tác này cũng được chia thành hai trường hợp: Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần, Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm. Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng dat dé sản xuất nông nghiệp, công nghi - Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; - Đối với hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 1.3 Khái niệm về dự án dau tư có sử dụng dat Hiện nay pháp luật hiện hành vẫn chưa quy định cụ thể khái niệm dự án đầu tư có sử dụng đât, trong đó mới chỉ có các quy định về điêu kiện và căn cứ xác định dự án đâu tư có sử dụng đât. Cụ thê như sau: Điều kiện xác định dự án đầu tư có sử dụng đất: Theo Điều 11 Nghị định 25/2020/NĐ-CP sửa đôi tại Nghị định 31/2021/NĐ-CP quy định điêu kiện xác định dự án dau tư có sử dụng dat như sau: - Thuộc các dự án đầu tư có sử dụng đất dé xây dựng khu đô thị; xây dựng công trình dân dụng có một hoặc nhiêu công năng gôm: nhà ở thương mại, trụ SỞ, văn phòng làm việc; công trình thương mại, dịch vụ mà không sử dung von dau tư công đê xây dựng công trình. Dự án xây dựng khu đô thị, nhà ở thương mại; trụ sở văn phòng làm việc; công trình thương mại, dịch vụ được phân loại theo quy định của pháp luật vê xây dựng.
Trường hợp dự án có nhiều công năng, dự án đầu tư có sử dụng đất được xác định căn cứ công trình chính cua dự án hoặc công trình chính có cap cao nhat trong trường hợp dự án có nhiêu công trình chính theo quy định của pháp luật vê xây dựng. - Thuộc danh mục dự án cần thu hồi đất được duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai, thuộc khu đất do Nhà nước đang quản lý, sử dụng mà sẽ được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Ban quản lý khu kinh tế giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư được chấp thuận. 11 - Thuộc chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở; chương trình phát triển đô thị (nếu có) theo quy định của pháp luật về phát triển đô thị. - Phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch xây dựng có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/500 (nếu có) hoặc quy hoạch phân khu đô thị có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/5.000 theo quy định của pháp luật.
- Không đủ điều kiện dé tô chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. - Không thuộc trường hợp: + Chỉ có một nhà đầu tư có khả năng thực hiện do liên quan đến sở hữu trí tuệ, bí mật thương mại, công nghệ hoặc thu xêp vôn; + Gói thầu, dự án xuất hiện các điều kiện đặc thù, riêng biệt mà không thể áp dụng các hình thức lựa chọn nhà thâu, nhà đâu tư khác mà phải áp dụng hình thức lựa chọn nhà thâu, nhà đâu tư trong trường hợp đặc biệt. Theo đó, dự án đáp ứng đầy đủ các điều kiện nêu trên thì được tông hợp vào danh mục dự an dau tư có sử dung dat. Hình thức lựa chọn nhà đầu tw: Căn cứ Điều 10 Nghị định số 25/2020/NĐ- CP, việc lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án đầu tư có sử dụng đất được thực hiện thông qua hình thức: - Áp dụng hình thức đấu thầu rộng rãi quốc tế đối với dự án đáp ứng đầy đủ các điêu kiện sau: + Có sơ bộ tông chi phí thực hiện dự án (không bao gồm chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, tiền sử dụng dat, tiên thuê dat) từ 800 ty đông trở lên; + Có từ 02 nhà đầu tư trở lên đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm theo quy định, trong đó có ít nhât 01 nhà dau tư nước ngoài; + Không thuộc dự án thuộc ngành, nghề chưa được tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật về đầu tư; du án có yêu cầu về bảo đảm quốc phòng, an ninh do Thủ tướng Chính phủ quyết định theo đề nghị của cơ quan nhà nước có thâm quyền và ý kiến thống nhất của Bộ Quốc phòng đối với yêu cầu bảo đảm quốc phòng; ý kiến thống nhất của Bộ Công an đối với yêu cầu bảo đảm an ninh.
- Áp dụng hình thức dau thầu rộng rãi trong nước trong trường hop: + Dự án thuộc ngành, nghề chưa được tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật vê dau tư; 12 + Dự án có từ 02 nhà đầu tư trở lên đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm, trong đó không có nha dau tư nước ngoai tham gia đăng ký thực hiện dự án hoặc đáp ứng yêu câu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm theo quy định; + Dự án có yêu cầu về bảo đảm quốc phòng, an ninh do Thủ tướng Chính phủ quyết định theo đề nghị của cơ quan nhà nước có thâm quyên và ý kiến thống nhất của Bộ Quốc phòng đối với yêu cầu bảo đảm quốc phòng; ý kiến thống nhất của Bộ Công an đối với yêu cầu bảo đảm an ninh. - Áp dụng hình thức chỉ định thầu trong các trường hợp: + Chỉ có một nhà đầu tư đăng ký thực hiện; + Chỉ có một nhà đầu tư có khả năng thực hiện do liên quan đến sở hữu trí tuệ, bí mật thương mại, công nghệ hoặc thu xêp vôn; + Nhà đầu tư đề xuất dự án đáp ứng yêu cầu thực hiện dự án khả thi và hiệu quả cao nhất theo quy định của Chính phủ. Cơ sở pháp lý liên quan đến dự án dau tư có sử dụng dat: - Nghị định 31/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 quy định chỉ tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật đầu tư - Nghị định 15/2021/NĐ-CP ngày 03/3/2021 quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng - Nghị định 53/2017/NĐ-CP ngày 08/5/2017 quy định các loại giấy tờ hợp pháp về dat đai dé cấp giấy phép xây dựng - Nghị định 10/2021/NĐ-CP ngày 09/2/2021 về quản lý chi phi đầu tư xây dựng - Nghị định 29/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 quy định về trình tự, thủ tục thâm định dự án quan trọng quốc gia và giám sát, đánh giá đầu tư - Thông tư 11/2021/TT-BXD ngày 31/8/2021 hướng dẫn một số nội dung xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng - Thông tư 108/2021/TT-BTC ngày 08/12/2021 của Bộ Tài chính quy định về quản lý, sử dụng các khoản thu từ hoạt động tư vấn, quản lý dự án của các chủ đầu tư, ban quản lý dự án sử dụng vốn đầu tư công - Thông tư 171/2016/TT-BTC ngày 27/10/2016 quy định mức thu, chế độ thu, nộp lệ phí cấp giấy phép quy hoạch - Thông tư 06/2021/TT-BXD ngày 30/6/2021 quy định về phân cấp công trình xây dựng và hướng dẫn áp dụng trong quản lý hoạt động đầu tư xây dựng 13 - Thông tư 03/2015/TT-BKHĐT ngày 06/5/2015 quy định chỉ tiết lập hồ sơ mời thầu xây lắp - Thông tư 209/2016/TT-BTC ngày 10/11/2016 quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí thấm định dự án đầu tư xây dựng, phí thâm định thiết kế cơ sở.4 Các hình thức giao đất và cho thuê đất a.