Giá trị biên của lũ đô thị tại Thành phố Hồ Chí Minh

• Tác giả: Vo Le Minh Phuong
• Người hướng dẫn: Dr. Pham Khanh Nam
• Trường học: University of Economics
• Chuyên ngành: Development Economics
• Đề tài: Giá Trị Biên Của Lũ Đô Thị Tại Thành Phố Hồ Chí Minh
• Loại tài liệu: Thesis
• Năm xuất bản: 2017
• Địa điểm: Ho Chi Minh City

• 1. CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU
• 1.1. Abstract
• 1.2. Problem statements
• 1.3. Research objectives
• 1.4. Scope of the research
• 1.5. Structure of the thesis
• 2. CHƯƠNG 2: LITERATURE REVIEW
• 2.1. Empirical studies of real estate (house) price

I. Tổng Quan Về Lũ Đô Thị Hồ Chí Minh Thực Trạng Tác Động

Thành phố Hồ Chí Minh, trung tâm kinh tế lớn nhất Việt Nam, đối mặt với thách thức lũ đô thị ngày càng nghiêm trọng. Sự phát triển nhanh chóng về dân số và đô thị hóa tạo áp lực lớn lên hạ tầng cơ sở hiện có. Các hệ thống thoát nước cũ kỹ không đáp ứng được nhu cầu, gây ra tình trạng ngập úng Thành phố Hồ Chí Minh thường xuyên, đặc biệt trong mùa mưa. Tình trạng này không chỉ gây ảnh hưởng đến đời sống người dân mà còn tác động tiêu cực đến kinh tế của thành phố. Theo nghiên cứu của Ủy ban Nhân dân TP.HCM năm 2012, trung bình diện tích bị ảnh hưởng bởi lũ là 5.944 ha, tác động lớn đến sản xuất, kinh doanh và sinh hoạt.

1.1. Tình Hình Ngập Lụt Hiện Nay và Lịch Sử Ngập Lụt tại TP.HCM

Hiện nay, tình trạng ngập lụt tại TP.HCM diễn biến phức tạp, đặc biệt khi triều cường kết hợp với mưa lớn. Các khu vực trũng thấp thường xuyên bị ngập sâu, gây khó khăn cho giao thông và sinh hoạt. Lịch sử ngập lụt tại TP.HCM cho thấy tình trạng này đã kéo dài nhiều năm, với những trận lũ lịch sử gây thiệt hại nặng nề. Việc phân tích lịch sử ngập lụt giúp nhận diện các khu vực dễ bị tổn thương và đưa ra các giải pháp phù hợp.

1.2. Nguyên Nhân Gây Lũ Đô Thị Phân Tích Ngập Úng Chi Tiết

Nguyên nhân gây lũ đô thị tại TP.HCM rất đa dạng, bao gồm biến đổi khí hậu, triều cường, mưa lớn và hệ thống thoát nước kém. Ngoài ra, việc đô thị hóa nhanh chóng, bê tông hóa bề mặt và lấn chiếm kênh rạch cũng làm giảm khả năng thoát nước tự nhiên. Phân tích ngập úng chi tiết giúp xác định các yếu tố gây ngập và đề xuất các biện pháp giảm thiểu hiệu quả.

II. Phân Tích Giá Trị Biên Của Lũ Đô Thị Tại Hồ Chí Minh Cách Tiếp Cận

Nghiên cứu về giá trị biên của lũ đô thị Hồ Chí Minh sử dụng hàm giá Hedonic để ước tính ảnh hưởng của lũ đến giá trị bất động sản. Thay vì sử dụng giá bán, nghiên cứu này dùng giá thuê từ ba ngân hàng thương mại tại TP.HCM làm biến phụ thuộc. Các biến giải thích bao gồm đặc điểm cấu trúc, đặc điểm vị trí và nguy cơ lũ lụt. Phương pháp này giúp định lượng ảnh hưởng của lũ đến kinh tế một cách khách quan, từ đó hỗ trợ việc ra quyết định đầu tư và quy hoạch. Nghiên cứu của Võ Lê Minh Phương (2017) cho thấy sự tồn tại của nguy cơ lũ lụt làm giảm giá thuê bất động sản.

2.1. Hàm Giá Hedonic Phương Pháp Ước Tính Ảnh Hưởng của Lũ

Hàm giá Hedonic là một phương pháp kinh tế lượng phổ biến để ước tính giá trị của các thuộc tính không định giá trực tiếp được, như chất lượng môi trường hoặc nguy cơ lũ lụt. Trong bối cảnh lũ đô thị, hàm giá Hedonic sử dụng giá bất động sản (hoặc giá thuê) làm biến phụ thuộc và các yếu tố liên quan đến lũ lụt (ví dụ: tần suất ngập, độ sâu ngập) làm biến độc lập. Phương pháp này cho phép ước tính tác động của lũ đến đời sống người dân thông qua giá trị tài sản.

2.2. Dữ Liệu và Biến Sử Dụng Giá Thuê Bất Động Sản Rủi Ro Lũ Lụt

Nghiên cứu về giá trị biên của lũ đô thị cần thu thập dữ liệu về giá bất động sản (giá bán hoặc giá thuê), đặc điểm cấu trúc (diện tích, số phòng), đặc điểm vị trí (gần trung tâm, giao thông thuận tiện) và thông tin về rủi ro lũ lụt (tần suất, độ sâu, diện tích ngập). Dữ liệu về rủi ro lũ lụt có thể thu thập từ các cơ quan quản lý nhà nước, bản đồ ngập lụt hoặc khảo sát thực địa. Việc lựa chọn dữ liệu quan trắc mực nước lũ chính xác và đầy đủ là yếu tố quan trọng để đảm bảo độ tin cậy của kết quả nghiên cứu.

III. Kết Quả Nghiên Cứu Giá Trị Biên Âm Của Lũ Đô Thị Tại TP

Kết quả nghiên cứu cho thấy nguy cơ lũ lụt có tác động tiêu cực đến giá thuê bất động sản tại TP.HCM. Cụ thể, giá trị biên của lũ đô thị là âm, cho thấy người dân sẵn sàng trả ít tiền hơn để thuê nhà ở những khu vực thường xuyên bị ngập. Con số cụ thể là -8,570,172 VNĐ (theo nghiên cứu của Võ Lê Minh Phương). Điều này phản ánh sự lo ngại của người dân về những thiệt hại vật chất, gián đoạn sinh hoạt và ảnh hưởng sức khỏe do lũ lụt gây ra. Kết quả này cung cấp bằng chứng quan trọng để thúc đẩy các giải pháp chống ngập úng hiệu quả.

3.1. Ảnh Hưởng Của Lũ Đến Giá Thuê Bất Động Sản Số Liệu Thống Kê

Nghiên cứu định lượng cho thấy, trung bình, một căn nhà nằm trong khu vực có nguy cơ ngập lụt sẽ có giá thuê thấp hơn so với căn nhà tương tự ở khu vực không ngập. Số liệu thống kê cụ thể cho thấy mối tương quan nghịch giữa tần suất ngập và giá thuê. Điều này khẳng định rằng người dân nhận thức rõ về những bất lợi do lũ lụt gây ra và sẵn sàng trả ít tiền hơn để tránh rủi ro này.

3.2. Giải Thích Kết Quả Yếu Tố Tác Động Đến Giá Trị Biên Của Lũ

Giá trị biên của lũ đô thị chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố, bao gồm tần suất ngập, độ sâu ngập, thời gian ngập, vị trí địa lý và chất lượng hạ tầng. Những khu vực có tần suất ngập cao, độ sâu ngập lớn và thời gian ngập kéo dài thường có giá trị biên âm cao hơn. Ngoài ra, những khu vực có hệ thống thoát nước kém và giao thông khó khăn cũng có giá trị biên âm lớn hơn.

IV. Giải Pháp Chống Ngập Úng Biện Pháp Công Trình Phi Công Trình

Để giảm thiểu tác động của lũ đô thị tại TP.HCM, cần triển khai đồng bộ các biện pháp công trình và phi công trình. Các biện pháp công trình bao gồm nâng cấp hệ thống thoát nước, xây dựng hồ điều tiết, nạo vét kênh rạch và xây dựng đê bao. Các biện pháp phi công trình bao gồm quy hoạch đô thị hợp lý, quản lý rủi ro lũ lụt, nâng cao nhận thức cộng đồng và dự báo lũ lụt chính xác. Sự kết hợp hài hòa giữa hai nhóm giải pháp này sẽ mang lại hiệu quả bền vững trong việc ứng phó với lũ lụt.

4.1. Biện Pháp Công Trình Nâng Cấp Hệ Thống Thoát Nước Hồ Điều Tiết

Các biện pháp công trình đóng vai trò quan trọng trong việc cải thiện khả năng thoát nước của thành phố. Nâng cấp và mở rộng hệ thống cống thoát nước Hồ Chí Minh là giải pháp cấp thiết để tăng cường khả năng tiêu thoát nước mưa. Xây dựng hồ điều tiết lũ Hồ Chí Minh cũng là một giải pháp hiệu quả để giảm áp lực lên hệ thống thoát nước và giảm thiểu nguy cơ ngập lụt. Ngoài ra, việc nạo vét và khơi thông kênh rạch Hồ Chí Minh cũng cần được thực hiện thường xuyên để đảm bảo khả năng thoát nước tốt nhất.

4.2. Biện Pháp Phi Công Trình Quy Hoạch Đô Thị Quản Lý Rủi Ro

Các biện pháp phi công trình tập trung vào việc quản lý và giảm thiểu rủi ro lũ lụt một cách chủ động. Quy hoạch đô thị Hồ Chí Minh cần xem xét yếu tố thoát nước và tránh xây dựng ở những khu vực trũng thấp. Xây dựng bản đồ ngập lụt Hồ Chí Minh để người dân và chính quyền có thể nắm bắt thông tin về nguy cơ lũ lụt và đưa ra các biện pháp phòng tránh phù hợp. Nâng cao nhận thức cộng đồng về nguy cơ lũ lụt và cách ứng phó cũng là một yếu tố quan trọng.

V. Biến Đổi Khí Hậu và Lũ Đô Thị Dự Báo Tương Lai Tại TP

Biến đổi khí hậu Hồ Chí Minh làm gia tăng tần suất và cường độ của các hiện tượng thời tiết cực đoan, bao gồm mưa lớn, triều cường và nước biển dâng. Điều này khiến tình trạng lũ đô thị tại TP.HCM trở nên nghiêm trọng hơn trong tương lai. Các kịch bản biến đổi khí hậu cho thấy nguy cơ ngập lụt sẽ gia tăng đáng kể nếu không có các biện pháp ứng phó hiệu quả. Do đó, việc xây dựng các chiến lược thích ứng với biến đổi khí hậu là vô cùng cần thiết.

5.1. Tác Động Của Biến Đổi Khí Hậu Đến Tình Trạng Ngập Lụt TP.HCM

Ảnh hưởng của triều cường đến ngập lụt và ảnh hưởng của mưa lớn đến ngập lụt ngày càng gia tăng do biến đổi khí hậu. Nước biển dâng làm thu hẹp diện tích thoát nước và tăng nguy cơ ngập úng ven biển. Các kịch bản biến đổi khí hậu dự báo tình trạng này sẽ trở nên tồi tệ hơn trong tương lai, đòi hỏi các biện pháp ứng phó khẩn cấp.

5.2. Kịch Bản Biến Đổi Khí Hậu và Dự Báo Ngập Lụt Ứng Phó Chủ Động

Các kịch bản biến đổi khí hậu cung cấp thông tin quan trọng để dự báo nguy cơ ngập lụt trong tương lai. Việc xây dựng các mô hình ngập lụt đô thị giúp xác định các khu vực dễ bị tổn thương và đánh giá hiệu quả của các biện pháp chống ngập. Dựa trên các dự báo này, cần xây dựng các chiến lược ứng phó chủ động, bao gồm quy hoạch đô thị thích ứng, đầu tư vào hạ tầng chống ngập và nâng cao năng lực ứng phó của cộng đồng.

VI. Ứng Phó Với Lũ Lụt Sơ Tán Dân Cứu Hộ Khôi Phục Sau Lũ

Khi lũ lụt xảy ra, công tác sơ tán dân khi có lũ, cứu hộ cứu nạn khi có lũ và khôi phục sau lũ là vô cùng quan trọng để giảm thiểu thiệt hại về người và tài sản. Cần có kế hoạch sơ tán chi tiết, hệ thống thông tin liên lạc hiệu quả và lực lượng cứu hộ được đào tạo bài bản. Sau lũ, cần nhanh chóng hỗ trợ người dân khôi phục cuộc sống, bao gồm cung cấp lương thực, nước uống, chỗ ở tạm thời và hỗ trợ tài chính. Hợp tác giữa chính quyền, các tổ chức xã hội và cộng đồng là yếu tố then chốt để ứng phó hiệu quả với lũ lụt.

6.1. Công Tác Sơ Tán Dân Lập Kế Hoạch và Thông Tin Liên Lạc Khi Có Lũ

Lập kế hoạch sơ tán chi tiết là bước quan trọng để đảm bảo an toàn cho người dân khi có lũ. Kế hoạch cần xác định rõ các khu vực sơ tán, địa điểm tập trung, tuyến đường di chuyển và phương tiện vận chuyển. Hệ thống thông tin liên lạc khi có lũ cần đảm bảo hoạt động ổn định để thông báo kịp thời cho người dân và các lực lượng cứu hộ.

6.2. Hỗ Trợ Người Dân Sau Lũ Khôi Phục và Bảo Hiểm Lũ Lụt

Sau lũ, cần nhanh chóng cung cấp hỗ trợ người dân sau lũ, bao gồm lương thực, nước uống, chỗ ở tạm thời và hỗ trợ tài chính. Chương trình bảo hiểm lũ lụt có thể giúp người dân giảm bớt gánh nặng tài chính khi tài sản bị thiệt hại do lũ lụt. Ngoài ra, cần hỗ trợ người dân khôi phục sản xuất, kinh doanh và xây dựng lại nhà cửa.

Tổng quan nghiên cứu

Ho Chi Minh City (HCMC) là trung tâm kinh tế lớn nhất của Việt Nam với dân số khoảng 10 triệu người và tốc độ đô thị hóa nhanh chóng. Tuy nhiên, thành phố đang phải đối mặt với vấn đề ngập lụt đô thị nghiêm trọng, đặc biệt trong mùa mưa từ tháng 6 đến tháng 10 hàng năm, gây ảnh hưởng tiêu cực đến đời sống và hoạt động kinh tế. Theo báo cáo của Ủy ban nhân dân thành phố, diện tích bị ảnh hưởng bởi ngập lụt trung bình khoảng 5.944 ha với gần 700 điểm ngập. Mục tiêu nghiên cứu là ước lượng giá biên của rủi ro ngập lụt đô thị tại HCMC thông qua hàm giá hedonic, sử dụng dữ liệu giá thuê của ba ngân hàng thương mại trong quý 1 năm 2017. Nghiên cứu tập trung vào các yếu tố cấu trúc, vị trí và sự tồn tại rủi ro ngập lụt, nhằm xác định mức độ ảnh hưởng của ngập lụt đến giá trị bất động sản, từ đó cung cấp cơ sở cho các chính sách quản lý rủi ro và phát triển bền vững đô thị. Phạm vi nghiên cứu bao gồm toàn bộ các chi nhánh ngân hàng tại HCMC, với dữ liệu thu thập trong khoảng thời gian từ tháng 1 đến tháng 3 năm 2017.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu dựa trên lý thuyết hàm giá hedonic, được phát triển bởi Rosen (1974), nhằm phân tích giá trị của bất động sản dựa trên các đặc điểm cấu trúc, vị trí và các yếu tố môi trường. Các khái niệm chính bao gồm:

• Giá trị bất động sản: Bao gồm giá trị đất, chi phí xây dựng và các yếu tố vô hình khác như tiện ích và rủi ro môi trường.
• Yếu tố cấu trúc: Diện tích sử dụng, kích thước mặt tiền, loại hình bất động sản (nhà ở hay tòa nhà văn phòng).
• Yếu tố vị trí: Khoảng cách đến trung tâm thành phố (Dinh Độc Lập), trung tâm các quận và độ cao so với mực nước biển.
• Rủi ro ngập lụt: Số lượng điểm ngập trong bán kính 0.5 km và biến giả thể hiện sự tồn tại rủi ro ngập lụt trong phạm vi 1 km.

Lý thuyết này cho rằng các yếu tố cấu trúc và vị trí có ảnh hưởng tích cực hoặc tiêu cực đến giá trị bất động sản, trong khi rủi ro ngập lụt được xem là yếu tố bất lợi làm giảm giá trị.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng phương pháp hồi quy OLS với hàm giá hedonic, biến phụ thuộc là logarit tự nhiên của giá thuê bất động sản (triệu đồng/tháng). Dữ liệu gồm 218 quan sát từ ba ngân hàng thương mại tại HCMC, thu thập trong quý 1 năm 2017. Phương pháp chọn mẫu là lấy toàn bộ các chi nhánh ngân hàng có hợp đồng thuê dài hạn (khoảng 5 năm), nhằm đảm bảo giá thuê phản ánh chính xác giá trị thị trường. Các biến độc lập bao gồm đặc điểm cấu trúc, vị trí và rủi ro ngập lụt. Khoảng cách được tính dựa trên tọa độ địa lý sử dụng Google Maps và công thức luật cosin cầu. Độ cao được xác định qua công cụ bản đồ địa hình. Kiểm định Shapiro-Wilk và White được áp dụng để kiểm tra phân phối chuẩn và hiện tượng phương sai sai số không đồng nhất.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Ảnh hưởng của yếu tố cấu trúc:

   • Diện tích thuê tăng 1 m² làm giá thuê tăng 0,12%, tương đương 100.209 đồng/tháng.
   • Mặt tiền rộng hơn 1 m làm giá thuê tăng 1,87%, tương đương 1.506.196 đồng/tháng.
   • Thuê tại tòa nhà văn phòng cao cấp làm giá thuê tăng 19%, tương đương 15.296.529 đồng/tháng so với nhà ở thông thường.

2. Ảnh hưởng của yếu tố vị trí:

   • Khoảng cách tăng 1 km đến Dinh Độc Lập làm giá thuê giảm 5%, tương đương giảm 4.060.125 đồng/tháng.
   • Khoảng cách tăng 1 km đến trung tâm quận làm giá thuê giảm 7,8%, tương đương giảm 6.324.973 đồng/tháng.
   • Độ cao so với mực nước biển có ảnh hưởng tích cực nhưng không có ý nghĩa thống kê.

3. Ảnh hưởng của rủi ro ngập lụt:

   • Sự tồn tại rủi ro ngập lụt trong phạm vi 1 km làm giá thuê giảm 10,6%, tương đương giảm 8.570.172 đồng/tháng.
   • Số lượng điểm ngập trong bán kính 0,5 km có ảnh hưởng tiêu cực nhưng không có ý nghĩa thống kê.

Thảo luận kết quả

Kết quả cho thấy rủi ro ngập lụt có tác động tiêu cực rõ rệt đến giá trị bất động sản tại HCMC, phù hợp với các nghiên cứu quốc tế như Bin et al. (2004) và Daniel et al. (2009) với mức giảm giá từ 5,7% đến 9%. Việc sử dụng giá thuê thay vì giá bán giúp phản ánh chính xác hơn giá trị thị trường do tính minh bạch và ổn định của hợp đồng thuê dài hạn. Yếu tố vị trí đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị bất động sản, trong khi yếu tố độ cao chưa được người thuê quan tâm nhiều, có thể do nhận thức về rủi ro ngập lụt chưa phổ biến. Dữ liệu và mô hình có thể được trình bày qua biểu đồ thanh thể hiện mức giảm giá thuê theo từng yếu tố và bản đồ phân bố các điểm ngập lụt kết hợp với giá thuê để minh họa không gian ảnh hưởng.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Xây dựng hệ thống dữ liệu bất động sản minh bạch: Cơ quan quản lý cần thiết lập hệ thống thống kê giá thuê và giá bán bất động sản chính thức, cập nhật thường xuyên để hỗ trợ nghiên cứu và hoạch định chính sách. Thời gian thực hiện: 1-2 năm; Chủ thể: Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường.

2. Đầu tư nâng cấp hệ thống thoát nước và kiểm soát ngập lụt: Tập trung cải tạo hệ thống cống rãnh, kênh rạch và xây dựng các công trình kiểm soát triều cường nhằm giảm thiểu rủi ro ngập lụt tại các khu vực trọng điểm. Thời gian thực hiện: 5 năm; Chủ thể: UBND TP.HCM, các đơn vị thi công.

3. Tuyên truyền nâng cao nhận thức cộng đồng về rủi ro ngập lụt: Tổ chức các chương trình truyền thông, đào tạo để người dân và doanh nghiệp hiểu rõ tác động của ngập lụt và cách phòng tránh, từ đó tăng khả năng thích ứng. Thời gian thực hiện: liên tục; Chủ thể: Sở Thông tin và Truyền thông, các tổ chức xã hội.

4. Khuyến khích phát triển bất động sản thích ứng với biến đổi khí hậu: Áp dụng các tiêu chuẩn xây dựng xanh, nâng cao độ cao nền nhà, sử dụng vật liệu chống thấm và thiết kế hệ thống thoát nước riêng biệt cho các dự án mới. Thời gian thực hiện: dài hạn; Chủ thể: Chủ đầu tư, Sở Xây dựng.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Nhà hoạch định chính sách đô thị: Sử dụng kết quả nghiên cứu để xây dựng các chính sách quản lý rủi ro ngập lụt và phát triển hạ tầng phù hợp, cân đối lợi ích kinh tế và môi trường.

2. Các nhà đầu tư và phát triển bất động sản: Tham khảo mô hình định giá để đánh giá rủi ro và tiềm năng sinh lời của các dự án bất động sản tại HCMC, đặc biệt trong bối cảnh biến đổi khí hậu.

3. Các tổ chức tài chính và ngân hàng: Áp dụng kết quả để định giá tài sản thế chấp, quản lý rủi ro tín dụng liên quan đến bất động sản chịu ảnh hưởng ngập lụt.

4. Nhà nghiên cứu và học viên ngành kinh tế phát triển, quản lý đô thị: Tham khảo phương pháp luận và kết quả nghiên cứu để phát triển các đề tài liên quan đến tác động môi trường đến thị trường bất động sản.

Câu hỏi thường gặp

1. Tại sao nghiên cứu sử dụng giá thuê thay vì giá bán bất động sản?
   Giá thuê phản ánh giá trị thị trường ổn định hơn do hợp đồng thuê dài hạn, tránh được hiện tượng giấu giá hoặc biến động lớn trong giao dịch bán, giúp mô hình định giá chính xác hơn.

2. Rủi ro ngập lụt ảnh hưởng như thế nào đến giá trị bất động sản?
   Nghiên cứu cho thấy sự tồn tại rủi ro ngập lụt làm giảm giá thuê khoảng 10,6%, do người thuê e ngại thiệt hại tài sản và gián đoạn hoạt động kinh doanh.

3. Các yếu tố vị trí nào ảnh hưởng mạnh nhất đến giá thuê?
   Khoảng cách đến trung tâm thành phố (Dinh Độc Lập) và trung tâm các quận có ảnh hưởng tiêu cực rõ rệt, mỗi km tăng thêm làm giảm giá thuê từ 5% đến 7,8%.

4. Tại sao độ cao so với mực nước biển không có ảnh hưởng đáng kể?
   Người thuê có thể chưa nhận thức đầy đủ về tác động của độ cao đến rủi ro ngập lụt, hoặc các yếu tố khác như vị trí và tiện ích có thể chi phối quyết định thuê nhiều hơn.

5. Làm thế nào để áp dụng kết quả nghiên cứu vào thực tiễn?
   Chính quyền có thể sử dụng hệ số giảm giá do ngập lụt để đánh giá thiệt hại kinh tế, hỗ trợ quyết định đầu tư hạ tầng chống ngập; doanh nghiệp và nhà đầu tư dùng để định giá và lựa chọn vị trí bất động sản phù hợp.

Kết luận

• Nghiên cứu xác định rõ ràng tác động tiêu cực của rủi ro ngập lụt đến giá thuê bất động sản tại HCMC, với mức giảm trung bình 10,6%.
• Các yếu tố cấu trúc như diện tích, mặt tiền và loại hình bất động sản có ảnh hưởng tích cực và có ý nghĩa thống kê cao đến giá thuê.
• Vị trí bất động sản, đặc biệt khoảng cách đến trung tâm thành phố và trung tâm quận, là nhân tố quan trọng làm giảm giá thuê khi tăng khoảng cách.
• Độ cao so với mực nước biển và số lượng điểm ngập lụt xung quanh chưa cho thấy ảnh hưởng rõ ràng, cần nghiên cứu thêm với mẫu lớn hơn.
• Kết quả nghiên cứu cung cấp công cụ định giá hữu ích cho các bên liên quan và làm cơ sở cho các chính sách quản lý rủi ro ngập lụt đô thị tại HCMC.

Hành động tiếp theo: Cần mở rộng quy mô dữ liệu, cập nhật thường xuyên và phát triển mô hình tích hợp các yếu tố môi trường khác để nâng cao độ chính xác và ứng dụng thực tiễn. Các nhà quản lý và nhà đầu tư được khuyến khích áp dụng kết quả để tối ưu hóa quyết định đầu tư và phát triển bền vững.