Chung cư 15 tầng Linh Đàm

Đồ án tốt nghiệp ngành Quản lý xây dựng chung cư 15 tầng Linh Đàm - ĐH Sư phạm Kỹ thuật TP.HCM

• Tác giả: Đinh Nguyễn Thành Đạt
• Người hướng dẫn: ThS. Nguyễn Văn Khoa
• Trường học: Trường Đại học Sư phạm Kỹ thuật Thành phố Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành: Quản lý xây dựng
• Đề tài: Chung cư 15 tầng Linh Đàm
• Loại tài liệu: Khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2024
• Địa điểm: Thành phố Hồ Chí Minh

Tóm tắt

I. Tổng quan đồ án quản lý xây dựng chung cư 15 tầng Linh Đàm

Đồ án quản lý xây dựng chung cư 15 tầng Linh Đàm tại Dĩ An là nghiên cứu tốt nghiệp tiêu biểu của sinh viên Trường Đại học Sư phạm Kỹ thuật Thành phố Hồ Chí Minh. Đề tài tập trung giải quyết trọn vẹn bài toán đầu tư và tổ chức thi công cho một tòa nhà dân dụng cấp II. Công trình có quy mô 15 tầng nổi, đáp ứng nhu cầu nhà ở hiện đại tại khu vực Dĩ An, Bình Dương. Dự án áp dụng phương thức thiết kế hai bước nhằm đảm bảo độ chính xác kỹ thuật. Toàn bộ hồ sơ nghiên cứu tích hợp đầy đủ các giai đoạn phát triển bất động sản. Nội dung bao gồm lập dự án, chuẩn bị hồ sơ mời thầu, bóc tách dự toán, thiết kế cốp pha và lập tiến độ thi công chi tiết. Mô hình quản lý thể hiện tính liên kết chặt chẽ giữa kế hoạch dòng tiền và năng lực điều hành thực địa. Việc tuân thủ các quy chuẩn xây dựng hiện hành giúp tăng tính khả thi cho phương án tài chính. Hồ sơ đồ án đóng vai trò tài liệu tham khảo giá trị cho công tác quản trị xây dựng chung cư cao tầng.

1.1. Bối cảnh quy hoạch và vị trí địa lý tại Dĩ An

Dự án tọa lạc tại thành phố Dĩ An thuộc tỉnh Bình Dương. Khu đất sở hữu vị trí giao thông thuận lợi, tiếp giáp nhiều trục đường huyết mạch liên vùng. Hạ tầng kỹ thuật xung quanh phát triển đồng bộ với mạng lưới cấp điện, cấp thoát nước hoàn chỉnh. Khu vực có tốc độ đô thị hóa nhanh và tập trung nhiều khu công nghiệp lớn. Nhu cầu an cư của lực lượng lao động tri thức và kỹ sư tại đây liên tục tăng cao. Các điều kiện khí hậu và thủy văn tại Dĩ An tương đối ổn định, thuận lợi cho việc tổ chức xây dựng. Vị trí đắc địa tạo nền tảng vững chắc cho sự thành công thương mại của khối nhà 15 tầng.

1.2. Mục tiêu đầu tư và quy mô công trình chung cư

Công trình được thiết kế theo tiêu chuẩn công trình dân dụng cấp II. Mục tiêu cốt lõi của dự án là cung ứng căn hộ hiện đại với mức giá hợp lý. Quy mô tòa nhà gồm 15 tầng nổi, phân bổ nhiều loại hình căn hộ đa dạng diện tích. Không gian chức năng tối ưu hóa ánh sáng tự nhiên và thông gió đối lưu. Dự án góp phần chỉnh trang diện mạo đô thị tại thành phố Dĩ An. Cơ cấu sản phẩm hướng đến đối tượng gia đình trẻ và chuyên gia làm việc tại các nhà máy lân cận. Bản thiết kế đảm bảo các yêu cầu nghiêm ngặt về mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất và chỉ giới đường đỏ.

II. Phân tích quản lý xây dựng chung cư 15 tầng Linh Đàm tại Dĩ An

Công tác quản lý thi công công trình cao tầng luôn đối mặt với nhiều rủi ro kỹ thuật và tài chính. Việc kiểm soát dòng tiền đầu tư cho khối nhà 15 tầng đòi hỏi sự chuẩn xác tuyệt đối. Biến động giá vật liệu trên thị trường xây dựng Bình Dương gây áp lực lớn lên tổng dự toán. Nhà thầu cần chứng minh năng lực tài chính vững chắc với doanh thu hàng năm vượt mức 113 tỷ đồng. Yêu cầu khắt khe về bảo lãnh thực hiện hợp đồng hạn chế số lượng đơn vị đủ điều kiện tham gia. Bên cạnh đó, mặt bằng công trường nội đô Dĩ An có không gian tập kết máy móc hạn chế. Công tác trung chuyển vật tư lên các tầng cao tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn lao động. Sự phối hợp lỏng lẻo giữa các tổ đội chuyên môn dễ dẫn đến xung đột không gian thi công. Nếu thiếu quy trình kiểm soát chất lượng cốp pha, cấu kiện bê tông cốt thép dễ xuất hiện sai lệch kích thước. Những thách thức này đòi hỏi cán bộ quản lý phải thiết lập kế hoạch phòng ngừa rủi ro ngay từ khâu chuẩn bị.

2.1. Rủi ro tài chính và kiểm soát dòng tiền dự án

Quản lý tài chính giữ vai trò quyết định đến sự tồn vong của dự án chung cư. Chủ đầu tư phải cân đối nguồn vốn chủ sở hữu và vốn vay thương mại. Sự chậm trễ trong tiến độ giải ngân gây đứt gãy chuỗi cung ứng vật liệu thi công. Doanh thu bán căn hộ phụ thuộc mạnh vào chu kỳ biến động của thị trường bất động sản. Các chỉ số NPV và IRR cần được tính toán với độ nhạy cao trước kịch bản lạm phát. Nếu chi phí dự phòng phát sinh vượt mức 10%, dự án sẽ đối mặt với tình trạng thâm hụt ngân sách. Việc giám sát nghiệm thu thanh toán theo từng đợt khối lượng là nhiệm vụ bắt buộc.

2.2. Khó khăn kỹ thuật trong thi công thô và an toàn cao tầng

Thi công kết cấu bê tông cốt thép cho khối tháp 15 tầng tiềm ẩn nhiều trở ngại kỹ thuật. Quá trình lắp dựng cốp pha cột, dầm và sàn yêu cầu độ thẳng đứng và độ võng chuẩn xác. Sai số thi công vượt ngưỡng cho phép sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chịu lực toàn công trình. Yếu tố gió lớn trên độ cao hơn 40 mét gây khó khăn cho việc vận hành cần trục tháp. Công nhân thao tác tại mép biên sàn đối diện với rủi ro té ngã nghiêm trọng. Bên cạnh đó, công tác đổ bê tông khối lớn trong điều kiện nắng nóng dễ gây nứt bề mặt kết cấu. Quản lý an toàn và che chắn lưới ngoài là điều kiện sống còn trên công trường.

III. Giải pháp thi công đồ án quản lý xây dựng chung cư 15 tầng

Đồ án đề xuất hệ thống giải pháp kỹ thuật và tổ chức quản trị đồng bộ để xử lý các trở ngại thực tế. Quy trình đấu thầu được xây dựng chặt chẽ theo Luật Đấu thầu và Thông tư số 12/2021/TT-BXD. Bộ máy ban điều hành áp dụng sơ đồ trực tuyến - chức năng nhằm phân định rõ quyền hạn từng kỹ sư. Biện pháp thi công cốp pha phần thân ưu tiên ván khuôn phủ phim chịu lực cao kết hợp hệ giàn giáo nêm. Phương án này tối ưu hóa độ phẳng bề mặt và cho phép luân chuyển vật tư nhanh giữa các tầng. Tiến độ tổng thể được mô hình hóa bằng sơ đồ mạng và biểu đồ xiên. Kỹ sư phân chia mặt bằng thành các phân đoạn thi công nhịp nhàng nhằm tránh thời gian chết của nhân công. Việc phân đợt công việc tách biệt rõ ràng giữa kết cấu ngầm, kết cấu thân và hoàn thiện nội thất. Công tác quản lý an toàn lao động duy trì rào chắn, hành lang bảo vệ và hệ thống dây cứu sinh liên tục. Mọi khâu thi công đều có biên bản nghiệm thu trước khi bước sang giai đoạn tiếp theo.

3.1. Thiết kế biện pháp ván khuôn cốp pha dầm sàn cột

Phương án cốp pha được tính toán kiểm tra cường độ và độ võng theo tiêu chuẩn hiện hành. Đồ án sử dụng ván ép phủ phim kết hợp xà gồ thép hộp và cây chống đơn điều chỉnh chiều cao. Cốp pha cột được gia cố gông thép chắc chắn để chịu áp lực ngang lớn của bê tông tươi. Đối với hệ dầm và sàn, khoảng cách giữa các thanh đỡ được định vị chính xác theo tải trọng tính toán. Giải pháp này giúp cấu kiện đạt bề mặt phẳng mịn và giảm chi phí trát vữa hoàn thiện. Việc tháo dỡ ván khuôn tuân thủ thời gian bảo dưỡng bê tông nhằm bảo vệ độ bền kết cấu dài lâu.

3.2. Lập tiến độ thi công và tổ chức phân đợt phân đoạn

Tiến độ thi công dự án được lập dựa trên phương pháp đường găng CPM kết hợp biểu đồ xiên. Mặt bằng mỗi tầng điển hình được chia thành 2 đến 3 phân đoạn thi công liên tục. Dây chuyền cốt thép, cốp pha và bê tông vận hành gối đầu một cách nhịp nhàng. Cách bố trí này giúp nhân công chuyên môn hóa và máy móc hoạt động liên tục không bị gián đoạn. Biểu đồ nhân lực được điều hòa tối ưu nhằm hạn chế biến động quân số đột biến trên công trường. Hệ thống mốc kiểm soát thời gian giúp kỹ sư phát hiện sớm độ trễ để kịp thời huy động tăng ca bù tiến độ.

IV. Kết luận đồ án quản lý xây dựng chung cư 15 tầng Linh Đàm

Đồ án tốt nghiệp chung cư 15 tầng Linh Đàm tại Dĩ An khẳng định giá trị thực tiễn cao trong quản trị xây dựng hiện đại. Kết quả nghiên cứu chứng minh tính khả thi của dự án trên cả phương diện kỹ thuật công trình lẫn hiệu quả tài chính. Các số liệu dự toán bám sát định mức nhà nước giúp hạn chế tối đa rủi ro thất thoát vốn đầu tư. Mô hình tổ chức thi công khoa học bảo đảm chất lượng kết cấu bê tông cốt thép và an toàn công trường. Hồ sơ này trở thành nguồn tài liệu tham khảo đáng tin cậy cho sinh viên khối ngành kỹ thuật công trình và quản lý dự án. Các nhà thầu xây dựng tại khu vực Bình Dương có thể kế thừa quy trình đấu thầu và biện pháp ván khuôn để triển khai thực tế. Việc ứng dụng linh hoạt các tiêu chuẩn quản lý xây dựng giúp rút ngắn tiến độ và nâng cao năng suất thi công. Đề tài đóng góp thiết thực vào kho lưu trữ học thuật về phát triển nhà ở đô thị hiện đại.

4.1. Đóng góp về mặt học thuật trong ngành quản lý xây dựng

Công trình nghiên cứu hoàn thiện bức tranh tổng quan từ lý thuyết đến thực hành của ngành quản lý xây dựng. Đề tài hệ thống hóa các bước lập dự án theo đúng quy định pháp luật xây dựng Việt Nam. Sinh viên đã vận dụng linh hoạt các kiến thức về kinh tế xây dựng, kỹ thuật thi công và an toàn lao động vào một công trình cụ thể. Phương pháp tính toán dự toán và phân tích tài chính phản ánh tư duy quản trị chặt chẽ. Đồ án tạo dựng tài liệu giảng dạy và học tập hữu ích cho các khóa sinh viên chuyên ngành tiếp theo.

4.2. Khả năng áp dụng vào thực tế các dự án cao tầng Dĩ An

Các giải pháp trong đề tài có khả năng chuyển giao trực tiếp cho các dự án chung cư cao tầng tại Dĩ An. Mô hình lập hồ sơ mời thầu giúp chủ đầu tư lựa chọn nhà thầu đủ năng lực tài chính và kinh nghiệm thực tế. Phương án ván khuôn dầm sàn cột có thể ứng dụng ngay trên công trường để rút ngắn chu kỳ thi công sàn. Quy trình kiểm soát tiến độ giúp các ban chỉ huy công trường theo dõi sát sao khối lượng thực tế và chi phí phát sinh. Dự án góp phần giải quyết bài toán nhà ở chất lượng cho cư dân đô thị Bình Dương.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Đinh Nguyễn Thành Đạt (chuyên ngành Quản lý xây dựng, Khoa Xây dựng, Trường Đại học Sư phạm Kỹ thuật Thành phố Hồ Chí Minh) tập trung nghiên cứu công tác quản lý và triển khai dự án đầu tư xây dựng công trình Chung cư 15 tầng Linh Đàm. Bối cảnh nghiên cứu xuất phát từ thực tiễn phát triển đô thị và kinh tế - xã hội tại Thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương. Nằm ở cửa ngõ tiếp giáp trực tiếp với thành phố Thủ Đức (TP.HCM), Dĩ An là trung tâm công nghiệp lớn với quy mô dân số năm 2021 đạt 463.023 người, mật độ 7.711 người/km² và mức thu nhập bình quân đầu người đạt 141,2 triệu đồng/người/năm. Trong khi giá bất động sản căn hộ tại khu vực giáp ranh thuộc TP.HCM ở mức cao (khoảng hơn 4,5 tỷ đồng cho một căn hộ 60 m²), mức giá căn hộ tại Dĩ An thấp hơn đáng kể (bằng khoảng 50%), hình thành nhu cầu an cư thực tế rất lớn.

Mục tiêu đầu tư của dự án được tác giả xác định cụ thể theo 3 nội dung:

1. Đáp ứng nhu cầu nhà ở cho 2 nhóm khách hàng trọng tâm: nhóm trí thức trẻ làm việc tại TP.HCM mong muốn môi trường sống chất lượng với mức vốn tích lũy vừa phải, và nhóm chuyên gia, doanh nhân làm việc tại khu vực Dĩ An, Bình Dương.
2. Cải tạo kiến trúc cảnh quan tại khu vực tuyến đường An Bình.
3. Mang lại hiệu quả sinh lời tài chính cho chủ đầu tư (Tổng công ty Đầu tư và Phát triển Nhà và Đô thị HUD).

Nhiệm vụ nghiên cứu của đồ án bao gồm: lập báo cáo nghiên cứu khả thi dự án đầu tư; đánh giá thị trường và phân tích hiệu quả tài chính; xây dựng hồ sơ mời thầu qua mạng (E-HSMT) cho gói thầu phần thân và phần ngầm; lập dự toán chi phí xây dựng theo hệ thống định mức đơn giá hiện hành; thiết kế biện pháp thi công cốp pha; lập kế hoạch tổ chức thi công và xây dựng chuyên đề an toàn lao động, vệ sinh môi trường.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

• Đối tượng nghiên cứu: Công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình Chung cư 15 tầng Linh Đàm.
• Phạm vi không gian: Khu đất xây dựng có diện tích 1.702,1 m² (khu đất khảo sát tổng thể 2.093 m²), tọa lạc tại mặt tiền đường An Bình, phường An Bình, thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương, tiếp giáp nút giao Lê Trọng Tấn và Quốc lộ 1.
• Phạm vi thời gian: Vòng đời phân tích tài chính vận hành dự án xác định trong 3 năm; hệ thống căn cứ pháp lý, định mức và đơn giá được cập nhật theo các quy định hiện hành trong giai đoạn 2021–2024.

Cơ sở pháp lý và phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu được xây dựng trên hệ thống cơ sở pháp luật, quy chuẩn kỹ thuật và định mức kinh tế kỹ thuật của Nhà nước và địa phương:

• Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật: Luật Đất đai số 31/2024/QH15; Luật Đấu thầu số 43/2013/QH13; Nghị định số 10/2021/NĐ-CP về quản lý chi phí đầu tư xây dựng; Nghị định số 15/2021/NĐ-CP quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng; Nghị định số 06/2021/NĐ-CP về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình; Nghị định số 63/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu; Nghị định số 38/2022/NĐ-CP về lương tối thiểu vùng; Nghị định số 205/2004/NĐ-CP về hệ số lương.
• Quy chuẩn và thông tư chuyên ngành: Thông tư số 21/2019/TT-BXD ban hành Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Nhà chung cư (QCVN 04:2019/BXD); Thông tư số 06/2021/TT-BXD về phân cấp công trình xây dựng; Thông tư số 11/2021/TT-BXD về xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng; Thông tư số 12/2021/TT-BXD ban hành định mức xây dựng; Thông tư số 13/2021/TT-BXD hướng dẫn đo bóc khối lượng; Quyết định số 816/QĐ-BXD năm 2023 công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình năm 2022.
• Tiêu chuẩn kỹ thuật áp dụng: TCVN 2682:2009 và TCVN 2682:2020 (xi măng Poóc lăng); TCVN 4316:2006; TCVN 7570:2006 (cốt liệu cho bê tông và vữa); TCVN 4506:2012 (nước trộn); TCVN 1651-1:2018 và TCVN 1651-2:2018 (cốt thép bê tông); TCVN 8826:2011; TCVN 5592:1991.

Phương pháp nghiên cứu thực tế được tác giả triển khai bao gồm:

• Phương pháp phân tích thị trường và ma trận SWOT: Đánh giá điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội, thách thức của thị trường bất động sản Dĩ An; khảo sát mức giá bán của 5 dự án cạnh tranh trực tiếp.
• Phương pháp thẩm định tài chính dự án: Sử dụng kỹ thuật chiết khấu dòng tiền (DCF) để xác định các chỉ tiêu tài chính gồm Giá trị hiện tại ròng (NPV), Suất sinh lợi nội tại (IRR), Tỷ số lợi ích trên chi phí (BCR), Thời gian hoàn vốn (PP) theo hai quan điểm: Quan điểm tổng đầu tư (TIPV) và Quan điểm chủ đầu tư (EPV).
• Phương pháp lập hồ sơ mời thầu qua mạng (E-HSMT): Xây dựng bảng dữ liệu đấu thầu (E-BDL), bảng tiêu chuẩn đánh giá năng lực, tài chính, nhân sự, thiết bị theo tiêu chí Đạt/Không đạt và phương pháp giá thấp nhất.
• Phương pháp đo bóc khối lượng và lập dự toán: Tính toán tiên lượng chi tiết từ bản vẽ kỹ thuật, áp dụng định mức Thông tư 12/2021/TT-BXD kết hợp công bố giá liên sở của tỉnh Bình Dương.
• Phương pháp tính toán cơ học và tổ chức thi công: Tính toán kiểm tra khả năng chịu lực, biến dạng của hệ ván khuôn cột, dầm, sàn; phân đoạn, phân đợt thi công theo dây chuyền công nghệ.

Nguồn dữ liệu sử dụng: Hồ sơ bản vẽ thiết kế công trình Chung cư 15 tầng Linh Đàm; Thông báo giá vật liệu số 804/CBG-SXD ngày 15/03/2024 của Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương; Quyết định số 262/QĐ-SXD về đơn giá nhân công và Quyết định số 263/QĐ-SXD về bảng giá ca máy ngày 27/12/2023 của Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương; dữ liệu giá giao dịch khảo sát từ Batdongsan.vn.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Lập dự án đầu tư xây dựng

Chương 1 trình bày tổng quan về dự án, điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội khu vực Dĩ An, quy mô công trình, cơ cấu sản phẩm, bộ máy nhân sự và phân tích hiệu quả tài chính.

Công trình là chung cư cấp II, gồm 15 tầng nổi (bao gồm tầng kỹ thuật, tầng mái, bể nước mái) và 1 tầng hầm để xe (chiều cao hầm 3,3 m ở cao độ -3,3 m). Tổng chiều cao công trình tính từ cốt 0.00 là 52,3 m.

Thông số quy mô công trình	Giá trị	Đơn vị
Diện tích khu đất	1.702,1	m²
Diện tích xây dựng	940,6	m²
Mật độ xây dựng	55,2	%
Hệ số sử dụng đất	8,28	lần
Tổng diện tích sàn xây dựng	14.109,0	m²
Diện tích tầng điển hình	940,6	m²
Diện tích tầng kỹ thuật	940,6	m²
Diện tích bể nước mái	39,42	m²
Diện tích đường nội bộ	656,81	m²
Diện tích bồn hoa, cây cỏ	104,0	m²
Tổng số căn hộ	64	căn
Số căn hộ mỗi tầng	4	căn/tầng

Cơ cấu căn hộ được chia thành 4 loại: Căn A (139 m², 3 phòng ngủ, 2 WC, 1 phòng khách), Căn B (83,2 m²), Căn C (86,8 m²), Căn D (74,2 m²). Ngoài ra có 4 căn Shophouse tại khối đế với diện tích tương ứng 139 m², 83,2 m², 86,8 m² và 74,2 m².

Tác giả khảo sát mức giá bán của các đối thủ cạnh tranh lân cận:

• Chung cư Him Lam Phú Đông (Đường C, An Bình): 40–45 triệu đồng/m² (Mới).
• Chung cư Phú Đông Premier (Lê Trọng Tấn, An Bình): 30–38 triệu đồng/m² (Mới).
• Chung cư Phú Đông Sky Garden (Đường An Bình): 38–54 triệu đồng/m² (Mới).
• Chung cư An Bình (An Bình): 30 triệu đồng/m² (Cũ).
• Chung cư Bcons Polygon (Bế Văn Đàn, An Bình): 35–40 triệu đồng/m² (Mới).

Bộ máy quản lý vận hành tòa nhà được thiết lập gồm các bộ phận: Quản lý tài chính, Chăm sóc khách hàng, Vận hành kỹ thuật, Dịch vụ vệ sinh, An ninh. Lương nhân sự được xác định theo hệ số ngạch bậc quy định tại Nghị định số 205/2004/NĐ-CP (Đại học hệ số 2,34; Cao đẳng 2,10; Trung cấp 1,86) và mức lương tối thiểu vùng I tại Dĩ An là 4.680.000 đồng/tháng (Nghị định 38/2022/NĐ-CP), giả định mức tăng lương 2%/năm. Tổng chi phí lương tháng là 114.566.400 đồng, chi phí trả lương năm đầu tiên là 1.318 triệu đồng (bảng dòng tiền tính 1.375 triệu đồng).

Phân tích tài chính xác định tổng mức vốn đầu tư là 173.100 triệu đồng, trong đó vốn vay thương mại chiếm 50% (86.550 triệu đồng) với lãi suất 10%/năm; vốn chủ sở hữu chiếm 50% với tỷ suất sinh lời kỳ vọng 15%. Suất chiết khấu bình quân chi phí vốn WACC được tính toán bằng 12,5%. Thời gian vận hành kinh doanh dự án dự kiến trong 3 năm với tiến độ tiêu thụ căn hộ: Năm 1 bán 75%, Năm 2 bán 15%, Năm 3 bán 10%. Giá bán căn hộ được tính toán tăng 10% mỗi năm, đơn giá bán căn hộ ở là 55 triệu đồng/m² và căn shophouse là 80 triệu đồng/m².

Chỉ tiêu tài chính dự án	Quan điểm tổng đầu tư (TIPV)	Quan điểm chủ đầu tư (EPV)
Suất chiết khấu (WACC)	12,5%	12,5%
Giá trị hiện tại ròng (NPV)	11.125 triệu đồng	14.389 triệu đồng
Suất sinh lợi nội tại (IRR)	19%	38%
Tỷ số lợi ích trên chi phí (BCR)	1,045	1,045
Thời gian hoàn vốn (PP)	2 năm 4 tháng	1 năm 9 tháng

Kết quả phân tích tài chính theo cả hai quan điểm đều có NPV dương, IRR lớn hơn chi phí sử dụng vốn WACC (12,5%) và thời gian hoàn vốn ngắn hơn vòng đời 3 năm của dự án, khẳng định tính khả thi cao về mặt tài chính.

Chương 2: Lập hồ sơ mời thầu

Chương 2 lập hồ sơ mời thầu điện tử (E-HSMT) cho gói thầu: Thi công phần khung ngầm và khung bê tông cốt thép (BTCT) thuộc dự án Chung cư Linh Đàm, áp dụng phương thức đấu thầu qua mạng.

Các thông số pháp lý và điều kiện đấu thầu chủ yếu:

• Bảo đảm dự thầu: Giá trị 9 tỷ đồng, thời gian có hiệu lực 70 ngày kể từ thời điểm đóng thầu.
• Thời hạn hiệu lực của E-HSDT: 40 ngày kể từ thời điểm đóng thầu.
• Chi phí nộp E-HSDT: 330.000 đồng.
• Tỷ lệ dành cho nhà thầu phụ tối đa: 10% giá dự thầu; không cho phép nhà thầu phụ đặc biệt.
• Phương pháp đánh giá: Năng lực và kinh nghiệm (Đạt/Không đạt); Kỹ thuật (Đạt/Không đạt); Tài chính (phương pháp giá thấp nhất).
• Năng lực tài chính yêu cầu: Doanh thu bình quân hàng năm từ hoạt động xây dựng trong 3 năm (2021–2023) tối thiểu đạt 113.723.814.070 VNĐ. Giá trị tài sản ròng năm gần nhất phải dương.
• Kinh nghiệm thực hiện hợp đồng tương tự: Hoàn thành tối thiểu 01 hợp đồng công trình dân dụng cấp II có giá trị ≥ 43 tỷ đồng hoặc 02 hợp đồng công trình dân dụng cấp III có giá trị ≥ 43 tỷ đồng trong vòng 3 năm (2021–2023), có tính chất thi công xây dựng phần thân (bê tông, cốt thép, cốp pha).

Tiêu chuẩn nhân sự chủ chốt yêu cầu:

1. Chỉ huy trưởng công trường (01 người): Tốt nghiệp đại học chuyên ngành Xây dựng dân dụng/Kỹ thuật công trình/Kiến trúc sư; tối thiểu 5 năm kinh nghiệm; từng làm chỉ huy trưởng 01 công trình cấp II hoặc 02 công trình cấp III; có chứng chỉ bồi dưỡng chỉ huy trưởng hoặc chứng chỉ hành nghề giám sát thi công hạng II trở lên.
2. Kỹ thuật thi công trực tiếp phụ trách xây dựng (02 người): Tốt nghiệp đại học chuyên ngành xây dựng; tối thiểu 3 năm kinh nghiệm; tham gia 01 công trình cấp II hoặc 02 công trình cấp III.
3. Kỹ sư giám sát vật liệu xây dựng, khối lượng (01 người): Tốt nghiệp đại học chuyên ngành Kinh tế xây dựng hoặc tương đương; tối thiểu 3 năm kinh nghiệm.
4. Kỹ thuật trắc đạc (02 người): Tốt nghiệp đại học chuyên ngành cấp thoát nước/hạ tầng kỹ thuật; tối thiểu 3 năm kinh nghiệm.
5. Kỹ thuật phụ trách an toàn lao động (01 người): Tốt nghiệp đại học chuyên ngành xây dựng có chứng chỉ huấn luyện an toàn lao động hoặc đại học ngành Bảo hộ lao động; tối thiểu 3 năm kinh nghiệm.

Yêu cầu thiết bị thi công tối thiểu:

• Cần trục tháp bán kính quay 30 m: 01 chiếc.
• Máy bơm nước công suất ≥ 20 kW: 01 cái.
• Máy cắt uốn cốt thép công suất ≥ 5 kW: 01 cái.
• Máy đầm dùi công suất ≥ 1,5 kW: 04 cái.
• Máy hàn điện công suất ≥ 23 kW: 01 cái.
• Máy vận thăng lồng sức nâng ≥ 3 tấn: 02 cái.

Chương này cũng bóc tách chi tiết khối lượng mời thầu gồm 180 hạng mục công tác:

• Phần cọc: Khoan tạo lỗ cọc khoan nhồi đường kính D1000 (727,5 m), đường kính D1200 (1.960 m); hạ ống vách; bơm dung dịch bentonite (2.786,67 m³); lắp dựng cốt thép cọc nhồi (61,9 tấn thép ≤ 18mm và 57,04 tấn thép > 18mm); đổ bê tông cọc M350 đá 1x2 (540,35 m³ cọc ≤ 1000mm và 2.054,84 m³ cọc > 1000mm).
• Phần móng: Đào đất hố móng bằng máy và thủ công; đổ bê tông lót móng M150 đá 4x6; đổ bê tông đài móng M350 đá 2x4 (hơn 1.140 m³); bê tông tường hầm M350 (114,26 m³); lắp dựng cốt thép móng, giằng, tường hầm; gia công ván khuôn móng, cột, tường.
• Phần thân: Sản xuất và đổ bê tông dầm, sàn, cột, tường bằng cẩu tháp qua các dải cao trình ≤ 6m, ≤ 28m, ≤ 100m với các mác M300, M350; gia công lắp dựng ván khuôn gỗ và cốt thép các loại; thi công cầu thang và cấu kiện đúc sẵn.
• Phần kiến trúc: Xây tường gạch đất sét nung mác vữa M50 dày 11cm và 33cm; trát tường trong, tường ngoài, trát trần, trụ cột; láng nền, ốp lát gạch, đá granit; trần thạch cao, trần nhựa; cửa đi, cửa sổ, lan can sắt, sơn hoàn thiện nội ngoại thất.

Chương 3: Dự toán

Chương 3 lập dự toán chi phí xây dựng công trình trên cơ sở hồ sơ thiết kế kỹ thuật, khối lượng bóc tách và các văn bản hướng dẫn:

• Căn cứ áp dụng: Nghị định 10/2021/NĐ-CP; Thông tư 11/2021/TT-BXD; Thông tư 12/2021/TT-BXD ban hành định mức xây dựng; Thông tư 13/2021/TT-BXD; Thông tư 06/2021/TT-BXD.
• Nguồn đơn giá: Thông báo giá vật liệu số 804/CBG-SXD ngày 15/03/2024; Đơn giá nhân công Quyết định số 262/QĐ-SXD ngày 27/12/2023; Bảng giá ca máy Quyết định số 263/QĐ-SXD ngày 27/12/2023 của Sở Xây dựng Bình Dương. Thuế suất thuế giá trị gia tăng (VAT) tính 8%.
• Kết quả xác định chi phí:
  • Chi phí xây dựng (Gxd) trước thuế: 106.288 triệu đồng.
  • Chi phí quản lý dự án: Tính theo định mức tỷ lệ 2,009% giá trị chi phí xây dựng và thiết bị trước thuế, đạt 2.721 triệu đồng.
  • Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng: Xác định các định mức chi tiết gồm chi phí lập nhiệm vụ khảo sát (3%), giám sát khảo sát (4,072%), lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi (tỷ lệ 0,235%, thành tiền 249,1 triệu đồng), lập báo cáo nghiên cứu khả thi (tỷ lệ 0,526%, thành tiền 559,011 triệu đồng), thẩm định báo cáo đánh giá tác động môi trường (8,0 triệu đồng theo Thông tư 195/2016/TT-BTC).

Chương 4: Biện pháp thi công

Chương 4 tập trung giải quyết chuyên môn kỹ thuật về thiết kế biện pháp thi công ván khuôn phần thân công trình:

• Lựa chọn vật tư ván khuôn: Sử dụng ván khuôn gỗ phủ phim kết hợp hệ sườn hộp kim loại, thanh chống đơn và giáo chống chịu lực nhằm bảo đảm chất lượng bề mặt bê tông và an toàn chịu tải.
• Tính toán, thiết kế cốp pha cột: Xác định tải trọng ngang của vữa bê tông mới đổ tác dụng lên thành cốp pha cột; tính toán sức bền, độ võng của ván thành, sườn đứng và gông cột.
• Tính toán cốp pha dầm: Kiểm tra khả năng chịu lực của đáy dầm, thành dầm dưới tác dụng của tải trọng bản thân vữa bê tông, cốt thép, tải trọng người và phương tiện thi công đầm dùi; xác định khoảng cách các cây chống dầm.
• Tính toán cốp pha sàn: Xác định chiều dày ván sàn, khoảng cách giữa các thanh xà gồ lớp trên, xà gồ lớp dưới và hệ thống cột chống thép để độ võng ván sàn không vượt quá giới hạn cho phép theo tiêu chuẩn nghiệm thu.

Chương 5: Tổ chức và quản lý xây dựng

Nội dung chương trình bày giải pháp tổ chức hiện trường và điều hành công trường:

• Cơ cấu tổ chức: Thiết lập mô hình quản trị công trường do Chỉ huy trưởng phụ trách chung, các bộ phận trực thuộc gồm: Ban chỉ huy thi công, Kỹ thuật - Khối lượng, Vật tư - Thiết bị, An toàn lao động - Vệ sinh môi trường, Hành chính.
• Trình tự thi công: Quy định chặt chẽ trình tự thi công từ phần ngầm (cọc khoan nhồi, đài móng, tầng hầm) đến phần thân (kết cấu bê tông cốt thép các tầng sàn từ tầng 1 đến tầng 15, mái) và hoàn thiện kiến trúc.
• Phân đợt và phân đoạn: Phân chia mặt bằng các tầng thành các phân đoạn thi công hợp lý nhằm cân bằng nguồn nhân lực, máy móc và vật tư, cho phép các tổ đội cốt thép, ván khuôn, bê tông vận hành nhịp nhàng theo dây chuyền chuyên môn hóa.
• Kế hoạch tiến độ và cung ứng: Thiết lập tiến độ thi công tổng thể trên bản vẽ; lập kế hoạch điều phối cung ứng vật tư chính (xi măng, cốt thép Miền Nam, bê tông thương phẩm, gạch xây) tránh gián đoạn quá trình đổ bê tông.
• Mặt bằng thi công: Bố trí hợp lý vị trí cần trục tháp (bán kính 30 m bao quát toàn bộ mặt bằng), vận thăng lồng, trạm biến áp, bể cấp nước thi công, kho bãi tập kết vật liệu và đường nội bộ phục vụ xe bơm bê tông.

Chương 6: Chuyên đề an toàn lao động

Chuyên đề đi sâu vào giải pháp kiểm soát an toàn và bảo vệ môi trường:

• Biện pháp an toàn lao động: Thiết lập rào chắn, biển cảnh báo tại các khu vực nguy hiểm, hố móng, sàn tầng hở mép; lắp đặt lưới an toàn chống vật rơi xung quanh chu vi tòa nhà khi thi công lên cao; an toàn vận hành thiết bị nâng (cần trục tháp, vận thăng lồng) và an toàn điện thi công.
• Bảo vệ môi trường: Biện pháp tưới ẩm giảm bụi, rửa xe trước khi ra khỏi công trường; kiểm soát độ ồn máy móc; thu gom, phân loại và vận chuyển phế thải xây dựng, chất thải sinh hoạt đúng nơi quy định.
• Thiết bị an toàn: Bắt buộc trang bị phương tiện bảo vệ cá nhân (mũ bảo hộ, giày mũi thép, dây đai an toàn toàn thân có giảm chấn khi làm việc trên cao).
• Quy trình xử lý sự cố: Xây dựng sơ đồ quy trình ứng phó khẩn cấp và xử lý tai nạn lao động tại chỗ, sơ cứu ban đầu, liên hệ cơ sở y tế gần nhất và lập biên bản điều tra tai nạn lao động theo luật định.

Kết quả và đóng góp

Nghiên cứu đạt được các kết quả cụ thể:

• Thiết lập đầy đủ chỉ tiêu kỹ thuật - kinh tế cho dự án chung cư 15 tầng: Tổng mức đầu tư 173.100 triệu đồng; diện tích sàn 14.109 m² với 64 căn hộ và 4 shophouse. Hiệu quả tài chính thể hiện qua bảng chỉ số:

Chỉ số hiệu quả	TIPV (Tổng đầu tư)	EPV (Chủ đầu tư)
NPV	11.125 triệu đồng	14.389 triệu đồng
IRR	19%	38%
BCR	1,045	1,045
Thời gian hoàn vốn	2 năm 4 tháng	1 năm 9 tháng

• Hoàn thiện trọn bộ Hồ sơ mời thầu điện tử (E-HSMT) cho gói thầu phần khung ngầm và khung BTCT theo quy chuẩn pháp lý, bao gồm bảng dữ liệu đấu thầu, tiêu chuẩn đánh giá năng lực - tài chính (doanh thu yêu cầu 113,72 tỷ đồng, hợp đồng tương tự ≥ 43 tỷ đồng), tiêu chuẩn nhân sự, thiết bị và bảng tiên lượng bóc tách 180 công tác thi công chi tiết.
• Lập dự toán xây dựng với giá trị chi phí xây dựng trước thuế đạt 106.288 triệu đồng, áp dụng định mức Thông tư 12/2021/TT-BXD, đơn giá nhân công Quyết định 262/QĐ-SXD và giá máy Quyết định 263/QĐ-SXD của tỉnh Bình Dương.
• Đề xuất giải pháp và kiến nghị quản lý: Doanh thu căn hộ đóng vai trò quyết định, tuy nhiên trong bối cảnh cạnh tranh gay gắt tại Dĩ An, chủ đầu tư không nên mạo hiểm tăng giá bán mà cần đẩy mạnh hoạt động quảng bá, tiếp thị sản phẩm; đồng thời tối ưu hóa chi phí vận hành bộ máy tòa nhà và kiểm soát an toàn tuyệt đối trong thi công cao tầng.
• Đóng góp khoa học và thực tiễn: Khóa luận đã hệ thống hóa và kết nối liền mạch quy trình quản lý xây dựng xuyên suốt các giai đoạn: từ chuẩn bị dự án (nghiên cứu tiền khả thi, tài chính), lựa chọn nhà thầu (lập E-HSMT), quản lý chi phí (dự toán) đến giai đoạn thực hiện thi công (biện pháp ván khuôn, tiến độ, an toàn).

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Khóa luận có một số giới hạn dựa trên phạm vi nghiên cứu:

• Hạn chế: Mô hình dòng tiền tài chính chỉ tính toán trong phạm vi vận hành 3 năm đầu của chu kỳ tiêu thụ sản phẩm, chưa mô hình hóa dài hạn toàn bộ vòng đời khai thác của tòa nhà. Phạm vi gói thầu lập hồ sơ mời thầu và dự toán chi tiết tập trung chủ yếu vào phần ngầm, phần khung bê tông cốt thép và kiến trúc cơ bản, chưa đi sâu vào hệ thống cơ điện (MEP), phòng cháy chữa cháy và hoàn thiện nội thất chuyên sâu. Giá vật tư phụ thuộc vào mặt bằng công bố giá quý I/2024 tại Bình Dương.
• Hướng nghiên cứu tiếp: Mở rộng tính toán chi phí vòng đời công trình (Life Cycle Costing - LCC); xây dựng hồ sơ mời thầu và dự toán hoàn chỉnh cho hệ thống cơ điện phức tạp; nghiên cứu ứng dụng Mô hình thông tin công trình (BIM) trong việc quản lý khối lượng, chi phí và phối hợp kiểm soát xung đột tiến độ thực tế trên công trường.

Giá trị tham khảo

Đồ án là tài liệu tham khảo cho các đối tượng:

• Sinh viên các ngành Quản lý xây dựng, Kinh tế xây dựng, Kỹ thuật công trình xây dựng khi thực hiện đồ án môn học, đồ án tốt nghiệp liên quan đến lập dự án đầu tư, lập hồ sơ mời thầu và dự toán xây dựng.
• Kỹ sư ban quản lý dự án, kỹ sư đấu thầu của các đơn vị tư vấn và nhà thầu xây lắp đang chuẩn bị tham dự các gói thầu thi công nhà cao tầng qua mạng theo quy định Luật Đấu thầu.
• Phần có giá trị tham khảo nổi bật: Bảng tính toán dòng tiền tài chính theo hai quan điểm TIPV/EPV có xét đến chi phí vốn bình quân WACC; hệ thống bảng tiêu chuẩn đánh giá E-HSMT; bảng bóc tách khối lượng chi tiết 180 công tác xây dựng thực tế.

Câu hỏi thường gặp

Câu 1: Dự án Chung cư 15 tầng Linh Đàm có quy mô diện tích, chiều cao và cơ cấu căn hộ cụ thể như thế nào?
Dự án được xây dựng trên khu đất 1.702,1 m² (khu đất khảo sát 2.093 m²), diện tích xây dựng 940,6 m², mật độ xây dựng 55,2%, hệ số sử dụng đất 8,28 lần, tổng diện tích sàn 14.109 m². Công trình cao 52,3 m, gồm 15 tầng nổi và 1 tầng hầm để xe cao 3,3 m (cao độ -3,3 m). Tổng số căn hộ là 64 căn (4 căn/tầng), diện tích từ 74,2 m² đến 139 m² (Căn A: 139 m², Căn B: 83,2 m², Căn C: 86,8 m², Căn D: 74,2 m²) cùng 4 căn shophouse tại tầng đế.

Câu 2: Hiệu quả tài chính của dự án được đánh giá như thế nào theo hai quan điểm TIPV và EPV?
Với tổng vốn đầu tư 173.100 triệu đồng (50% vốn vay thương mại lãi suất 10%/năm, 50% vốn tự có kỳ vọng sinh lời 15%, WACC = 12,5%), kết quả đánh giá tài chính đạt:

• Quan điểm tổng đầu tư (TIPV): NPV = 11.125 triệu đồng; IRR = 19%; BCR = 1,045; thời gian hoàn vốn PP = 2 năm 4 tháng.
• Quan điểm chủ đầu tư (EPV): NPV = 14.389 triệu đồng; IRR = 38%; BCR = 1,045; thời gian hoàn vốn PP = 1 năm 9 tháng. Cả hai trường hợp đều khẳng định dự án có tính khả thi cao.

Câu 3: Tiêu chuẩn đánh giá về năng lực tài chính và kinh nghiệm đối với nhà thầu trong E-HSMT quy định ra sao?
Nhà thầu độc lập tham gia phải đáp ứng: doanh thu bình quân hàng năm từ hoạt động xây dựng tối thiểu là 113.723.814.070 VNĐ trong 3 năm (2021–2023); giá trị tài sản ròng năm gần nhất phải dương; đã hoàn thành tối thiểu 01 hợp đồng công trình cấp II hoặc 02 hợp đồng công trình cấp III có giá trị ≥ 43 tỷ đồng trong vòng 3 năm gần đây với bản chất thi công phần thân (bê tông, cốt thép, cốp pha). Giá trị bảo đảm dự thầu yêu cầu là 9 tỷ đồng (hiệu lực 70 ngày).

Câu 4: Dự toán xây dựng công trình được lập dựa trên những căn cứ định mức và bộ đơn giá địa phương nào?
Dự toán áp dụng hệ thống định mức xây dựng theo Thông tư số 12/2021/TT-BXD, phương pháp xác định chi phí theo Thông tư số 11/2021/TT-BXD của Bộ Xây dựng; đơn giá vật liệu lấy theo Thông báo số 804/CBG-SXD ngày 15/03/2024 của Sở Xây dựng Bình Dương; đơn giá nhân công xác định theo Quyết định số 262/QĐ-SXD ngày 27/12/2023 và bảng giá ca máy theo Quyết định số 263/QĐ-SXD ngày 27/12/2023 của Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương. Mức thuế suất thuế GTGT áp dụng là 8%.

Câu 5: Gói thầu quy định những yêu cầu gì về thiết bị thi công và nhân sự chủ chốt?
Nhà thầu phải bố trí tối thiểu: 01 cần trục tháp (bán kính 30 m), 01 máy bơm nước (≥ 20 kW), 01 máy cắt uốn cốt thép (≥ 5 kW), 04 máy đầm dùi (≥ 1,5 kW), 01 máy hàn điện (≥ 23 kW), 02 máy vận thăng lồng (≥ 3 tấn). Nhân sự chủ chốt gồm: 01 Chỉ huy trưởng công trường (5 năm kinh nghiệm, từng phụ trách 1 công trình cấp II hoặc 2 công trình cấp III), 02 kỹ thuật thi công trực tiếp (3 năm kinh nghiệm), 01 kỹ sư giám sát khối lượng/vật liệu (3 năm kinh nghiệm), 02 kỹ thuật trắc đạc (3 năm kinh nghiệm) và 01 kỹ thuật phụ trách an toàn lao động (3 năm kinh nghiệm).

Kết luận

Đồ án tốt nghiệp ngành Quản lý xây dựng của sinh viên Đinh Nguyễn Thành Đạt là một công trình nghiên cứu ứng dụng có cấu trúc chặt chẽ, giải quyết trọn vẹn các bài toán kinh tế - kỹ thuật cốt lõi cho dự án Chung cư 15 tầng Linh Đàm tại thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương. Từ phân tích thị trường, mô hình hóa tài chính TIPV/EPV, thiết lập hồ sơ mời thầu qua mạng, lập dự toán định mức đến thiết kế biện pháp thi công cốp pha và quản lý an toàn lao động, đồ án thể hiện tính gắn kết thực tiễn cao với hệ thống quy chuẩn xây dựng hiện hành. Toàn bộ số liệu, chỉ tiêu tài chính và danh mục kỹ thuật trong đồ án là nguồn tư liệu có giá trị tham khảo thiết thực cho công tác quản trị dự án công trình dân dụng cao tầng.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1 : LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG 1.1 Giới thiệu về dự án ➢ Tên công trình : Chung cư Linh Đàm ➢ Chủ đầu tư : Tổng công ty đầu tư và phát triển nhà và đô thị HUD +Địa chỉ : 21 Kim đồng, quận Hoàng Mai, Hà Nội, Việt Nam ➢ Địa điểm xây dựng : Đường An Bình, Tp.Dĩ An, Tỉnh Bình Dương ➢ Hạng mục thi công gói thầu : Xây dựng mới ➢ Quy mô công trình : 15 tầng , bao gôm 1 tầng hầm ➢ căn hộ diện tích từ 74.2m2 đến 139m2 , tầng mái và bể nước mái. ➢ Diện tích khu đất : 1702.1 m2 Diện tích xây dựng : 940. Vị trí khu đất công trình 1.2 Cơ sở pháp lý thực hiện dự án -Luật Đất đai số 31/2024/QH15 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XV, kỳ họp bất thường lần thứ năm thông qua ngày 18/01/2024. -Nghị định 06/2021/NĐ-CP hướng dẫn về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng.

4 SVTH:Đinh Nguyễn Thành Đạt MSSV:20155070 KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP QLXD GVHD: TH.S NGUYỄN VĂN KHOA -Nghị định số 15/2021/NĐ-CP của Chính phủ: Quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng. -Nghị định số 10/2021/NĐ-CP của Chính phủ: Về quản lý chi phí đầu tư xây dựng. -Thông tư 21/2019/TT-BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Nhà chung cư.3 Mục tiêu đầu tư -Đáp ứng nhu cầu nhà ở cho 2 nhóm khách hàng chính : +Nhóm thứ nhất là các trí thức trẻ đang làm việc tại Tp.HCM, mong muốn cuộc sống chất lượng, nhưng vốn tích lũy vừa tầm và không quá xa trung tâm. +Nhóm thứ hai là các chuyên gia, doanh nhân sống trong khu vực Dĩ An, Bình Dương.

-Cải tạo kiến trúc cảnh quan ở khu vực. -Sinh lời cho chủ đầu tư.4 Giới thiệu về khu vực thực hiện dự án 1.1 Vị trí địa lý -Thành phố Dĩ An nằm ở phía đông nam tỉnh Bình Dương, có vị trí địa lý: Phía đông giáp thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai; Phía nam giáp thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh; Phía tây giáp thành phố Thuận An; Phía bắc giáp thành phố Tân Uyên. Thành phố Dĩ An có diện tích 60,05 km², dân số năm 2021 là 463.023 người, mật độ dân số đạt 7.711 người/km². -Hiện nay, Dĩ An là trung tâm công nghiệp, kinh tế và là đơn vị hành chính cấp huyện có dân số đông thứ 2 của tỉnh Bình Dương, sau thành phố Thuận An.

Dĩ An là thành phố trực thuộc tỉnh có quy mô dân số đứng thứ 3 cả nước. Dĩ An là cửa ngõ quan trọng để đi các tỉnh miền Trung, Tây Nguyên và các tỉnh phía Bắc.2 Kinh tế -Trước năm 1999, Dĩ An là vùng nông nghiệp, vùng gò và ruộng, người dân chủ yếu sinh sống bằng nghề trồng lúa và hoa màu. Khi đó, sản xuất nông nghiệp của huyện năng suất thấp; sản xuất công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp chủ yếu quy mô nhỏ, trình độ công nghệ lạc hậu, giá trị tổng 5 SVTH:Đinh Nguyễn Thành Đạt MSSV:20155070 KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP QLXD GVHD: TH.S NGUYỄN VĂN KHOA sản lượng không lớn; hệ thống chợ, trung tâm thương mại chưa được hình thành; giao thông đi lại còn khó khăn. -Đến nay, Dĩ An đã phát triển mạnh mẽ, vươn lên thành đô thị lớn của vùng Kinh tế trọng điểm phía Nam, một trong 4 thành phố lớn trực thuộc tỉnh Bình Dương.3 Văn hóa và xã hội -Phong trào văn hóa, văn nghệ, thể dục - thể thao của thành phố phát triển cả về số lượng và chất lượng, các chính sách an sinh xã hội được đảm bảo, công tác chăm lo đời sống đối tượng chính sách, đối tượng yếu thế thực hiện chu đáo và kịp thời, đặc biệt chăm lo cho các gia đình người có công với cách mạng, nâng cao đời sống vật chất và tinh thần cho người dân.

-Chương trình ổn định luôn hoàn thành chỉ tiêu kế hoạch đã kéo giảm số hộ nghèo và cận nghèo theo tiêu chuẩn của tỉnh, hiện còn: 357 hộ nghèo, chiếm tỷ lệ 0,88% và 234 hộ cận nghèo, chiếm tỷ lệ 0,57%.4 Hiện trạng khu đất thực hiện dự án -Khu đất có diện tích : 2093. -Địa hình : tương đối bằng phẳng. -Mặt tiền đường An Bình, gần nút giao Lê Trọng Tấn và Quốc Lộ 1. -Khu đất hình chữ nhật kích thước : 40.5 Hạ tầng kỹ thuật -Trong năm 2015 - 2020, Thành phố Dĩ An có 50 dự án nhà ở, chung cư cao tầng được UBND tỉnh Bình Dương chấp thuận chủ trương đầu tư, nâng tổng số dự án nhà ở, chung cư cao tầng toàn của thành phố lên 119.

-Kết cấu hạ tầng kỹ thuật và xã hội của thành phố ngày càng được hoàn thiện, các khu dân cư mới được hình thành (có trên 112 khu dân cư), 46/55 tuyến đường được đầu tư đồng bộ, nhiều công trình trọng điểm của thành phố và các phường được đưa vào sử dụng đã phục vụ tốt hơn cho đời sống nhân dân trên địa bàn và thu hút đầu tư phát triển. -Tỷ lệ dân số sử dụng nước sạch hợp vệ sinh 100%; Tỷ lệ chất thải rắn được thu gom và xử lý đạt 96%; Tỷ lệ chất thải rắn y tế thu gom và xử lý đạt 100%; Tỷ lệ cơ sở gây ô nhiễm môi trường 6 SVTH:Đinh Nguyễn Thành Đạt MSSV:20155070 KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP QLXD GVHD: TH.S NGUYỄN VĂN KHOA nghiêm trọng được xử lý đạt 100%. Tỷ lệ cây xanh - mặt nước bình quân trên đầu người là 7,9m²/người. Tỷ lệ hộ dân sử dụng điện lưới quốc gia là 100%.

-Các tuyến đường quan trọng đi qua Dĩ An là: Quốc lộ 1, Quốc lộ 52, Quốc lộ 13, Quốc lộ 1K và tuyến đường sắt Bắc - Nam, các ga xe lửa quan trọng là ga Dĩ An và ga Sóng Thần. Đường Mỹ Phước – Tân Vạn cũng là con đường huyết mạch của Dĩ An đi về trung tâm tỉnh Bình Dương, qua Thành phố Thuận An, Thành phố Thủ Dầu Một và Quốc lộ 1. Đoạn đường này cũng đi trùng với một đoạn đường vành đai 3 vùng đô thị TP.6 Điều kiện khí hậu -Dĩ An cũng có chế độ khí hậu của khu vực miền Đông Nam Bộ: nắng nóng và mưa nhiều, độ ẩm khá cao. Đó là khí hậu nhiệt đới gió mùa ổn định, trong năm phân chia thành hai mùa rõ rệt: mùa khô và mùa mưa.

Mùa mưa thường bắt đầu từ tháng 5 kéo dài đến cuối tháng 10 dương lịch. -Nhiệt độ trung bình hàng năm ở Bình Dương từ 26-27oC. Nhiệt độ cao nhất có lúc lên tới 39,3 oC và thấp nhất từ 16-17 oC (ban đêm) và 18 oC vào sáng sớm. -Vào mùa nắng, độ ẩm trung bình hàng năm từ 76%-80%, cao nhất là 86% (vào tháng 9) và thấp nhất là 66% (vào tháng 2).

-Lượng nước mưa trung bình hàng năm từ 1. Tại ngã tư Sở Sao của Bình Dương đo được bình quân trong năm lên đến 2.7 Kết luận Điểm mạnh Điểm yếu Cơ hội Thách thức - Bình Dương có vị - Cạnh tranh giữa - Sự phát triển -Thị trường bất trí địa lý thuận lợi, các dự án chung cư mạnh mẽ của Bình động sản chung cư nằm ở ngay cửa ngõ ở Bình Dương ngày Dương mang lại cơ Bình Dương đang phía nam của thành càng gay gắt, đặc hội lớn cho việc cạnh tranh khốc phố Hồ Chí Minh, biệt là từ các đơn vị kinh doanh mô hình liệt, đòi hỏi sự đổi gần các tuyến giao phát triển bất động chung cư, khi người mới, sáng tạo và thông quan trọng sản lớn. Việc cần dân tìm kiếm không nâng cao chất lượng Điều này giúp cho phải tìm ra yếu tố chỉ những căn hộ ổn sản phẩm để thu hút việc di chuyển và phân biệt và cạnh định mà còn là môi khách hàng. kết nối với các khu tranh để thu hút trường sống mới, 7 SVTH:Đinh Nguyễn Thành Đạt MSSV:20155070 KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP QLXD GVHD: TH.S NGUYỄN VĂN KHOA vực lân cận trở nên khách hàng trở nên tiện nghi và hiện - Vấn đề quản lý và thuận lợi.

vận hành sau khi dự - Bình Dương đang - Một số vấn đề về - Chính sách hỗ trợ án hoàn thành cũng phát triển mạnh về hạ tầng, dịch vụ của chính quyền địa là một thách thức kinh tế, công công cộng tại một phương cũng là cơ đối với doanh nghiệp và dân số. số khu vực có thể hội để nhà đầu tư nghiệp kinh doanh Nhu cầu về nhà ở ảnh hưởng đến chất thuận lợi trong việc chung cư. tại đây ngày càng lượng cuộc sống phát triển dự án tăng, tạo điều kiện của cư dân, làm chung cư. thuận lợi cho việc giảm khả năng thu kinh doanh mô hình hút khách hàng.

- Pháp lý : có nhiều - Thủ tục xin cấp luật bảo vệ quyền giấy phép khá chậm lợi và hỗ trợ doanh rườm rà, có thể mất nghiệp để thu hút khá nhiều thời gian nhiều nhà đầu`tư làm cho nguồn vốn trong và ngoài nước bị ứ đọng trong thời gian xin cấp phép.5 Quy mô xây dựng 1.1 Quy mô Bảng 1.1 : Quy mô công trình STT Thông số Đơn vị 1 Diện tích khu đất 1702.1 m2 2 Diện tích xây dựng 940.6 m2 3 Hệ số sử dụng đất 8.28 Lần 4 Mật độ xây dựng 55.2 % 5 Tổng diện tích sàn xây dựng 14109 m2 Diện tích tầng 940.6 m2 8 SVTH:Đinh Nguyễn Thành Đạt MSSV:20155070 KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP QLXD GVHD: TH.S NGUYỄN VĂN KHOA Bể nước mái 39.42 m2 Tầng kỹ thuật 940.6 m2 6 Chiều cao công trình 52.3 m 7 Tổng số căn hộ 64 Căn Số căn hộ mỗi tầng 4 Căn 8 Số tầng ( bao gồm tầng kỹ thuật 15 Tầng và tầng mái ) 9 Diện tích đường nội bộ 656.81 m2 10 Bồn hoa, cỏ 104.2 Phân loại căn hộ Bảng 1.2: Phân loại căn hộ Căn Hộ Diện tích Số phòng ngủ WC PK A 139 3 2 1 B 83.3 Chiều cao và cao độ công trình -Chiều cao công trình là 52.3m tính từ code 0. 9 SVTH:Đinh Nguyễn Thành Đạt MSSV:20155070 KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP QLXD GVHD: TH.S NGUYỄN VĂN KHOA Bảng 1.3: Cao độ công trình Tầng Chiều cao (m) Cao độ (m) Hầm để xe 3 -3.3 10 SVTH:Đinh Nguyễn Thành Đạt MSSV:20155070 KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP QLXD GVHD: TH.6 Phân tích thị trường 1.1 Giới thiệu về thị trường kinh doanh -Nhờ vị trí độc đáo, Dĩ An được xem là địa phương đi đầu trong việc đáp ứng nhu cầu ở thực, hướng đến hai nhóm đối tượng khách hàng chính. Nhóm thứ nhất là các trí thức trẻ đang làm việc tại TP.HCM, mong muốn cuộc sống chất lượng, nhưng vốn tích lũy vừa tầm mà không quá xa trung tâm. -Nhóm thứ hai đến từ lực lượng các chuyên gia, doanh nhân sống trong khu vực.