Luận văn đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố thái nguyên tỉnh thái nguyên giai đoạn 2014 6 2016

Luận văn đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại Thái Nguyên giai đoạn 2014-2016, phân tích hiệu quả và đề xuất giải pháp nâng cao.

• Tác giả: Nguyễn Thùy Linh
• Người hướng dẫn: PGS.TS Đàm Xuân Vận
• Trường học: Đại học Nông Lâm Thái Nguyên
• Chuyên ngành: Quản lý đất đai
• Đề tài: Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014-2016
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2016
• Địa điểm: Thái Nguyên

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• MỞ ĐẦU
• 0.1. Tính cấp thiết của đề tài
• 0.2. Mục tiêu của đề tài
• 0.2.1. Mục tiêu tổng quát
• 0.2.2. Mục tiêu cụ thể
• 1. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
• 1.1. Cơ sở khoa học và pháp lý của đề tài
• 1.2. Cơ sở thực tiễn
• 1.3. Khái quát chung về chuyển quyền sử dụng đất
• 1.3.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
• 1.3.2. Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
• 1.3.3. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
• 1.4. Tình hình chuyển quyền sử dụng đất trên Thế Giới và ở Việt Nam
• 1.4.1. Sơ lược tình hình quản lý đất đai và chuyển quyền sử dụng đất trên thế giới
• 1.4.2. Tình hình chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam
• 1.4.3. Sơ lược tình hình chuyển quyền sử dụng đất của tỉnh Thái Nguyên
• 2. CHƯƠNG II: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
• 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu
• 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu
• 2.2. Địa điểm và thời gian tiến hành
• 2.3. Phương pháp nghiên cứu
• 2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp
• 2.3.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
• 2.3.3. Phương pháp tổng hợp, phân tích và xử lí số liệu
• 2.3.4. Phương pháp tổng hợp ý kiến chuyên gia
• 3. CHƯƠNG III: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
• 3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên
• 3.1.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên
• 3.1.2. Tình hình sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên
• 3.1.3. Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Thái Nguyên
• 3.2. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn TP Thái Nguyên
• 3.2.1. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất theo các hình thức chuyển quyền
• 3.2.2. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái nguyên theo đơn vị hành chính
• 3.2.3. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên theo thời gian nghiên cứu
• 3.2.4. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái nguyên theo đối tượng chuyển quyền
• 3.2.5. Kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014- 6/2016 theo đối tượng chuyển quyền
• 3.2.6. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái nguyên theo loại đất
• 3.2.7. Đánh giá sự hiểu biết về những quy định chung của chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên
• 3.2.8. Đánh giá sự hiểu biết về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên
• 3.2.9. Thuận lợi và khó khăn, những yếu tố ảnh hưởng trong công tác chuyển quyền sử dụng đất và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên
• 3.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên
• 3.4. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên
• KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Giới thiệu và cơ sở nghiên cứu

Luận văn 'Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại Thái Nguyên giai đoạn 2014-2016' tập trung vào việc phân tích và đánh giá các hình thức chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013. Nghiên cứu này nhằm mục đích đưa ra các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai tại Thái Nguyên. Chuyển quyền sử dụng đất là một hoạt động quan trọng trong quản lý đất đai, bao gồm các hình thức như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Nghiên cứu này cũng đánh giá sự hiểu biết của người dân về các quy định pháp luật liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất.

1.1. Cơ sở pháp lý

Luận văn dựa trên các quy định của Luật Đất đai 2013, đặc biệt là các điều khoản liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất. Theo đó, chuyển quyền sử dụng đất bao gồm các hình thức như chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Nghiên cứu cũng đề cập đến các điều kiện cần thiết để thực hiện các hình thức chuyển quyền này, bao gồm việc có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không có tranh chấp, và quyền sử dụng đất không bị kê biên.

1.2. Cơ sở thực tiễn

Thực tiễn tại Thái Nguyên cho thấy, việc chuyển quyền sử dụng đất đã diễn ra phổ biến trong giai đoạn 2014-2016. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều hạn chế trong công tác quản lý, đặc biệt là việc người dân chưa nắm rõ các quy định pháp luật. Nghiên cứu cũng chỉ ra rằng, việc thực hiện các thủ tục chuyển quyền còn chậm trễ và thiếu đồng bộ, gây khó khăn cho cả người dân và cơ quan quản lý.

II. Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng phương pháp thu thập số liệu thứ cấp từ các báo cáo của Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Thái Nguyên, cùng với việc phân tích các số liệu sơ cấp thu thập từ khảo sát thực địa. Phương pháp tổng hợp và phân tích số liệu được áp dụng để đánh giá hiệu quả của các hình thức chuyển quyền sử dụng đất trong giai đoạn 2014-2016.

2.1. Thu thập số liệu

Số liệu thứ cấp được thu thập từ các báo cáo của Phòng Tài nguyên và Môi trường và Văn phòng đăng ký đất đai tại Thái Nguyên. Các số liệu này bao gồm thông tin về các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất trong giai đoạn nghiên cứu. Số liệu sơ cấp được thu thập thông qua khảo sát thực địa và phỏng vấn người dân.

2.2. Phân tích số liệu

Các số liệu được phân tích để đánh giá hiệu quả của các hình thức chuyển quyền sử dụng đất, bao gồm chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, và góp vốn. Nghiên cứu cũng đánh giá sự hiểu biết của người dân về các quy định pháp luật liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất.

III. Kết quả nghiên cứu

Kết quả nghiên cứu cho thấy, trong giai đoạn 2014-2016, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ biến nhất tại Thái Nguyên, chiếm tỷ lệ cao trong tổng số các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều hạn chế trong việc thực hiện các thủ tục chuyển quyền, đặc biệt là việc người dân chưa nắm rõ các quy định pháp luật.

3.1. Đánh giá các hình thức chuyển quyền

Nghiên cứu đánh giá hiệu quả của các hình thức chuyển quyền sử dụng đất, bao gồm chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, và góp vốn. Kết quả cho thấy, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ biến nhất, chiếm tỷ lệ cao trong tổng số các giao dịch. Tuy nhiên, việc thực hiện các thủ tục chuyển quyền còn chậm trễ và thiếu đồng bộ.

3.2. Đánh giá sự hiểu biết của người dân

Nghiên cứu cũng đánh giá sự hiểu biết của người dân về các quy định pháp luật liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất. Kết quả cho thấy, nhiều người dân chưa nắm rõ các quy định pháp luật, dẫn đến việc thực hiện các thủ tục chuyển quyền không đúng quy định.

IV. Kết luận và kiến nghị

Nghiên cứu kết luận rằng, công tác chuyển quyền sử dụng đất tại Thái Nguyên trong giai đoạn 2014-2016 đã đạt được một số kết quả tích cực, nhưng vẫn còn nhiều hạn chế cần khắc phục. Để nâng cao hiệu quả công tác này, cần tăng cường công tác tuyên truyền pháp luật, cải thiện thủ tục hành chính, và nâng cao năng lực quản lý của các cơ quan chức năng.

4.1. Kiến nghị về chính sách

Nghiên cứu đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất, bao gồm việc tăng cường công tác tuyên truyền pháp luật, cải thiện thủ tục hành chính, và nâng cao năng lực quản lý của các cơ quan chức năng.

4.2. Kiến nghị về thực tiễn

Nghiên cứu cũng đề xuất các giải pháp thực tiễn nhằm khắc phục các hạn chế trong công tác chuyển quyền sử dụng đất, bao gồm việc đơn giản hóa thủ tục hành chính, tăng cường giám sát và kiểm tra các giao dịch chuyển quyền, và nâng cao nhận thức của người dân về các quy định pháp luật.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Trong bối cảnh phát triển kinh tế - xã hội ngày càng nhanh chóng, đất đai giữ vai trò quan trọng như một tư liệu sản xuất đặc biệt và là tài nguyên quý giá không thể thay thế. Thành phố Thái Nguyên, với vị trí địa lý thuận lợi cách Hà Nội 80 km, là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa của tỉnh Thái Nguyên và vùng trung du miền núi phía Bắc. Tổng diện tích tự nhiên của thành phố là khoảng 17.053,4 ha, trong đó đất nông nghiệp chiếm 63,49%, đất phi nông nghiệp chiếm 35,62%, và đất chưa sử dụng chiếm 0,89%. Tốc độ đô thị hóa nhanh và sự phát triển kinh tế đa ngành đã tạo ra nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất ngày càng lớn, đặt ra nhiều thách thức cho công tác quản lý nhà nước về đất đai.

Nghiên cứu tập trung đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên trong giai đoạn 2014 đến tháng 6/2016. Mục tiêu chính là đánh giá kết quả thực hiện các hình thức chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013, khảo sát mức độ hiểu biết của người dân về các quy định pháp luật liên quan, đồng thời đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý. Phạm vi nghiên cứu bao gồm toàn bộ địa bàn thành phố Thái Nguyên với dữ liệu thu thập từ các cơ quan quản lý và người dân tham gia giao dịch đất đai trong giai đoạn nghiên cứu. Kết quả nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng trong việc hoàn thiện chính sách quản lý đất đai, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế bền vững và ổn định xã hội tại địa phương.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu dựa trên các lý thuyết và mô hình quản lý tài nguyên đất đai, đặc biệt tập trung vào các khái niệm sau:

• Quyền sử dụng đất (QSDĐ): Là quyền hợp pháp của người sử dụng đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, có thể chuyển giao theo các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn.
• Chuyển quyền sử dụng đất: Hoạt động chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác qua các hình thức được quy định trong Luật Đất đai 2013.
• Quản lý nhà nước về đất đai: Hệ thống các chính sách, pháp luật và thủ tục hành chính nhằm đảm bảo sử dụng đất hiệu quả, bền vững và công bằng.
• Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất: Bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
• Thuế và lệ phí liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất: Thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định pháp luật.

Khung lý thuyết này giúp phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến công tác chuyển quyền sử dụng đất, đồng thời đánh giá hiệu quả quản lý và thực thi pháp luật tại địa phương.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng phương pháp kết hợp giữa thu thập số liệu thứ cấp và sơ cấp nhằm đảm bảo tính toàn diện và chính xác:

• Nguồn dữ liệu thứ cấp: Thu thập các báo cáo, văn bản pháp luật, số liệu thống kê về quản lý và sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014-6/2016 từ Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký đất đai và các cơ quan liên quan.
• Nguồn dữ liệu sơ cấp: Tiến hành phỏng vấn trực tiếp 110 người gồm 50 cán bộ quản lý đất đai (22 cán bộ Văn phòng Đăng ký đất đai, 28 cán bộ địa chính phường xã) và 60 người dân tham gia các hình thức chuyển quyền sử dụng đất tại 3 khu vực đại diện (phường trung tâm, phường cận trung tâm, xã ngoại thị).
• Phương pháp chọn mẫu: Chọn mẫu ngẫu nhiên có phân tầng theo đối tượng và khu vực nhằm đảm bảo tính đại diện.
• Phân tích số liệu: Sử dụng phần mềm Excel để tổng hợp, phân loại và phân tích số liệu, xây dựng các bảng biểu minh họa kết quả.
• Phương pháp tổng hợp ý kiến chuyên gia: Thu thập và phân tích ý kiến từ các cán bộ quản lý nhằm đánh giá thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp.

Thời gian nghiên cứu kéo dài từ tháng 1/2016 đến tháng 6/2016, đảm bảo thu thập dữ liệu đầy đủ và cập nhật.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Kết quả chuyển quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển quyền: Trong giai đoạn 2014-6/2016, chuyển nhượng quyền sử dụng đất chiếm tỷ trọng lớn nhất với khoảng 45% tổng số giao dịch, tiếp theo là cho thuê đất (khoảng 20%), thừa kế (15%), tặng cho (10%), thế chấp (7%) và góp vốn (3%). Số liệu này phản ánh sự đa dạng trong các hình thức chuyển quyền và mức độ phổ biến của từng loại hình.

2. Kết quả chuyển quyền theo đơn vị hành chính: Phường trung tâm và phường cận trung tâm chiếm hơn 70% tổng số giao dịch chuyển quyền sử dụng đất, trong khi các xã ngoại thị chiếm khoảng 30%. Điều này cho thấy hoạt động chuyển quyền tập trung chủ yếu ở các khu vực đô thị phát triển.

3. Kết quả chuyển quyền theo loại đất: Đất ở chiếm khoảng 60% tổng số giao dịch chuyển quyền, đất nông nghiệp chiếm 35%, còn lại là đất phi nông nghiệp khác. Tỷ lệ chuyển quyền đất ở cao phản ánh nhu cầu phát triển đô thị và xây dựng nhà ở tăng cao.

4. Mức độ hiểu biết của người dân về quy định chuyển quyền sử dụng đất: Khoảng 65% người dân được khảo sát hiểu rõ các quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất, trong khi 35% còn hạn chế hoặc chưa nắm vững. Đặc biệt, hiểu biết về các hình thức chuyển quyền như tặng cho, góp vốn còn thấp, chỉ khoảng 40-50%.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân của các phát hiện trên có thể giải thích như sau: Tỷ lệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất cao do đây là hình thức phổ biến, dễ thực hiện và phù hợp với nhu cầu thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ tại thành phố Thái Nguyên. Việc tập trung giao dịch tại các phường trung tâm và cận trung tâm phản ánh xu hướng đô thị hóa nhanh, nhu cầu đất ở và dịch vụ tăng cao. Tỷ lệ chuyển quyền đất nông nghiệp giảm dần do chuyển đổi mục đích sử dụng đất và chính sách hạn chế chuyển đổi đất nông nghiệp nhằm bảo vệ quỹ đất sản xuất.

So sánh với các nghiên cứu trong nước và quốc tế, kết quả phù hợp với xu hướng phát triển đô thị và quản lý đất đai tại các đô thị loại I. Tuy nhiên, mức độ hiểu biết pháp luật của người dân còn hạn chế, nhất là về các hình thức chuyển quyền ít phổ biến, cho thấy cần tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật.

Dữ liệu có thể được trình bày qua các biểu đồ cột thể hiện tỷ lệ các hình thức chuyển quyền, biểu đồ tròn phân bổ giao dịch theo đơn vị hành chính và loại đất, cùng bảng tổng hợp kết quả khảo sát hiểu biết pháp luật. Các biểu đồ này giúp minh họa rõ nét xu hướng và phân bố giao dịch chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Tăng cường tuyên truyền, phổ biến pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất: Tổ chức các buổi tập huấn, hội thảo và phát hành tài liệu hướng dẫn cho người dân và cán bộ quản lý nhằm nâng cao nhận thức, đặc biệt về các hình thức chuyển quyền ít phổ biến như tặng cho, góp vốn. Mục tiêu nâng tỷ lệ hiểu biết pháp luật lên trên 80% trong vòng 2 năm, do UBND thành phố phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện.

2. Đơn giản hóa thủ tục hành chính và rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ: Áp dụng công nghệ thông tin trong quản lý hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất, xây dựng hệ thống đăng ký trực tuyến để giảm thiểu thời gian và chi phí cho người dân. Mục tiêu giảm thời gian xử lý hồ sơ xuống dưới 15 ngày, thực hiện trong 1 năm tới bởi Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố.

3. Tăng cường kiểm tra, giám sát và xử lý vi phạm: Thiết lập các đoàn kiểm tra liên ngành để phát hiện và xử lý kịp thời các trường hợp chuyển quyền sử dụng đất không đúng quy định, nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất và đảm bảo trật tự quản lý đất đai. Thực hiện định kỳ hàng năm, do Phòng Tài nguyên và Môi trường chủ trì.

4. Phát triển quỹ đất và quy hoạch sử dụng đất hợp lý: Xây dựng kế hoạch phát triển quỹ đất phù hợp với quy hoạch đô thị và phát triển kinh tế - xã hội, ưu tiên bảo vệ đất nông nghiệp và đất công cộng, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp. Mục tiêu hoàn thiện quy hoạch trong vòng 3 năm, do UBND thành phố phối hợp với các sở ngành liên quan thực hiện.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Cán bộ quản lý nhà nước về đất đai: Luận văn cung cấp cơ sở dữ liệu và phân tích thực tiễn giúp nâng cao hiệu quả công tác quản lý, xây dựng chính sách phù hợp với tình hình địa phương.

2. Nhà nghiên cứu và học viên ngành quản lý đất đai, quy hoạch đô thị: Tài liệu tham khảo chi tiết về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất, phương pháp nghiên cứu và kết quả thực tiễn tại một đô thị loại I.

3. Người dân và doanh nghiệp tham gia giao dịch đất đai: Giúp hiểu rõ quyền và nghĩa vụ trong các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất, từ đó thực hiện đúng quy định pháp luật, tránh rủi ro pháp lý.

4. Các cơ quan lập pháp và hoạch định chính sách: Cung cấp thông tin thực tiễn và đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện khung pháp lý và chính sách quản lý đất đai hiệu quả hơn.

Câu hỏi thường gặp

1. Chuyển quyền sử dụng đất gồm những hình thức nào?
   Chuyển quyền sử dụng đất bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013.

2. Điều kiện để thực hiện chuyển quyền sử dụng đất là gì?
   Người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không có tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án, và trong thời hạn sử dụng đất theo quy định pháp luật.

3. Thời gian giải quyết thủ tục chuyển quyền sử dụng đất là bao lâu?
   Theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP, thời gian giải quyết thủ tục chuyển quyền sử dụng đất thường không quá 15 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

4. Người dân có cần phải đóng thuế khi chuyển quyền sử dụng đất không?
   Có, người chuyển quyền sử dụng đất phải nộp thuế thu nhập cá nhân với mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng, trừ các trường hợp được miễn theo quy định pháp luật.

5. Làm thế nào để nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương?
   Cần tăng cường tuyên truyền pháp luật, đơn giản hóa thủ tục hành chính, kiểm tra giám sát chặt chẽ và xây dựng quy hoạch sử dụng đất hợp lý, đồng thời áp dụng công nghệ thông tin trong quản lý hồ sơ.

Kết luận

• Đất đai là tài nguyên quý giá, chuyển quyền sử dụng đất là hoạt động thiết yếu trong phát triển kinh tế - xã hội của thành phố Thái Nguyên.
• Giai đoạn 2014-6/2016, chuyển nhượng quyền sử dụng đất chiếm tỷ trọng lớn nhất, tập trung chủ yếu tại các phường trung tâm và cận trung tâm.
• Mức độ hiểu biết pháp luật của người dân còn hạn chế, đặc biệt về các hình thức chuyển quyền ít phổ biến.
• Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn đã tạo cơ sở pháp lý vững chắc, nhưng vẫn cần cải tiến thủ tục và tăng cường quản lý.
• Đề xuất các giải pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất, góp phần phát triển bền vững địa phương.

Các cơ quan quản lý và người dân cần phối hợp thực hiện các giải pháp đề xuất, đồng thời tiếp tục nghiên cứu, cập nhật chính sách để đáp ứng yêu cầu phát triển trong tương lai.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG I TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở khoa học và pháp lý của đề tài 1.1 Cơ sở lí luận Đề tài là công trình nghiên cứu khoa học về hệ thống các chính sách, pháp luật về đất đai, đặc biệt là chính sách chuyển quyền sử dụng đất; nghiên cứu, đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất, từ đó đưa ra các giải pháp, kiến nghị để nâng cao hiệu quả của công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên. Luật Đất đai năm 2013 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Mọi tổ chức, cá nhân trong xã hội không có quyền sở hữu đất, họ được Nhà nước giao đất và quyền sử dụng đất để sử dụng đất ổn định lâu dài. Trong thời gian sử dụng đất do pháp luật quy định người sử dụng đất được chuyển các quyền và nghĩa vụ sử dụng đất cho người khác [8].

Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 quy định: tại khoản 10: "Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất"; tại khoản 20: "Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định"[8]. Giá tính thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ khi thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất là giá cao nhất trong 03 trường hợp: giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định; giá do đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; giá thực tế do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất. 4 Chương IX, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; trong đó tại điều 167 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây (Điều 188, Luật Đất đai năm 2013): - Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai năm 2013; - Đất không có tranhchấp; - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; - Trong thời hạn sử dụngđất.

- Ngoài các điều kiện quy định trên, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai năm2013. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất: Luật đất đai năm 2013 quy định có 7 hình thức chuyển QSD đất: - Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Hình thức này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiệnnay.

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Đây là hình thức chuyển quyền sử dụng đất từ người này cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người 5 được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó. - Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả.

Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước qui định cụ thể những trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này. - Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo phápluật. Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa văn hoá, xã hội.

Nếu người chết để lại di chúc và di chúc là hợp pháp thì chia theo di chúc; trường hợp người chết không để lại di chúc thì chia theo thoả thuận phân chia của các hàng thừa kế; nếu những người được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất của người đã chết mà không tự thoả thuận được thì phân chia theo pháp luật. - Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này được thực hiện theo thoả thuận giữa 2 hay nhiều đối tác, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp tài sản khác như sức lao động, công nghệ, máy móc. Qui định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển, các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình; từ đó thành sức mạnh tổng hợp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung.

- Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất được quy định chi tiết tại điều 79, Nghị định số 43/NĐ-CP ngày 15/5/2014 6 của Chính phủ về quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai năm 2013.[13] Thời gian thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai (bao gồm cả chuyển quyền sử dụng đất) được quy định cụ thể tại điều 61, Nghị định số 43/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai năm 2013.[13] Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được quy định tại điều 64, Nghị định số 43/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai năm 2013 như sau [13]: - Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên. - Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư. Tại Phần thứ 5, Bộ Luật dân sự năm 2005 quy định cụ thể về chuyển quyền sử dụng đất như: hợp đồng chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho quyền sử dụng đất; nguyên tắc chuyển quyền; nghĩa vụ các bên chuyển quyền.2 Cơ sở thực tiễn Qua quá trình đổi mới đất nước nhằm đưa nước ta từ một nước có nền nông nghiệp lạc hậu thành một nước có nền kinh tế hiện đại phát triển theo hướng công nghiệp hóa - hiện đại hóa đã đạt được những thành tựu vượt bậc. Hòa nhịp cùng xu thế phát triển toàn cầu, thị trường đất đai ngày càng sôi động, vì vậy nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng cũng như công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu ngày 7 càng cao của người sử dụng cũng như của toàn xã hội.

Trong quá trình đổi mới nền kinh tế, đất đai đã trở thành một yếu tố quan trọng phục vụ cho việc phát triển. Vì vậy mà đất đai ngày càng có giá trị hơn, nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích phát triển cũng tăng lên nhanh chóng. Công tác quản lý đất đai cũng gặp nhiều khó khăn, phải nhanh chóng cập nhập các thông tư, nghị định mới của nhà nước. Đa phần người dân chưa bắt kịp với những thay đổi, hiểu biết về đất đai còn hạn chế, các hộ chưa thấy được tầm quan trọng của tính pháp lý đối với đất đai mà các hộ đang có.

Còn rất nhiều hộ tự ý chuyển quyền sử dụng cho nhau mà không thông qua pháp luật, chính vì vậy công tác quản lý nhà nước về đất đai còn khó khăn. Thực tế cho thấy trong thời gian qua, kể từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời, rồi đến Luật Đất đai 2013 gần đây có hiệu lực đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất. Cùng với sự nỗ lực trong công tác tuyên truyền pháp luật đến từng người dân thì công tác quản lý đất đai có nhiều thay đổi theo hướng tích cực hơn. Người dân ý thức hơn vấn đề quyền sử dụng đất và việc thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý về chuyển quyền sử dụng đất.

Các cấp lãnh đạo cũng như UBND thành phố Thái Nguyên cùng các ngành liên quan đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động trong lĩnh vực đất đai nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương.