Luận Văn Thạc Sĩ Kinh Tế: Tác Động Của Chính Sách Tiền Tệ Đến Thị Trường Bất Động Sản TP Hồ Chí Minh

Luận văn thạc sĩ kinh tế phân tích ảnh hưởng chính sách tiền tệ đến thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh, cung cấp góc nhìn chuyên sâu về tác động kinh tế.

• Tác giả: Nguyễn Thị Thu Thủy
• Người hướng dẫn: PGS.TS Nguyễn Thị Liên Hoa
• Trường học: Trường Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng (Hướng ứng dụng)
• Đề tài: Ảnh hưởng của chính sách tiền tệ đến thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2019
• Địa điểm: TP. Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU
• 1.1. Lý do chọn đề tài
• 1.2. Mục tiêu và đối tượng nghiên cứu
• 1.3. Dữ liệu và phương pháp nghiên cứu
• 1.4. Cấu trúc bài nghiên cứu
• 2. CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN CÁC NGHIÊN CỨU TRƯỚC ĐÂY
• 2.1. Tổng quan thị trường BĐS
• 2.2. Tổng quan về chính sách tiền tệ
• 2.2.1. Công cụ của chính sách tiền tệ
• 2.2.2. Tác động của chính sách tiền tệ đến nền kinh tế chung
• 2.3. Tác động của chính sách tiền tệ đến thị trường BĐS
• 2.4. Sơ lược các bài nghiên cứu trước đây
• 2.4.1. On Correlation between RMB Exchange Rate and Real Estate Price based on Financial Engineering – LIU Yang, HU Zhiqiang (2012)
• 2.4.2. House prices, credit and the effect of monetary policy in Norway evidence from structural VAR models – Orjan Robstad (2017)
• 2.4.3. Housing markets and unconventional monetary policy – Charles Rahal (2016)
• 2.4.4. Effect analysis of real estate price and monetary policy an empirical study based on china macroeconomic data – Liang Su, Li Lin, Shaozhen Chen, Lin Li (2018)
• 2.4.5. The effect of monetary policy on real estate price growth in China – Xiaoqing Eleanor Xu, Tao Chen (2011)
• 3. CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 4. CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
• 5. CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
• TÀI LIỆU THAM KHẢO
• PHỤ LỤC

Tóm tắt

I. Giới thiệu

Luận văn thạc sĩ kinh tế 'Ảnh hưởng của chính sách tiền tệ đến thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh' tập trung phân tích tác động của các yếu tố chính sách tiền tệ lên hoạt động của thị trường bất động sản tại TP Hồ Chí Minh. Nghiên cứu sử dụng mô hình VAR để đánh giá mức độ ảnh hưởng của các biến số như lãi suất, cung tiền M2, và dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đến chỉ số giá nhà (SPPI).

1.1. Lý do chọn đề tài

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng, có tác động lớn đến nền kinh tế quốc gia. Việc hiểu rõ các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường này, đặc biệt là chính sách tiền tệ, giúp các nhà hoạch định chính sách điều hành thị trường hiệu quả hơn. TP Hồ Chí Minh, với vai trò là trung tâm kinh tế lớn nhất Việt Nam, là địa bàn lý tưởng để nghiên cứu.

1.2. Mục tiêu và đối tượng nghiên cứu

Nghiên cứu nhằm xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố chính sách tiền tệ đến thị trường bất động sản tại TP Hồ Chí Minh trong giai đoạn 2009-2018. Đối tượng nghiên cứu bao gồm các chỉ số như lãi suất, cung tiền M2, và dòng vốn FDI.

II. Tổng quan nghiên cứu

Chương này tổng hợp các nghiên cứu trước đây về mối quan hệ giữa chính sách tiền tệ và thị trường bất động sản. Các nghiên cứu quốc tế và trong nước đều chỉ ra rằng chính sách tiền tệ có tác động đáng kể đến giá nhà và hoạt động đầu tư bất động sản.

2.1. Tổng quan thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản tại TP Hồ Chí Minh có mối quan hệ mật thiết với thị trường vốn và tiền tệ. Các biến động kinh tế, chính trị, và xã hội đều ảnh hưởng đến hoạt động của thị trường này. Chỉ số giá nhà (SPPI) được sử dụng để đo lường sự thay đổi giá dưới ảnh hưởng của các yếu tố ngoại vi.

2.2. Tổng quan chính sách tiền tệ

Chính sách tiền tệ bao gồm các công cụ như lãi suất, cung tiền, và tỷ giá hối đoái. Các công cụ này tác động đến nền kinh tế thông qua việc điều chỉnh lạm phát và chi tiêu của hộ gia đình và doanh nghiệp. Chính sách tiền tệ mở rộng thường kích thích tăng trưởng kinh tế, trong khi chính sách thắt chặt giúp kiểm soát lạm phát.

III. Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng mô hình VAR để phân tích tác động của chính sách tiền tệ đến thị trường bất động sản. Dữ liệu được thu thập từ các nguồn chính thống như Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và Tổng cục Thống kê.

3.1. Mô hình và phương pháp nghiên cứu

Mô hình VAR được sử dụng để đánh giá mối quan hệ giữa các biến số như lãi suất, cung tiền M2, và chỉ số giá nhà (SPPI). Phương pháp này cho phép phân tích tác động trực tiếp và gián tiếp của chính sách tiền tệ đến thị trường bất động sản.

3.2. Dữ liệu thu thập

Dữ liệu được thu thập theo quý từ năm 2009 đến 2018, bao gồm các chỉ số như lãi suất, cung tiền M2, và dòng vốn FDI. Các nguồn dữ liệu đảm bảo tính chuẩn xác và đáng tin cậy.

IV. Kết quả và thảo luận

Kết quả nghiên cứu cho thấy chỉ số giá nhà (SPPI) chịu ảnh hưởng lớn từ các yếu tố như dòng vốn FDI, chỉ số giá tiêu dùng (CPI), và tốc độ tăng trưởng GDP. Các yếu tố khác như cung tiền M2 và lãi suất cũng có tác động đáng kể.

4.1. Kết quả nghiên cứu

Phân tích cho thấy chính sách tiền tệ mở rộng thúc đẩy tăng trưởng giá nhà, trong khi chính sách thắt chặt làm giảm tốc độ tăng giá. Dòng vốn FDI và lãi suất là hai yếu tố có tác động mạnh nhất đến chỉ số SPPI.

4.2. Thảo luận kết quả nghiên cứu

Kết quả nghiên cứu phù hợp với các nghiên cứu trước đây về mối quan hệ giữa chính sách tiền tệ và thị trường bất động sản. Việc kiểm soát các yếu tố này giúp ổn định thị trường và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế bền vững.

V. Kết luận và kiến nghị

Nghiên cứu kết luận rằng chính sách tiền tệ có tác động đáng kể đến thị trường bất động sản tại TP Hồ Chí Minh. Các kiến nghị chính sách được đưa ra nhằm giúp các nhà hoạch định chính sách điều hành thị trường hiệu quả hơn.

5.1. Kiến nghị chính sách

Các kiến nghị bao gồm việc điều chỉnh lãi suất phù hợp, kiểm soát dòng vốn FDI, và tăng cường giám sát thị trường để đảm bảo sự ổn định và phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Nội dung chính

## Tổng quan nghiên cứu

Thị trường bất động sản (BĐS) tại TP. Hồ Chí Minh là một trong những thị trường có vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc gia, liên quan mật thiết đến các ngành xây dựng, tài chính và thương mại dịch vụ. Trong giai đoạn từ năm 2009 đến 2018, thị trường BĐS TP. HCM trải qua nhiều biến động lớn, chịu ảnh hưởng sâu sắc từ chính sách tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) và các yếu tố kinh tế vĩ mô như tốc độ tăng trưởng GDP, chỉ số giá tiêu dùng (CPI), cung tiền M2, lãi suất cho vay dài hạn, dư nợ tín dụng BĐS và dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI). 

Mục tiêu nghiên cứu là phân tích mức độ ảnh hưởng của các yếu tố chính sách tiền tệ đến thị trường BĐS TP. HCM trong 10 năm (2009-2018), từ đó đề xuất các giải pháp chính sách phù hợp nhằm ổn định và phát triển bền vững thị trường này. Nghiên cứu sử dụng chỉ số giá nhà ở (SPPI) làm đại diện cho thị trường BĐS, kết hợp với các chỉ số kinh tế vĩ mô và tài chính để đánh giá tác động qua mô hình VAR (Vector Auto Regression).

Nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng trong việc cung cấp cơ sở khoa học cho các nhà hoạch định chính sách tiền tệ và các chủ thể tham gia thị trường BĐS nhằm kiểm soát rủi ro, thúc đẩy sự phát triển ổn định của thị trường, đồng thời góp phần nâng cao hiệu quả quản lý kinh tế vĩ mô tại TP. HCM.

---

## Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

### Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu dựa trên các lý thuyết và mô hình kinh tế tài chính liên quan đến chính sách tiền tệ và thị trường BĐS, bao gồm:

- **Lý thuyết chính sách tiền tệ**: Tác động của các công cụ chính sách tiền tệ như lãi suất, cung tiền, tỷ giá hối đoái đến nền kinh tế và thị trường tài sản, đặc biệt là thị trường BĐS.
- **Mô hình VAR (Vector Auto Regression)**: Mô hình kinh tế lượng dùng để phân tích mối quan hệ động giữa các biến kinh tế vĩ mô và tài chính, cho phép đánh giá tác động qua lại giữa các biến như SPPI, CPI, GDP, FDI, M2, lãi suất cho vay dài hạn (R), dư nợ tín dụng BĐS (REL) và chỉ số chứng khoán Việt Nam (VNI).
- **Khái niệm chính**:
  - SPPI: Chỉ số giá nhà ở TP. HCM, đại diện cho thị trường BĐS.
  - CPI: Chỉ số giá tiêu dùng, phản ánh mức độ lạm phát.
  - GDP: Tốc độ tăng trưởng tổng sản phẩm quốc nội của TP. HCM.
  - FDI: Dòng vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực BĐS.
  - M2: Cung tiền, tổng phương tiện thanh toán trong nền kinh tế.
  - R: Lãi suất cho vay dài hạn bình quân bằng VND.
  - REL: Dư nợ cho vay BĐS cả nước.
  - VNI: Chỉ số chứng khoán Việt Nam.

### Phương pháp nghiên cứu

- **Nguồn dữ liệu**: Sử dụng dữ liệu thứ cấp thu thập theo quý từ quý 1/2009 đến quý 4/2018, lấy từ các nguồn uy tín như Savills Việt Nam, Tổng cục Thống kê Việt Nam, NHNN Việt Nam, Cục Thống kê TP. HCM và Sở Kế hoạch và Đầu tư TP. HCM.
- **Cỡ mẫu**: 40 quan sát theo quý trong 10 năm.
- **Phương pháp phân tích**:
  - Kiểm định nghiệm đơn vị (ADF) để xác định tính dừng của các biến.
  - Kiểm định nhân quả Granger để xác định mối quan hệ nhân quả giữa các biến.
  - Hàm phản ứng xung (Impulse Response Function) để đánh giá phản ứng của SPPI trước các cú sốc biến khác.
  - Kiểm định phân rã phương sai (Variance Decomposition) để phân tích mức độ ảnh hưởng của từng biến đến biến SPPI.
  - Mô hình VAR được sử dụng với độ trễ tối ưu là 3 quý, dựa trên các tiêu chí AIC, FPE và HQ.
- **Timeline nghiên cứu**: Phân tích dữ liệu từ 2009 đến 2018, tập trung vào các biến kinh tế vĩ mô và chính sách tiền tệ ảnh hưởng đến thị trường BĐS TP. HCM.

---

## Kết quả nghiên cứu và thảo luận

### Những phát hiện chính

- **Ảnh hưởng của CPI, GDP và FDI đến SPPI**: Chỉ số giá nhà ở (SPPI) chịu ảnh hưởng mạnh nhất từ biến động của chỉ số giá tiêu dùng CPI (giải thích 23%-32% sự biến động), tốc độ tăng trưởng GDP và dòng vốn FDI. Dòng vốn FDI có tác động với độ trễ 4-5 quý, chiếm khoảng 4%-7% mức giải thích sự biến động của SPPI.
- **Tác động của lãi suất và cung tiền M2**: Lãi suất cho vay dài hạn (R) giải thích từ 11%-28% sự biến động của SPPI, trong khi cung tiền M2 chiếm khoảng 3%-13%. Lãi suất tăng làm hạn chế tín dụng, ảnh hưởng đến nguồn vốn của doanh nghiệp BĐS và cung BĐS trên thị trường.
- **Mối quan hệ giữa SPPI và các biến khác**: SPPI có tác động ngược lại đến CPI và lãi suất R với độ trễ 3 quý, cho thấy sự tương tác hai chiều giữa thị trường BĐS và các yếu tố kinh tế vĩ mô.
- **Ảnh hưởng của thị trường chứng khoán (VNI)**: Mặc dù tác động của VNI đến SPPI không mạnh bằng các biến khác, nhưng thị trường chứng khoán và BĐS có sự liên thông, giá cổ phiếu giảm thường kéo theo giá BĐS giảm sau đó.

### Thảo luận kết quả

Kết quả nghiên cứu phù hợp với các lý thuyết về chính sách tiền tệ và thị trường BĐS, cũng như các nghiên cứu quốc tế tương tự. Việc NHNN điều hành chính sách tiền tệ linh hoạt, phối hợp với chính sách tài khóa đã giúp ổn định lãi suất ở mức 10%-11%/năm, kiểm soát chặt tín dụng vào lĩnh vực BĐS, góp phần ổn định thị trường. 

Sự biến động của CPI và GDP phản ánh sức khỏe nền kinh tế, ảnh hưởng trực tiếp đến nhu cầu và giá BĐS. Dòng vốn FDI đóng vai trò quan trọng trong việc bổ sung nguồn vốn cho thị trường, đặc biệt trong bối cảnh tín dụng ngân hàng bị siết chặt. Lãi suất và cung tiền M2 là các công cụ chính sách tiền tệ tác động gián tiếp đến thị trường thông qua chi phí vốn và khả năng tiếp cận tín dụng của doanh nghiệp.

Dữ liệu có thể được trình bày qua các biểu đồ như biểu đồ biến động SPPI, CPI, GDP, lãi suất cho vay dài hạn, cung tiền M2 và dòng vốn FDI theo quý, giúp minh họa rõ ràng mối quan hệ và xu hướng biến động trong giai đoạn nghiên cứu.

---

## Đề xuất và khuyến nghị

1. **Doanh nghiệp BĐS chủ động đa dạng hóa nguồn vốn**  
   - Tăng cường huy động vốn từ các kênh như phát hành cổ phiếu, trái phiếu, M&A để giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng.  
   - Mục tiêu: Giảm thiểu rủi ro biến động lãi suất trong vòng 1-2 năm tới.  
   - Chủ thể thực hiện: Doanh nghiệp BĐS.

2. **NHNN cân nhắc điều chỉnh chính sách tiền tệ linh hoạt**  
   - Kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực BĐS một cách thực tế, tránh siết chặt quá mức gây ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường.  
   - Mục tiêu: Ổn định lãi suất và tín dụng BĐS trong trung hạn.  
   - Chủ thể thực hiện: Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.

3. **Tăng cường giám sát và quản lý thị trường BĐS**  
   - Áp dụng các biện pháp kiểm soát rủi ro tín dụng, giám sát dòng vốn đầu tư nước ngoài và thị trường chứng khoán liên quan đến BĐS.  
   - Mục tiêu: Ngăn ngừa bong bóng và rủi ro tài chính.  
   - Chủ thể thực hiện: Cơ quan quản lý nhà nước.

4. **Xem xét tích hợp chỉ số giá tài sản vào chính sách tiền tệ**  
   - Đưa giá BĐS và chứng khoán làm chỉ số phụ trợ trong việc hoạch định chính sách tiền tệ nhằm phản ứng kịp thời với biến động thị trường.  
   - Mục tiêu: Tăng hiệu quả kiểm soát lạm phát và ổn định kinh tế vĩ mô.  
   - Chủ thể thực hiện: NHNN và các cơ quan liên quan.

---

## Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. **Nhà hoạch định chính sách tiền tệ và tài chính**  
   - Lợi ích: Cung cấp cơ sở khoa học để điều chỉnh chính sách tiền tệ phù hợp với diễn biến thị trường BĐS.  
   - Use case: Xây dựng các kịch bản điều hành tín dụng và lãi suất.

2. **Doanh nghiệp kinh doanh BĐS và nhà đầu tư**  
   - Lợi ích: Hiểu rõ tác động của chính sách tiền tệ đến thị trường, từ đó hoạch định chiến lược tài chính và đầu tư hiệu quả.  
   - Use case: Lập kế hoạch huy động vốn và quản lý rủi ro tài chính.

3. **Ngân hàng và tổ chức tín dụng**  
   - Lợi ích: Đánh giá rủi ro tín dụng trong lĩnh vực BĐS, điều chỉnh chính sách cho vay phù hợp.  
   - Use case: Xây dựng chính sách tín dụng và quản lý danh mục cho vay.

4. **Giảng viên và sinh viên ngành Tài chính – Ngân hàng, Kinh tế**  
   - Lợi ích: Tài liệu tham khảo nghiên cứu chuyên sâu về mối quan hệ giữa chính sách tiền tệ và thị trường BĐS.  
   - Use case: Phát triển đề tài nghiên cứu, luận văn, bài giảng.

---

## Câu hỏi thường gặp

1. **Chính sách tiền tệ ảnh hưởng như thế nào đến thị trường BĐS?**  
   Chính sách tiền tệ tác động qua các công cụ như lãi suất và cung tiền, ảnh hưởng đến chi phí vốn và khả năng tiếp cận tín dụng của doanh nghiệp BĐS, từ đó tác động đến giá và cung cầu trên thị trường.

2. **Tại sao chỉ số CPI lại ảnh hưởng mạnh đến giá nhà ở?**  
   CPI phản ánh mức độ lạm phát, ảnh hưởng đến sức mua và chi phí xây dựng, do đó tác động trực tiếp đến giá BĐS.

3. **Dòng vốn FDI có vai trò gì trong thị trường BĐS TP. HCM?**  
   FDI bổ sung nguồn vốn quan trọng, giúp doanh nghiệp BĐS phát triển dự án, đặc biệt khi tín dụng ngân hàng bị hạn chế.

4. **Lãi suất cho vay dài hạn ảnh hưởng thế nào đến doanh nghiệp BĐS?**  
   Lãi suất cao làm tăng chi phí vay, hạn chế khả năng tiếp cận vốn, ảnh hưởng đến nguồn cung và giá BĐS.

5. **Mối quan hệ giữa thị trường chứng khoán và BĐS là gì?**  
   Hai thị trường có sự liên thông, giá cổ phiếu giảm thường kéo theo giá BĐS giảm do tác động đến dòng tiền và tài sản của nhà đầu tư.

---

## Kết luận

- Thị trường BĐS TP. HCM chịu ảnh hưởng đa chiều từ chính sách tiền tệ và các yếu tố kinh tế vĩ mô như CPI, GDP, FDI, lãi suất và cung tiền M2.  
- Mô hình VAR cho thấy sự tương tác phức tạp giữa các biến, với SPPI chịu tác động mạnh nhất từ CPI, GDP và FDI.  
- Chính sách tiền tệ linh hoạt và phối hợp hiệu quả với chính sách tài khóa góp phần ổn định thị trường BĐS.  
- Doanh nghiệp BĐS cần đa dạng hóa nguồn vốn để giảm thiểu rủi ro từ biến động lãi suất và tín dụng.  
- Các cơ quan quản lý cần cân nhắc kỹ lưỡng khi điều chỉnh chính sách tiền tệ, đồng thời tích hợp chỉ số giá tài sản vào khung hoạch định chính sách.

**Next steps**: Tiếp tục theo dõi diễn biến thị trường, cập nhật dữ liệu mới và mở rộng nghiên cứu sang các thành phố khác để có cái nhìn toàn diện hơn.  

**Call-to-action**: Các nhà hoạch định chính sách và doanh nghiệp BĐS nên áp dụng các kiến nghị nhằm thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường, đồng thời giảm thiểu rủi ro tài chính.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1: Giới thiệu.  Chương 2: Tổng quan các nghiên cứu trước đây.  Chương 3: Phương pháp nghiên cứu.  Chương 4: Kết quả và thảo luận kết quả nghiên cứu.

 Chương 5: Kết luận và kiến nghị. TỔNG QUAN CÁC NGHIÊN CỨU TRƯỚC ĐÂY 2. Tổng quan thị trường BĐS Thị trường BĐS có mối quan hệ mật thiết với thị trường vốn và thị trường tiền tệ và nhạy cảm với các biến động kinh tế, chính trị, xã hội, nên từng biến động của thị trường tài chính, và của nền kinh tế chung đều ảnh hưởng đến hoạt động của thị trường BĐS. Đại diện cho thị trường BĐS trong nghiên cứu này là chỉ số giá nhà ở, là chỉ số sẽ mô phỏng xu hướng thị trường một cách định lượng, thúc đẩy tính minh bạch của thị trường và cung cấp thêm các công cụ ra quyết định.

Chỉ số này đo lường sự thay đổi giá dưới ảnh hưởng của các vận động và biến chuyển ngoại vi của thị trường, ví dụ như sự gia nhập của các dự án mới. Quý cơ sở của SPPI là quý 1/2009. Savills cung cấp 2 Luận văn thạc sĩ Kinh tế hệ thống chỉ số giá riêng biệt: Chỉ số so sánh theo quý (QoQ index) và chỉ số so sánh theo kỳ cơ sở (QoB index). Chỉ số so sánh theo quý (QoQ index) được tính toán dựa trên rổ dự án nhất quán và được cập nhật.

Phương pháp này cho phép rổ cố định được duy trì nhằm so sánh giá cả giữa các quý; tuy nhiên, dự án mới vẫn được cập nhật vào rổ để đảm bảo phản ánh kịp thời các chuyển động của thị trường. Một số rủi ro đặc trưng của thị trường BĐS1:  Rủi ro kinh doanh: Dòng thu nhập từ khoản đầu tư BĐS là thu nhập từ cho thuê mặt bằng hoặc mua bán nhà đất. Do đó các nhà đầu tư BĐS phải chịu rủi ro kinh doanh chủ yếu là do biến động trong nền kinh tế làm thay đổi nhu cầu BĐS,.  Rủi ro thanh khoản: Xảy ra khi thị trường liên tiếp không có sẵn nhiều người mua, người bán và giao dịch thường xuyên.

BĐS có mức độ rủi ro thanh khoản tương 1 William B. Brueggeman và Jeffray D. Real Estate Finance and Investments. New York: Douglas Reiner.

Tính thanh khoản của BĐS phụ thuộc nhiều yếu tố như vị trí dự án, khả năng sử dụng linh hoạt, tiện ích, uy tín, thương hiệu chủ đầu tư…  Rủi ro lạm phát: Lạm phát có thể làm giảm tỷ suất sinh lợi của nhà đầu tư nếu thu nhập từ việc đầu tư không tăng đủ để bù đắp những tác động của lạm phát, do đó làm giảm giá trị thực của khoản đầu tư. Hơn nữa, trong thời kỳ tỷ lệ nhu cầu về BĐS thấp thì thu nhập từ BĐS không có xu hướng tăng cùng với lạm phát.  Rủi ro lãi suất: Những thay đổi trong lãi suất sẽ ảnh hưởng đến giá trị các khoản đầu tư. Tuy nhiên tùy thuộc vào kỳ hạn (đầu tư ngắn hạn và dài hạn), mà giá trị của một số khoản đầu tư sẽ phản ứng nhiều hơn các khoản khác, do đó làm tăng khả năng lỗ hoặc lời, đó là rủi ro lãi suất.

BĐS có xu hướng sử dụng đòn bẩy cao, và do đó tỷ suất sinh lợi thu được của các nhà đầu tư có thể bị ảnh hưởng bởi những thay đổi về lãi suất.  Rủi ro pháp lý: BĐS phải chịu nhiều quy định về thuế, quy hoạch, và các hạn Luận văn thạc sĩ Kinh tế chế khác. Kết quả rủi ro pháp lý là những thay đổi thực tế trong quy định có thể ảnh hưởng đến khả năng sinh lời của khoản đầu tư. Tổng quan về chính sách tiền tệ 2.

Công cụ của chính sách tiền tệ Năm công cụ cơ bản của chính sách tiền tệ thường được sử dụng ở Mỹ và hầu hết các quốc gia trên Thế giới là: Lãi suất, cung tiền, cửa sổ chiết khấu, tỷ giá hối đoái và nghiệp vụ thị trưởng mở. Khác với các các quốc gia trên Thế giới, năm công cụ cơ bản của chính sách tiền tệ thường được sử dụng ở Việt Nam: Tái cấp vốn, lãi suất, tỷ giá hối đoái, nghiệp vụ thị trưởng mở và dự trữ bắt buộc. Tác động của chính sách tiền tệ đến nền kinh tế chung Trước khi hoạch định chính sách tiền tệ, NHNN xem xét và đánh giá các yếu tố kinh tế, để có thể định hướng đúng chiến lược, chiến thuật thực hiện chính sách tiền tệ. Chính sách tiền tệ sẽ tác động đến cung tiền, nhằm ảnh hưởng đến lạm phát, và từ đó là tác động đến mức độ đi vay và chi tiêu của hộ gia đình và doanh nghiệp.

Hình 1: Chính sách tiền tệ mở rộng Tăng Tăng Tăng Nhà đầu nguồn Giảm lãi tổng chi NHTW trưởng tư cung cho suất tiêu nền kinh tế vay kinh tế  Chính sách mở rộng cung tiền làm cho nền kinh tế tăng trưởng, làm tăng lạm phát. Luận văn thạc sĩ Kinh tế Hình 2: Chính sách tiền tệ thu hẹp Giảm Giảm Nhà đầu nguồn Tăng lãi tổng chi Giảm NHTW tư cung cho suất tiêu nền lạm phát vay kinh tế  Chính sách thu hẹp cung tiền làm giảm lạm phát. Tác động của chính sách tiền tệ đến thị trường BĐS Cú sốc chính sách tiền tệ, dưới hình thức tăng tổng tài sản của NHTW, không chỉ ảnh hưởng đến giá nhà, mà còn cả nguồn cung nhà ở và thị trường thế chấp. Đầu tiên, khi thực hiện bất kỳ hình thức chính sách tiền tệ nào, các NHTW phải tìm hiểu thêm về chính sách của họ được chuyển sang nền kinh tế rộng lớn hơn (như thông qua thị trường nhà ở).

Việc này đặc biệt quan trọng khi các nhà hoạch định chính sách kết hợp cả chính sách tài khóa và tiền tệ hoặc sử dụng một số chính sách cụ thể 6 tập trung vào một lĩnh vực kinh tế, khi nhiều tương tác giữa các biện pháp chính sách khác nhau có thể đã có hiệu lực. Điều này có liên quan trực tiếp khi xem xét giai đoạn phục hồi sau khủng hoảng tài chính hoặc kinh tế khi chính sách tiền tệ mở rộng được kết hợp với chính sách tài khóa mở rộng hoặc trái ngược. Các nhà hoạch định chính sách cũng phải xem xét ảnh hưởng của chi phí tài chính thấp hơn và tổng cầu cao hơn về nhà ở không chỉ ảnh hưởng đến sự giàu có liên quan đến nhà ở, mà còn ảnh hưởng của doanh thu nhà ở tiềm năng cao hơn. Trong những năm trở lại đây, chính sách tiền tệ nới lỏng đã phần nào giúp các kênh đầu tư tăng trưởng tích cực, trong đó thị trường BĐS được hưởng lợi khá lớn.

Với lãi suất ở mức thấp, các ngân hàng dễ cho vay hơn, nhiều người đã mạnh dạn vay vốn đầu tư, kinh doanh BĐS. Tuy nhiên, một khi chính sách tiền tệ thắt chặt trở lại thì các kênh đầu tư sẽ bị ảnh hưởng đầu tiên. Do đó, sự tăng trưởng bền vững hay không của Luận văn thạc sĩ Kinh tế thị trường BĐS phụ thuộc vào chính sách tiền tệ. Borio và Lowe (2002) nhấn mạnh rằng chính sách tiền tệ không chỉ tập trung vào lạm phát.

Nếu NHTW phản ứng trực tiếp đến sự thay đổi giá tài sản bằng cách điều chỉnh lãi suất, biến động kinh tế sẽ trở nên trầm trọng hơn (Bernanke, 1999). Sự thay đổi giá BĐS của một quốc gia sẽ ảnh hưởng đến mức lãi suất địa phương và sự gia tăng giá BĐS sẽ gây ra lãi suất thực tăng (Bjornland và Jacobsen, 2009). Về mặt lý thuyết, chính sách tiền tệ bao gồm một số các yếu tố điển hình như lãi suất, tỷ giá hối đoái,. không hoàn toàn ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường BĐS mà ảnh hưởng gián tiếp thông qua chỉ số các yếu tố kinh tế chung, bên cạnh tỷ lệ dư nợ, dòng vốn đầu tư vào thị trường BĐS.

Chính sách tiền tệ chặt chẽ có thể dẫn đến tỷ lệ nợ hộ gia đình trên GDP trong ngắn hạn và trung hạn ở mức cao hơn. Tuy nhiên, lãi suất có tác động lớn đến giá nhà thực. Lãi suất có tác động lớn đến giá BĐS và việc sử dụng giá BĐS làm chỉ số tham khảo trong khung chính sách tiền tệ có thể mang lại hiệu quả. Phản ứng của tín dụng 7 đối với sự thay đổi của lãi suất và giá nhà ở cho thấy rằng các khoản tín dụng hiếm khi được tái cấp vốn khi giá nhà và lãi suất thay đổi.

Chiến lược ổn định giá BĐS về lâu dài cũng sẽ ổn định mức tín dụng nếu tín dụng hộ gia đình chủ yếu được sử dụng cho BĐS (Orjan Robstad, 2017). Giữa tín dụng và thị trường BĐS có mối quan hệ hai chiều: Một mặt, tín dụng BĐS làm thay đổi cung, cầu BĐS; tăng trưởng tín dụng BĐS làm gia tăng giá cả BĐS. Mặt khác, khi thị trường BĐS chứa đựng nhiều yếu tố tiêu cực (như nợ xấu BĐS, khối lượng giao dịch thấp.) sẽ làm hạn chế nguồn tín dụng vào thị trường này. (Lê Hà Diễm Chi, 2014) Khi thị trường BĐS tăng trưởng kéo theo dòng vốn ngân hàng đổ vào cả phía cung lẫn sức cầu, đồng thời dòng tiền tiết kiệm có thể chững lại để chuyển sang đầu tư BĐS.

Tuy nhiên, đây vẫn được coi là một xu hướng tốt và sẽ không gây bất ổn nếu quá Luận văn thạc sĩ Kinh tế trình luân chuyển vốn giữa hai thị trường này được vận hành thông suốt. Đồng thời, cơ chế quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS được giám sát một cách chặt chẽ để có thể hạn chế từ xa những nguy cơ thị trường BĐS phát triển quá nóng. Khi nền kinh tế phát triển kéo theo nhu cầu về nhà ở và nhu cầu chuyển dịch BĐS giữa các chủ thể ngày càng lớn. Sự xuất hiện các ngành mới, các doanh nghiệp mới, các kỹ thuật xây dựng mới cũng dẫn đến nhu cầu chuyển đổi và chuyển giao BĐS giữa các chủ thể và giữa các ngành kinh tế.

Vì vậy, cùng với tốc độ phát triển của nền kinh tế chung, thị trường BĐS cũng có động lực và dư địa để phát triển. Theo nghiên cứu của Xiaoqing Eleanor Xu, Tao Chen (2011), chính sách tiền tệ mở rộng có xu hướng thúc đẩy tăng trưởng giá nhà tiếp theo, trong khi hạn chế chính sách tiền tệ có xu hướng giảm tốc độ tăng giá nhà.