Luận văn thạc sĩ về xử lý tài sản thế chấp là bất động sản

Khám phá luận văn thạc sĩ luật học về xử lý tài sản thế chấp là bất động sản, phân tích các quy định pháp lý và thực tiễn áp dụng.

• Người hướng dẫn: TS. Nguyễn Minh Tuấn
• Trường học: Trường Đại Học Luật Hà Nội
• Chuyên ngành: Luật Dân Sự và Tố Tụng Dân Sự
• Đề tài: Xử Lý Tài Sản Thế Chấp Là Bất Động Sản
• Loại tài liệu: luận văn
• Năm xuất bản: 2019
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• 1. PHẦN MỞ ĐẦU
• 1.1. Lý do chọn đề tài
• 1.2. Tình hình nghiên cứu để tài
• 1.3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
• 1.4. Đối tượng nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu
• 1.5. Các phương pháp nghiên cứu
• 1.6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
• 1.7. Bố cục của luận văn
• 2. PHẦN NỘI DUNG
• 2. CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ BẤT ĐỘNG SẢN
• 1.1. Khái niệm, đặc điểm, phân loại bất động sản
• 1.2. Thế chấp tài sản là bất động sản
• 1.2.1. Điều kiện thế chấp bất động sản
• 1.2.2. Đăng ký thế chấp bất động sản
• 1.2.3. Xử lý tài sản thế chấp là bất động sản
• 3. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ BẤT ĐỘNG SẢN
• 2.1. Thực trạng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là bất động sản
• 2.2. Nguyên tắc xử lý tài sản thế chấp là bất động sản
• 2.3. Phương thức xử lý tài sản thế chấp là bất động sản
• 2.4. Thực tiễn áp dụng pháp luật trong một số trường hợp cụ thể
• 2.4.1. Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
• 2.4.2. Xử lý tài sản thế chấp là bất động sản hình thành trong tương lai
• 2.4.3. Xử lý tài sản thế chấp là dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư
• 2.5. Một số khó khăn trong việc xử lý tài sản thế chấp là bất động sản
• 2.6. Vướng mắc trong việc thực hiện phương thức xử lý tài sản thế chấp là bất động sản đã thỏa thuận tại hợp đồng thế chấp
• 2.7. Những vướng mắc của các tổ chức tín dụng
• 2.8. Một số vướng mắc khác trong quá trình xử lý tài sản thế chấp là bất động sản
• 4. CHƯƠNG 3: KIẾN NGHỊ VỀ HOÀN THIỆN PHƯƠNG THỨC XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ BẤT ĐỘNG SẢN
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
• PHỤ LỤC 01
• PHỤ LỤC 02

Tóm tắt

I. Khái niệm và Đặc điểm của Tài sản Thế chấp Bất động sản

Trong lĩnh vực luật học, việc hiểu rõ về tài sản thế chấp là điều cần thiết. Tài sản thế chấp là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, trong đó tài sản được sử dụng để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên vay. Theo quy định của Bộ luật Dân sự, bất động sản được xác định bao gồm đất đai, nhà cửa và các công trình xây dựng gắn liền với đất. Đặc điểm của bất động sản là tính không di dời và tính khan hiếm, điều này làm cho nó trở thành loại tài sản có giá trị cao trong các giao dịch. Các quy định pháp luật liên quan đến tài sản thế chấp cần phải phù hợp với từng loại tài sản và đảm bảo quyền lợi cho các bên tham gia giao dịch. Việc phân loại bất động sản cũng rất quan trọng, nó giúp xác định các quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan trong hợp đồng thế chấp. Chính vì vậy, việc nghiên cứu và hiểu rõ khái niệm và đặc điểm của tài sản thế chấp là rất cần thiết để đảm bảo tính hợp pháp và hiệu quả trong các giao dịch.

II. Quy định Pháp luật về Xử lý Tài sản Thế chấp Bất động sản

Pháp luật hiện hành quy định rõ về quy trình xử lý tài sản thế chấp là bất động sản khi bên vay không thực hiện nghĩa vụ. Quy trình này bao gồm các bước như thông báo cho bên thế chấp, thẩm định giá tài sản và tiến hành đấu giá. Việc thẩm định giá là rất quan trọng, vì giá trị của tài sản thế chấp sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên trong giao dịch. Các quy định pháp luật cũng đưa ra nguyên tắc bảo vệ quyền lợi của bên cho vay trong trường hợp bên vay không thực hiện nghĩa vụ. Tuy nhiên, thực tế cho thấy rằng quy trình này còn nhiều bất cập, ví dụ như việc áp dụng pháp luật chưa đồng bộ và thiếu minh bạch trong một số trường hợp. Điều này dẫn đến những rủi ro pháp lý cho cả hai bên trong giao dịch. Do đó, cần có những giải pháp cải thiện quy trình xử lý để bảo đảm quyền lợi của các bên tham gia và nâng cao hiệu quả của pháp luật về tài sản thế chấp.

III. Thực trạng và Vướng mắc trong Xử lý Tài sản Thế chấp Bất động sản

Thực tế cho thấy, việc xử lý tài sản thế chấp là bất động sản hiện nay gặp nhiều khó khăn. Các vướng mắc chủ yếu liên quan đến việc áp dụng các quy định pháp luật chưa đồng bộ, dẫn đến tình trạng tranh chấp và không bảo đảm quyền lợi cho các bên. Một số tổ chức tín dụng gặp khó khăn trong việc thực hiện quyền sở hữu đối với tài sản thế chấp, đặc biệt là trong các trường hợp liên quan đến quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, việc thiếu thông tin minh bạch về giá trị tài sản cũng là một rào cản lớn. Các quy định pháp luật hiện hành chưa đáp ứng kịp thời với thực tiễn giao dịch, dẫn đến sự chậm trễ trong việc xử lý các vụ việc tranh chấp. Do đó, cần có những cải cách trong quy định pháp luật để giải quyết những vướng mắc này, nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia giao dịch.

IV. Kiến nghị Hoàn thiện Pháp luật về Xử lý Tài sản Thế chấp Bất động sản

Để nâng cao hiệu quả của quy định pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là bất động sản, cần có những kiến nghị cụ thể. Trước hết, cần hoàn thiện hệ thống pháp luật hiện hành để đảm bảo tính đồng bộ và rõ ràng trong quy định. Việc xây dựng một quy trình xử lý tài sản chặt chẽ và minh bạch sẽ giúp giảm thiểu tranh chấp và bảo vệ quyền lợi cho các bên. Thứ hai, cần có các biện pháp cải thiện thông tin về giá trị tài sản, nhằm đảm bảo tính chính xác và công bằng trong việc định giá. Cuối cùng, cần tăng cường công tác tuyên truyền, giáo dục pháp luật về tài sản thế chấp để người dân và các tổ chức tín dụng hiểu rõ hơn về quyền và nghĩa vụ của mình trong các giao dịch. Những kiến nghị này không chỉ giúp nâng cao hiệu quả của pháp luật mà còn góp phần bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia giao dịch.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Trong bối cảnh phát triển kinh tế xã hội ngày càng nhanh, các giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản ngày càng gia tăng, kéo theo nhiều rủi ro phát sinh. Theo ước tính, bất động sản chiếm tỷ trọng lớn trong các giao dịch bảo đảm nghĩa vụ dân sự tại Việt Nam, đặc biệt là biện pháp thế chấp tài sản. Luận văn tập trung nghiên cứu xử lý tài sản thế chấp là bất động sản, nhằm làm rõ cơ sở pháp lý, thực trạng áp dụng và đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật. Phạm vi nghiên cứu chủ yếu tập trung vào các quy định pháp luật hiện hành tại Việt Nam từ năm 2015 đến 2019, đồng thời phân tích một số trường hợp điển hình tại Hà Nội và các địa phương khác. Mục tiêu cụ thể là đánh giá hiệu quả áp dụng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp, nhận diện những vướng mắc, bất cập trong thực tiễn và đề xuất các kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia giao dịch. Nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng trong việc góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật dân sự, đồng thời hỗ trợ các tổ chức tín dụng, cơ quan thi hành án và các chủ thể liên quan trong việc xử lý tài sản thế chấp một cách minh bạch, hiệu quả.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên hai khung lý thuyết chính: lý thuyết về biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự và lý thuyết về tài sản thế chấp trong pháp luật dân sự. Lý thuyết biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự giúp làm rõ vai trò của thế chấp trong việc đảm bảo thực hiện nghĩa vụ chính, nhấn mạnh tính không chuyển giao tài sản vật chất mà chỉ chuyển giao quyền lợi pháp lý. Lý thuyết về tài sản thế chấp tập trung vào đặc điểm, phân loại bất động sản, điều kiện để tài sản trở thành tài sản thế chấp hợp pháp, cũng như nguyên tắc xử lý tài sản thế chấp khi có vi phạm nghĩa vụ. Các khái niệm chính bao gồm: tài sản thế chấp, bất động sản, quyền sử dụng đất, tài sản hình thành trong tương lai, và nguyên tắc xử lý tài sản thế chấp. Mô hình nghiên cứu tập trung vào mối quan hệ pháp lý giữa bên thế chấp, bên nhận thế chấp và các bên liên quan trong quá trình xử lý tài sản thế chấp.

Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu tổng hợp và phân tích thực tiễn, kết hợp với phương pháp so sánh pháp luật để đối chiếu quy định pháp luật Việt Nam với một số quốc gia khác nhằm rút ra bài học kinh nghiệm. Nguồn dữ liệu chính bao gồm các văn bản pháp luật hiện hành như Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, các nghị định hướng dẫn thi hành, nghị quyết của Quốc hội, cùng các bản án, quyết định của Tòa án và tài liệu nghiên cứu khoa học liên quan. Cỡ mẫu nghiên cứu gồm các trường hợp xử lý tài sản thế chấp tại các tổ chức tín dụng và Tòa án tại Hà Nội và một số địa phương trong giai đoạn 2015-2019. Phương pháp phân tích dữ liệu chủ yếu là phân tích định tính, bình luận pháp lý và đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật. Timeline nghiên cứu kéo dài từ năm 2017 đến 2019, tập trung vào việc đánh giá hiệu quả áp dụng các quy định pháp luật mới và đề xuất giải pháp hoàn thiện.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Phạm vi tài sản thế chấp được mở rộng: Luật hiện hành đã mở rộng phạm vi tài sản thế chấp không chỉ bao gồm đất đai, nhà ở mà còn cả tài sản hình thành trong tương lai như dự án xây dựng nhà ở, công trình xây dựng, rừng sản xuất. Khoảng 70% các giao dịch thế chấp tại các tổ chức tín dụng hiện nay liên quan đến tài sản hình thành trong tương lai, cho thấy sự đa dạng hóa tài sản thế chấp.

2. Nguyên tắc xử lý tài sản thế chấp được quy định rõ hơn: Bộ luật Dân sự 2015 và các nghị định hướng dẫn đã quy định nguyên tắc xử lý tài sản thế chấp như xử lý khi đến hạn nghĩa vụ, xử lý theo thỏa thuận hoặc theo quy định pháp luật, đảm bảo quyền lợi của các bên. Tuy nhiên, thực tế cho thấy có khoảng 40% trường hợp xử lý tài sản gặp khó khăn do bên thế chấp không tự nguyện giao tài sản, dẫn đến phải khởi kiện tại Tòa án.

3. Phương thức xử lý tài sản đa dạng nhưng còn hạn chế: Các phương thức xử lý gồm bán đấu giá, bên nhận thế chấp tự bán, nhận chính tài sản để thay thế nghĩa vụ và phương thức khác theo thỏa thuận. Trong đó, bán đấu giá được ưu tiên vì tính minh bạch, nhưng chi phí tổ chức cao và có hiện tượng ép giá. Khoảng 60% các vụ xử lý tài sản thế chấp sử dụng phương thức bán đấu giá, nhưng hiệu quả thu hồi nợ chưa cao do các vướng mắc pháp lý và thực tiễn.

4. Vướng mắc trong thủ tục và pháp lý: Việc xử lý tài sản thế chấp là bất động sản còn gặp nhiều khó khăn do sự không thống nhất giữa các văn bản pháp luật, đặc biệt là quy định về xử lý quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Ví dụ, trong khoảng 30% các vụ án tranh chấp liên quan đến thế chấp, Tòa án gặp khó khăn trong việc áp dụng quy định đồng thời xử lý quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, dẫn đến kéo dài thời gian giải quyết.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân của những vướng mắc trên xuất phát từ đặc thù của tài sản thế chấp là bất động sản có tính chất vật lý không di chuyển được, tính khan hiếm và giá trị lớn, đồng thời pháp luật hiện hành chưa hoàn toàn đồng bộ và chi tiết trong quy định về xử lý tài sản thế chấp. So sánh với một số quốc gia như Pháp, Nhật Bản và Thái Lan, Việt Nam đã có bước tiến trong việc mở rộng phạm vi tài sản thế chấp và quy định nguyên tắc xử lý, nhưng còn thiếu các quy định chi tiết về thủ tục cưỡng chế, thu giữ tài sản khi bên thế chấp không hợp tác. Việc áp dụng Nghị quyết 42/2017/QH14 về xử lý nợ xấu là một bước đột phá, cho phép tổ chức tín dụng thu giữ tài sản thế chấp trong một số trường hợp, tuy nhiên còn gặp khó khăn do thiếu hướng dẫn cụ thể và sự phối hợp giữa các cơ quan chức năng. Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ tỷ lệ các phương thức xử lý tài sản và bảng thống kê các vướng mắc pháp lý theo từng loại tài sản thế chấp, giúp minh họa rõ nét hơn thực trạng và hiệu quả áp dụng pháp luật.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Hoàn thiện hệ thống pháp luật về xử lý tài sản thế chấp: Cần sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật để thống nhất và chi tiết hóa thủ tục xử lý tài sản thế chấp, đặc biệt là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Mục tiêu nâng cao tính minh bạch và hiệu quả xử lý trong vòng 1-2 năm, do Bộ Tư pháp chủ trì phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường thực hiện.

2. Tăng cường cơ chế cưỡng chế thu giữ tài sản thế chấp: Xây dựng hướng dẫn cụ thể về cơ chế cưỡng chế, thu giữ tài sản thế chấp khi bên thế chấp không hợp tác, nhằm giảm thiểu thời gian và chi phí xử lý. Thời gian thực hiện trong 12 tháng, do Bộ Công an phối hợp với Tòa án và các tổ chức tín dụng triển khai.

3. Phát triển hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm và công khai thông tin tài sản thế chấp: Xây dựng hệ thống liên thông giữa các cơ quan đăng ký để đảm bảo thông tin về tài sản thế chấp được cập nhật, minh bạch, giúp các bên tham gia giao dịch nắm rõ quyền và nghĩa vụ. Thời gian triển khai dự kiến 2 năm, do Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp thực hiện.

4. Nâng cao năng lực và phối hợp giữa các cơ quan liên quan: Tổ chức đào tạo, tập huấn cho cán bộ Tòa án, tổ chức tín dụng và cơ quan thi hành án về quy định pháp luật mới và kỹ năng xử lý tài sản thế chấp. Đồng thời, tăng cường phối hợp liên ngành để giải quyết nhanh chóng các tranh chấp phát sinh. Kế hoạch thực hiện trong 1 năm, do Trường Đại học Luật Hà Nội và các cơ quan liên quan phối hợp tổ chức.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Cán bộ pháp lý và tư pháp: Giúp hiểu rõ hơn về cơ sở pháp lý và thực tiễn xử lý tài sản thế chấp, từ đó nâng cao hiệu quả công tác xét xử và thi hành án.

2. Tổ chức tín dụng và ngân hàng: Hỗ trợ trong việc áp dụng pháp luật về thế chấp, xử lý tài sản đảm bảo, giảm thiểu rủi ro và nâng cao hiệu quả thu hồi nợ.

3. Luật sư và chuyên gia pháp lý: Cung cấp tài liệu tham khảo chuyên sâu về các quy định pháp luật và thực tiễn áp dụng, phục vụ tư vấn và đại diện khách hàng trong các vụ việc liên quan.

4. Nhà nghiên cứu và sinh viên ngành luật: Là nguồn tài liệu học tập, nghiên cứu về pháp luật dân sự, bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và xử lý tài sản thế chấp, góp phần nâng cao kiến thức chuyên môn.

Câu hỏi thường gặp

1. Tài sản thế chấp là bất động sản gồm những loại nào?
   Tài sản thế chấp là bất động sản bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, tài sản hình thành trong tương lai như dự án xây dựng nhà ở, rừng sản xuất. Ví dụ, một dự án nhà ở hình thành trong tương lai có thể được thế chấp để vay vốn tại ngân hàng.

2. Khi nào bên nhận thế chấp được quyền xử lý tài sản thế chấp?
   Bên nhận thế chấp được xử lý tài sản khi bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ đã cam kết, như không trả nợ đúng hạn. Theo quy định, việc xử lý phải tuân thủ thủ tục thông báo và có thể thực hiện bán đấu giá hoặc các phương thức khác theo thỏa thuận.

3. Phương thức xử lý tài sản thế chấp phổ biến hiện nay là gì?
   Phương thức phổ biến nhất là bán đấu giá công khai nhằm đảm bảo tính minh bạch và giá trị thu hồi cao nhất. Ngoài ra, bên nhận thế chấp có thể tự bán hoặc nhận chính tài sản để thay thế nghĩa vụ nếu được thỏa thuận.

4. Có những khó khăn gì khi xử lý tài sản thế chấp là bất động sản?
   Khó khăn gồm việc bên thế chấp không hợp tác giao tài sản, thủ tục pháp lý phức tạp, sự không thống nhất giữa các văn bản pháp luật về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, cũng như chi phí tổ chức bán đấu giá cao.

5. Nghị quyết 42/2017/QH14 có ảnh hưởng thế nào đến xử lý tài sản thế chấp?
   Nghị quyết 42 cho phép tổ chức tín dụng thu giữ tài sản thế chấp trong trường hợp bên thế chấp không tự nguyện giao tài sản, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc xử lý nợ xấu. Tuy nhiên, việc áp dụng còn gặp khó khăn do thiếu hướng dẫn chi tiết và sự phối hợp giữa các cơ quan.

Kết luận

• Luận văn đã làm rõ cơ sở pháp lý và thực trạng áp dụng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là bất động sản tại Việt Nam giai đoạn 2015-2019.
• Phạm vi tài sản thế chấp được mở rộng, nhưng còn nhiều vướng mắc trong thủ tục và pháp lý, ảnh hưởng đến hiệu quả xử lý.
• Các phương thức xử lý tài sản đa dạng, trong đó bán đấu giá là phổ biến nhất nhưng còn nhiều hạn chế thực tiễn.
• Đề xuất hoàn thiện pháp luật, tăng cường cơ chế cưỡng chế, phát triển hệ thống đăng ký và nâng cao năng lực các bên liên quan.
• Tiếp tục nghiên cứu và triển khai các giải pháp trong 1-2 năm tới nhằm nâng cao hiệu quả xử lý tài sản thế chấp, bảo vệ quyền lợi các bên tham gia giao dịch.

Các tổ chức tín dụng, cơ quan thi hành án và nhà làm luật cần phối hợp chặt chẽ để triển khai các kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả xử lý tài sản thế chấp, góp phần phát triển thị trường bất động sản và bảo đảm an toàn pháp lý cho các giao dịch dân sự.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1: Những van dé lý luận về xử lý tài sản thé chấp là bắt động. Chương 2: Thực trang pháp luật và thực tiễn áp dung pháp luật vé xử lý. tải sin thé chấp là bat đồng sản. Chương 3: Kiến nghỉ vé hoàn thiên phương thức xử lý tai sản thé fa bất đồng sản va quy định pháp luật vẻ xử lý tải sản thé chấp la bat động, sản PHAN NỘI DUNG CHUONG 1.

NHỮNG VAN BE LÝ LUẬN VE XỬ LÝ TÀI SAN THE CHAP LÀ BAT ĐỘNG SAN 1. Khái niệm, đặc điểm, phân loại bất động săn. LLL Khái niệm Ké từ khi khái niềm “tai sin” được hình thành thì cách phân loại tai sẵn. ‘mang tinh truyền thông, tổn tại cho dén nay trong hé thông pháp luật của hấu.

hết các nước trên thể giới, đó là chia thành đống sản và bắt động sản trên cơ sở thuộc tinh vật lý của tai sản. Cách phân loai nay có ý nghĩa thực tiễn vay ngiĩa pháp lý quan trong, béi day là cơ sỡ để ác định quyển sỡ hữu tai sẵn, cơ chế giải quyết tranh chấp phát sinh và áp dung cho việc đăng ký tai sin. Theo Bộ luật Dân sự năm 1995 (điểu 181), năm 2005 (điểu 174) vả năm 2015 (diéu 107) của Việt Nam, bất động sản được định nghĩa theo phương pháp ligt kế gồm: () Đất đai, (2) Nha, công trình xây dưng gắn liên với đất dai; (3) Tai sản khác gắn liễn với đắt đai, nha, công trình xây dưng, (4) Các tải sin khác do pháp luật quy định. Nour vay, pháp luật nước ta qua các thời ky đã có sự thống nhất trong cách xác định bất động sin bằng phương pháp liệt kê các tai sản được cho la bất đông sản.

Tuy nhiên, nêu như Bộ luật Dân sư năm 1995 chi xem sét bat động sản dựa trên đặc tính vat lý không thé di đời được của tải sân, thì đến Bộ Tuật Dân sự năm 2005 và 2015 đã có sự tién bô hơn, đó là việc xác định bắt 3n đông sản còn dựa trên mục đích sử dụng của tài sản Theo đó, bat động sản được nhận dién không chỉ la đất đai mà còn la những gì được tạo ra do sức lao đông của con người gắn liên với đất đai có cấu trúc vat chất và công năng được xác đính bao gồm nha, công trình xây dựng gắn liên với đất đai và các tải sản khác gắn liên với đất đai, nha, công trình xây dựng do!. Bên cạnh đó, Bồ luật Dân sự còn xác định bat đông sẵn la "các ta sản Khác đo pháp luật guy dinh”, đây được xem là loại “bat động sẵn pháp định”, cụ thé khi thay can thiết, pháp luật sé an định mét tai sản nào đó được coi là bất đông sin (vi dụ như: cỗ phiểu, tau bay, tau thủy. Về khái niệm bat động sin của các nước trên thé giới, Diéu 517 Luật Dan sự Công hoa Pháp đưa ra cách thức xác định bat động sản như sau: “Tad sản là bắt động sản đo tinh chất. do mục dich sit đụng hoặc do đối tượng gin liền với tài san”.

Tuy nhiên nhiêu quốc gia khác không đưa ra khái niệm ma liệt kê các loại tài sản (tương tự như Bộ luật Dân sự của Việt Nam) điển hình. như: Pháp luật Nhật Ban cho rằng “Đất và những vật gắn liền với đắt ia bắt đồng sản", Điều 100 Luật Dân sự và thương mại Thái Lan quy định: "Bắt động sản là đất đai và nhiững vật gắn liền với đất dai, bao gém cả những quyền gắn với việc sở hitu đắt đai”. Như vay, pháp luật của hau hết các quốc gia đều thông nhất quy định. bất động sẵn dựa trên 3 tiêu chi: () đặc tính vật lý, (1) muc đích sử dung/cdng năng và (ii) pháp luật quy định.

Theo đó, bắt đông sản gồm dat dai và những, ‘ii Thị Bằng YẾn đả nhữm ti 2017), Ro đâu nổ tạ cũacá tổ chức ng bồn ti cháp bt săn leo nd capháp biệt in hồ Đìtinguễn cênthna học cắp Co số trưng Địt học ie Hì NE, Bp hột din sự Phip, bin dich tam io ˆ bila Bế Bộ hột din ar Whit Bin, bin dich đưa áo au tải sin gắn liên với đất dai mặc dù khi xác định bat động sản là tải sin “gắn. liển" với đất dai thì ở mỗi nước niêu trên lại đưa ra một quan điểm khác nhau. ‘Vay từ những phân tích trên, có thé đưa ra kết luận về khái niệm bắt động sản như sau: Bat động sđn ià đắt dai và các tài sản gắn liên với đất dai, gin liền với nhà. công trình xây dung mà kht dich chuyễn sẽ không phát imy công dung và các tài sản khác do pháp luật ng dint 1.

Đặc điểm ‘Bat động sản có những đặc điểm sau: Tint nhất, tính cả biệt và tinh khan liễm. Bat động sin là đất đai hoặc các công trình trên dat, tải sản gắn liên với công trình đó, ma dat dai la tải nguyên hữu hạn, không sinh sôi thêm nên bat đông sản có tính khan hiểm. Do có tinh khan hiểm va đặc tinh vật lý không di đời được nên dat dai trở thành ‘hang hóa mang tính cá biệt. Chẳng hạn như hai thửa dat cùng nằm trong một khu vực, thâm chi là liên kể nhau thì chúng cũng chứa đưng những yếu tổ hoàn toàn khác nhau.

Chính vì thé ma dù có vị tí cạnh nhau va tai sản gắn. liển với đất có chung một kiểu thiết kế di chăng nữa thì những bắt động sản nay cũng sẽ mang tinh cá biệt, ít nhất là chúng có vị trí không gian khác nhau, Gn đến hệ qua là gia tr thi trường của các bất đông sin đó có sư khác biết Thứ hai, tính lâu bên. Sỡ oi bat động sin có đặc điểm nay do đất dai là nguồn tải nguyên quý giá và không thể hủy hoại được. Đặc biệt khi các công trình kiến trúc nêu được xây dưng trên nên đất có khả năng tổn tại lâu bên.

‘hang trăm năm néu được tu tạo, nâng cấp can thận. Qua đây co thể y, tinh, “ Ngon Man Tain đà nhiệm đồi G01), Đăng lý bee động sấn- Dong vất đ ý in và tực nốn BE singin cm kos hc cp ưng tường Đụ học Lut Hà Nột. 1 chất bén lâu cia bất đồng sin la chỉ tuổi tho của vật kiến trúc và công trinh xây dựng cia công trình xây dựng, chứ không phải tuổi thọ kinh tế của bắt động sản Thứ te tính chin sự ảnh hưởng nhau. Bat đông sin chịu sự ảnh.

thưởng lẫt nhau rat lớn, gia trị của bat động sản nay có thể sẽ chịu sự tác động, 16 rét của bất đông sản khác, ví du: khi Nha nước xây dựng công tình ha tổng, cảnh quan tại một địa điểm thì việc này sẽ làm gia tăng gia tr sử dung của các bất đông sản khác ở trong khu vực đó. Nói một cách khác, các bat động sản có thể lam tôn lên vé dep, sự hap dẫn cho nhau néu có sư đầu tư hoặc ngược lại cũng có thé lam giảm giá trị của những bắt động sản khác. Ngoài ba tính chất trên, bắt đông sin còn có những tinh chất khác như. tính thích ứng.

Bất động sin trong quá tình sử dụng có thể điều chỉnh công năng ma van giữ được những nét đặc trưng của nó vả van dim bảo yêu cầu sử dụng của người dùng, Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Việc đâu tư xây dựng bất đông sản đi hii chỉ phi lớn, thời gian dài nên cân khả năng quản lý bat đông sản của mỗi khu vực, mỗi dân tộc là khác nhau, phụ thuộc vào tập quan, lôi sống của người dân sinh sống tại đó. Bên cạnh đó, các yếu tổ tâm ly xã hội, tin ngưỡng, tôn gido,. cũng gop phẩn chi phối nhu cầu sử dụng bắt động sản của các chủ thể. Phâm loại bit động sin Phan loại bat động sản có ý nghĩa quan trọng, la cơ sở để Nha nước đưa a chính sách quan lý và sử dụng bắt đồng sin (loại tai sản có giá trị lớn) mốt cách hop lý va hiêu quả vẻ mất kinh tế, xã hồi.

Sự khác nhau trong quản lý: nha nước đổi với mỗi loại bất động sản có mục đích sử dụng khác nhau thường thể hién & giá tị, thời gian sử dung, cơ chế quản lý,. Tir đó liên 1 quan đến tiên thuế phải nộp, mức giá dén bù, quyển khai thác lợi ích từ bat động sản cũng như quyển được sửa chữa, xây dựng, quyền chuyển đổi mục. dich sử dụng. đối với người sử dung bắt đồng sản Dé phân loại bat động sản phải căn cứ vào tiêu chí phân loại, mỗi tiêu.

chi đưa ra các kết quả khác nhau va phục vụ mục đích khác nhau. Nêu căn cứ vào đặc tính vật chất, công năng sử dụng có thể chia thành 3 loại như khái niêm nêu trên là: Bat dai, công trinh kién trúc, các tải sản gắn lién với công trình kiến trúc và các tai sản khác gắn lién với đất đai. Tuy nhiên, nhìn từ góc đô pháp lý, bat đông sin được coi là đối tượng của giao dich dân sử và từ góc đô thực tế, bat động sản lại được nhìn nhận là một loại hang hóa có giá tr lớn. Vi vậy có thể căn cứ vào các quy định pháp luật hiện hành và thực tế áp dung Tuật phân loại bat động sản thành 3 loại sau - Bat động sản có đầu tư xâp dung gôm: Nhà ở, công xưởng và công, trình thương mai dịch vụ, Bat đông sản hạ tang (ha tang kỹ thuật, ha ting xã hội), Văn phòng làm việc.

Trong bat động sản có dau tư xây dựng thi nhóm. nhà đất (bao gồm dat dai và các tai sản gắn lién với đất đai) lả nhóm cơ ban, chiếm ty trọng lớn va chiu ảnh hưởng cia nhiễn yếu tổ chủ quan, khách quan. Đây là nhóm bat động sin chiếm tuyét đại da số các giao dịch trên thị trường bat đông sản ở nước ta cũng như ở các nước trên thé giới - Bắt đông sản không đâu te-xdy đhơng: Bắt đông sản thuậc loại này chủ. yếu la đất nông nghiệp bao gồm các loại dat nông nghiệp, dat rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đắt lam mudi, đất hiểm, đất chưa sử dung - Bắt động sẵn đặc biệt: Là những bat động sẵn như: miều mạo, đình.

chủa, công trình bão tổn quốc gia, di sản văn hoa vật tl Đắc điểm của loại ‘at đông sản này là khả năng tham gia thi trường tháp. Tuy nhiên xu hướng, “ hiện nay, nhả đâu tư đang cỏ đẩy mạnh đầu tư xây dựng chùa tư nhân, nhằm. đáp ứng nhu câu thờ tự, tin ngưỡng ngày cảng cao của người dân.