CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1. Người thu nhập thấp: Định nghĩa chính xác về người thu nhập thấp không phải là một việc dễ dàng. Nhiều nghiên cứu đã không thể đưa ra những tiêu chuẩn để định nghĩa người thu nhập thấp do vấn đề này tuỳ thuộc vào điều kiện sống của từng hộ gia đình, vào tình hình phát triển kinh tế xã hội và phong tục tập quán của từng địa phương, từng dân tộc. Dưới đây là một số khái niệm cơ bản về người thu nhập thấp: - Theo quan điểm của ngân hàng thế giới và UNDP, người thu nhập thấp là những người chi tiêu ít nhất 66% thu nhập cho ăn uống để tồn tại, 34% thu nhập còn lại dành cho nhà ở, văn hoá, giáo dục, y tế, đi lại, quan hệ tiệc tùng.
- Là những người có mức sống thuộc nhóm trung bình trở xuống. - Xét trên phương diện cải thiện nhà ở, người thu nhập thấp là những người phải chi một phần thu nhập để thuê nhà hoặc trả góp tiền sửa nhà, mua nhà ngoài việc chi tiêu cho nhu cầu cơ bản. - Là những người hiện đang sống trong những ngôi nhà quá cũ nát mà không có điều kiện sửa sang hay cải tạo lại. - Là những người có mức thu nhập ổn định và có khả năng tích luỹ vốn để cải thiện điều kiện ở, với sự hỗ trợ của Nhà nước về vay vốn dài hạn trả góp, tạo điều kiện ưu đãi về chính sách đất đai và cơ sở hạ tầng (người vay vốn có khả năng hoàn trả tiền vay).
- Là những người chưa có nhà hoặc có nhà nhưng diện tích ở chật hẹp, diện tích dưới 4m2/đầu người. Theo cách hiểu thông thường người có thu nhập thấp là người có mức thu nhập trung bình của người dân đô thị, bao gồm cả những người nghèo đói và những người có mức thu nhập tiếp cận với mức thu nhập trung bình. Tuy nhiên, cần phân biệt người thu nhập thấp với người nghèo. Người nghèo là người có thu nhập thấp nhưng người có thu nhập thấp chưa hẳn là người nghèo.
Chỉ 3 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com là thu nhập của họ thấp hơn một cái ngưỡng nào đó thôi. Vấn đề là định lượng ngưỡng ấy là bao nhiêu. Theo tổ chức Y tế thế giới và UNDP, một người là nghèo khi thu nhập hàng năm ít hơn một nửa mức thu nhập bình quân trên đầu người hàng năm (Per Capital Incomme, PCI) của quốc gia. Vậy người thu nhập thấp có thể tạm hiểu là người có thu nhập bình quân thấp hơn PCI.
Khái niệm tín dụng nhà ở: Trong hoạt động kinh doanh ngân hàng, tín dụng được định nghĩa là quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng vốn từ ngân hàng cho khách hàng trong một khoản thời hạn nhất định với một khoản phí nhất định. Hoạt động tín dụng được xem là hoạt động kinh doanh mang lại lợi nhuận chủ yếu cho ngân hàng, thường đối với hầu hết các ngân hàng, dư nợ tín dụng chiếm đến hơn ½ tổng tài sản có và thu nhập từ hoạt động tín dụng chiếm khoảng từ ½ đến hơn 70% tổng thu nhập của ngân hàng. Vì tín dụng là khoản mục sinh lợi chủ yếu trong hoạt động ngân hàng nên đây cũng chính là khoản mục rủi ro chủ yếu của ngân hàng thương mại. Ngân hàng cung cấp nhiều loại tín dụng cho nhiều đối tượng khách hàng với những mục đích sử dụng khác nhau.
Nhiều tài liệu phân loại tín dụng ngân hàng dựa vào một số các tiêu chí khác nhau, tổng quan, tín dụng ngân hàng có thể được chia làm nhiều loại. Cụ thể: - Dựa vào mục đích tín dụng: Cho vay phục vụ SXKD; Cho vay tiêu dùng cá nhân; Cho vay bất động sản; Cho vay nông nghiệp; Cho vay kinh doanh xuất nhập khẩu - Dựa vào thời hạn tín dụng: Cho vay ngắn hạn (dưới 1 năm): Cho vay trung hạn (từ 1 đến 5 năm); Cho vay dài hạn (trên 5 năm); - Dựa vào phương thức cho vay: Cho vay theo món; Cho vay theo hạn mức; - Dựa vào phương thức hoàn trả nợ vay: Cho vay trả nợ một lần khi đáo hạn; Cho vay nhiều kỳ hạn trả nợ - trả góp; Cho vay trả nợ nhiều lẩn nhưng không có kỳ hạn nợ cụ thể; 4 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Trong đó, tín dụng bất động sản được định nghĩa là những khoản tín dụng được đảm bảo bằng bất động sản, bao gồm tín dụng ngắn hạn với các hoạt động cho vay sửa chữa, xây dựng nhà và tín dụng dài hạn với hoạt động cho vay để mua đất đai, nhà cửa, căn hộ, trang trại và ngay cả hoạt động mua bất động sản ở nước ngoài. “Tín dụng nhà ở” là khoản cho vay bất động sản được cung cấp cho khách hàng cá nhân nhằm mục đích mua nhà cửa, căn hộ, được xác định là khoản vay trả góp trong thời gian dài và là khoản vay theo món có tài sản đảm bảo. Với những định nghĩa như trên, tín dụng nhà ở được xác định là một sản phẩm trong hoạt động tín dụng của ngân hàng, do đó ngoài việc phải tuân thủ mọi nguyên tắc và quy trình cho vay của hoạt động tín dụng nói chung, tín dụng nhà ở còn phải đáp ứng những yêu cầu, điều kiện được ngân hàng xây dựng riêng cho sản phẩm này.
Đặc điểm của tín dụng nhà ở: Ngoài những đặc điểm của thị trường tín dụng thông thường thì tín dụng nhà ở có những đặc trưng, do tính chất đặc biệt của hàng hóa bất động sản mang lại như: Thị trường tín dụng nhà ở thường là thị trường tín dụng dài hạn do bất động sản là những hàng hóa có thời gian hình thành dài. Theo phân tích của các chuyên gia bất động sản, quá trình hình thành một dự án đòi hỏi trung bình từ 5 năm trở lên. Mặt khác, bất động sản là những hàng hóa có giá trị lớn do vậy tín dụng nhà ở thường là các khoản tín dụng có giá trị lớn nên việc hoàn tín dụng trong một thời gian ngắn mang tính khả thi thấp. Người đi vay thường giải ngân theo tiến độ của dự án: Vốn đầu tư cho dự án nhà ở cần vốn lớn nhưng vốn đầu tư sẽ dàn trải theo từng giai đoạn: đền bù giải tỏa đất, xây dựng hạ tầng, nền móng, xây thô và hoàn thiện…Vì thế, nhà đầu tư cần khoản tiền lớn cho dự án, nhưng những khoản tiền này cần theo từng giai đoạn khác nhau do đó nếu giải ngân theo từng giai đoạn sẽ giảm áp lực về lãi suất.
Còn nếu huy động vốn một lần thì vốn không được sử dụng ngay một lúc nhưng vẫn phải trả lãi cho người cho vay dẫn đến việc sử dụng vốn không hiệu quả. Là thị trường có độ rủi ro cao: điều này xuất phát từ bản thân thị trường bất động sản là một thị trường tiềm ẩn nhiều rủi ro như: đầu cơ, tăng giá ảo, mất cân đối 5 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com cung cầu… Một khi thị trường bất động sản chuyển từ tăng nóng sang đóng băng, giá bất động sản sẽ nhanh chóng bị điều chỉnh giảm, các giao dịch về bất động sản gần như không có làm cho các nhà đầu tư gặp rất nhiều khó khăn về tài chính thậm chí có thể bị phá sản. Điều này làm cho khả năng thanh toán của các khoản tín dụng của người đi vay gặp rất nhiều khó khăn có thể mất luôn khả năng thanh toán. Do vậy, việc thu hồi các khoản tín dụng là một vấn đề nan giải, nợ xấu tăng lên một cách nhanh chóng, nguy cơ đổ vỡ tín dụng là rất cao.
Nguyên tắc của tín dụng nhà ở: Vốn vay phải được sử dụng đúng mục đích, có hiệu quả: quan hệ cho vay phát sinh khi bên vay đang thiếu hụt vốn tạm thời và vay mượn từ bên cho vay trong thời gian nhất định. Do vậy, vốn được sử dụng vào mục đích nào đã được xác định ngay từ ban đầu thời điểm vay mượn. Trường hợp, bên vay sử dụng vốn vay vào các mục đích khác dẫn đến kém hiệu quả hoặc khi mục đích vay xác định ban đầu vẫn chưa được bổ sung vốn sẽ lại càng thiếu vốn do vốn vay đã dùng cho mục đích khác. Khi đó, bên vay sẽ khó khăn và khó thu hồi vốn để hoàn trả cho bên cho vay.
Đặc biệt, vốn vay nếu được dùng vào mục đích đầu cơ bất động sản sẽ càng khó thu hồi vốn do rủi ro của mục đích này khá cao. Do vậy, tuân thủ nguyên tắc sử dụng vốn vay đúng mục đích là điều quan trọng nhằm đảm bảo khả năng thu hồi vốn cũng như là tạo điều kiện nâng cao hiệu quả sử dụng vốn đầu tư ban đầu để trả nợ vay đúng hạn. Vốn vay phải được hoàn trả vốn và lãi đúng hạn: thời hạn trả nợ vay thường được xác định rõ ràng theo thỏa thuận ban đầu giữa bên cho vay và bên vay. Khi đó, bên vay phải có trách nhiệm hoàn trả vốn lẫn lãi cho bên cho vay đúng thời hạn đã định.
Điều này không những đảm bảo khả năng bảo toàn và xoay tiếp đồng vốn cho bên cho vay mà còn thể hiện uy tín của bên vay cho các lần vay mượn sau này. Đây là nguyên tắc cốt lõi nhất trong quan hệ tín dụng. Vai trò của tín dụng nhà ở: Quan điểm về nhà ở trong cơ chế thị trường là một thứ hàng hóa, vì vậy, giá nhà trong cơ chế thị trường phải khác nhau. Trong cơ chế thị trường, vấn đề nhà ở phụ thuộc vào thu nhập của mỗi người và họ tự quyết định việc thuê hoặc mua nhà ở theo khả năng, nhu cầu và sở thích.
Nhà nước có thể giúp người nghèo trong 6 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com việc giải quyết vấn đề nhà ở nhưng điều này hoàn toàn khác so với việc phân phối nhà ở trong cơ chế kế hoạch hóa tập trung. Trong nền kinh tế thị trường đã phát triển hoàn chỉnh, vốn xây dựng nhà ở do người có nhu cầu về nhà ở góp vào các công ty kinh doanh nhà và cơ chế mua bán cũng được thị trường điều chỉnh theo quy luật cung cầu. Điều này cũng có thể hiểu là việc xây dựng nhà ở chủ yếu do vốn tự có và nỗ lực của mỗi người, mỗi gia đình. Tuy nhiên, đối với người nghèo, người có thu nhập thấp và những gia đình trong diện chính sách thì vấn đề trợ giúp của nhà nước và cộng đồng là rất cần thiết.