đặt vấn đề như vậy, nên Bộ luật Dân sự 2005 đã quy định tại Điều 174 thì “BĐS là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định”. Trong đó, BĐS chủ yếu được chia thành 3 nhóm: - Nhóm 1: BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại-dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc v. - Nhóm 2: BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc nhóm này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v. - Nhóm 3: BĐS đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.2 Kinh doanh bất động sản Kinh doanh BĐS là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lời.
Trong các nhóm BĐS thì chỉ các BĐS sau đây được phép kinh doanh: Nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng được đưa vào kinh LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 15 doanh; Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường BĐS theo quy định của pháp luật về đất đai. Như vậy, kinh doanh BĐS là bắt đầu từ việc bỏ vốn đầu tư ban đầu để tạo BĐS sau đó bán, chuyển nhượng, cho thuê nhằm sinh lời. Kinh doanh BĐS có những đặc thù sau: - Kinh doanh BĐS là hoạt động mang tính cục bộ và khu vực: BĐS có vị trí cố định, vị trí BĐS khác nhau sẽ mang lại cho nhà kinh doanh những giá trị khác nhau. Bên cạnh đó, môi trường xung quanh có vai trò vô cùng quan trọng đối với giá trị của BĐS.
- Kinh doanh BĐS là hoạt động nhạy cảm, chịu ảnh hưởng mạnh của chính sách nhà nước và pháp luật: BĐS là nguồn tài sản có giá trị của mỗi quốc gia, thị trường BĐS biến động sẽ ảnh hưởng tới hầu hết các hoạt động kinh tế xã hội. Do đó, các vấn đề về BĐS phải có sự điều chỉnh, chi phối của hệ thống văn bản quy phạm pháp luật. - Kinh doanh BĐS là hoạt động đầu tư lớn và lâu dài: BĐS là hàng hóa lâu bền, có giá trị lớn và không thể thay thế được, vì vậy các nhà đầu tư kinh doanh BĐS phải có tiềm lực tài chính mạnh, có chiến lược kinh doanh dài hạn như quản lý vốn, phân bổ chi phí, phân tích kinh doanh… - Hoạt động kinh doanh BĐS vừa là hoạt động đa ngành vừa là hoạt động kinh doanh đặc thù: Tính đặc thù thể hiện ở điểm thị trường BĐS là thị trường không hoàn hảo, cung phản ứng chậm hơn cầu, thiếu thông tin thị trường và khó so sánh, một số hàng hóa BĐS mang tính độc quyền gắn liền với cảnh quan môi trường, cầu phức tạp chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố cả tâm linh và tập quán thói quen. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 16 Tính đa ngành thể hiện: hoạt động kinh doanh BĐS là hoạt động đa ngành, liên quan đến nhiều khâu từ sản xuất đến đầu tư xây dựng, lưu thông, khai thác.2 Một số vấn đề chung về cho vay các công ty kinh doanh BĐS 1.1 Khái quát về cho vay công ty kinh doanh BĐS Cho vay công ty kinh doanh BĐS là hình thức cho vay nhằm hỗ trợ cho các doanh nghiệp có nhu cầu vay vốn để tài trợ cho hoạt động kinh doanh BĐS của mình, mà trong đó chủ yếu là nhu cầu về vốn để tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua các BĐS …với mục đích kinh doanh sinh lời.
Trong đó những công ty kinh doanh BĐS được hoạt động trong những phạm vi sau đây: - Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; - Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; - Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại; - Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng; - Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư công trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê; thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho thuê lại.2 Đặc điểm của cho vay công ty kinh doanh BĐS Để thực hiện kinh doanh BĐS, đòi hỏi các công ty kinh doanh BĐS phải sử dụng một lượng vốn lớn cũng như bỏ ra thời gian đầu tư dài để tạo lập BĐS cũng như thu hồi vốn của dự án. Vì vậy các công ty kinh doanh BĐS thường vay trung và dài hạn. Bên cạnh đó, cũng có nhiều ngân hàng cấp tín dụng dưới hình thức đầu tư trái phiếu do chính các chủ đầu tư phát hành, đây cũng là hình thức khác của cho vay trung dài hạn. Bởi thời hạn cũng là một yếu tố của rủi ro, thời hạn càng dài thì rủi ro càng lớn và chính vì vậy để bù đắp rủi ro có thể xảy ra mà lãi suất áp dụng đối với các công ty LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 17 kinh doanh BĐS thường cao hơn các lãi suất cho vay các công ty kinh doanh ngành nghề khác.
Tài sản đảm bảo cho các khoản vay của các công ty kinh doanh BĐS thường cũng chính là các dự án mà các doanh nghiệp đầu tư. Tài sản đó thường được gọi là tài sản hình thành từ vốn vay nếu đã hình thành hoặc là tài sản hình thành trong tương lai nếu chưa hình thành. Khởi điểm của các tài sản này thường chỉ là quyền sử dụng đất hoặc các quyết định giao đất, thuê đất từ cơ quan có thẩm quyền, sau đó các doanh nghiệp bỏ vốn ra để thực hiện xây dựng các tài sản hình thành trên đó như các văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại, khu đô thị, khu du lịch, khách sạn. Hình thức giải ngân của những khoản vay này là thường theo tiến độ thực hiện của dự án.
Ngân hàng sẽ cấp vốn bằng cách kiểm tra tiến độ, nghiệm thu hạng mục công trình và chuyển khoản trực tiếp cho các nhà thầu. Đây cũng chính là hình thức vừa giúp ngân hàng kiểm tra được mục đích sử dụng vốn, vừa đảm bảo dự án đi đúng tiến độ, có nguồn thu đúng kế hoạch để thu hồi vốn. Cũng vì là tài sản lớn và thời gian hình thành, thu hồi vốn dài, vì vậy các ngân hàng thường cho các doanh nghiệp được ân hạn gốc và lãi trong những năm đầu của thời hạn vay. Chỉ khi nào các tài sản được hình thành, doanh nghiệp thực hiện bán các tài sản đó thì mới có nguồn thu để trả nợ cho ngân hàng.3 Các nhân tố dẫn đến rủi ro tín dụng của NHTM trong cho vay các công ty kinh doanh BĐS Hoạt động tín dụng của các NHTM trong cho vay nói chung và cho các công ty kinh doanh BĐS nói riêng không chỉ gặp rủi ro từ những nhân tố xuất phát từ chính khách hàng vay như hình thức sở hữu, qui mô doanh nghiệp, cấu trúc tài sản, hiệu quả hoạt động… mà còn gặp rủi ro từ những nhân tố xuất phát từ những đặc thù của thị trường BĐS.
Trong đó chủ yếu là các nhân tố sau: - Tín dụng quá tập trung: Cho vay đầu tư kinh doanh BĐS là một trong những lĩnh vực tạo dư nợ tín dụng rất lớn và nhanh. Vì vậy khi các ngân hàng chạy theo chỉ LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 18 tiêu dư nợ tín dụng thì đây là lĩnh vực hấp dẫn để tăng doanh số cho vay. Mặc khác, các công ty kinh doanh BĐS khi đi vay thường dùng chính BĐS hình thành từ vốn vay làm tài sản đảm bảo, điều này đem lại sự yên tâm cho các ngân hàng vì tin rằng giá BĐS ngày càng tăng, trong trường hợp xấu nhất họ vẫn có thể phát mãi tài sản để thu nợ. Chính điều này đã làm cho danh mục cho vay của các ngân hàng mất cân đối và thậm chí phải đối mặt với rủi ro thanh khoản khi ngân hàng sử dụng ngày càng nhiều vốn huy động ngắn hạn để cho vay kinh doanh BĐS trung và dài hạn.
Và khi diễn biến thị trường thay đổi với ngành BĐS thì rủi ro cho ngân hàng là rất lớn. - Nhu cầu vốn và thời hạn hoàn vốn: để thực hiện đầu tư BĐS đòi hỏi phải bỏ vốn lớn và dài hạn. Thời gian thực hiện đầu tư dài, vì vậy nhà đầu tư phải phân bổ vốn và huy động vốn hợp lý, có hiệu quả. Để có đủ nguồn vốn này, các doanh nghiệp thường huy động từ các thành viên góp vốn, từ ngân hàng và từ việc phát hành các chứng khoán trung và dài hạn.
Vì vậy, tỷ lệ vốn vay để đầu tư kinh doanh BĐS của các công ty thường lớn hơn rất nhiều so với vốn tự có, từ đó các khoản chi phí tài chính trong các dự án BĐS thường rất lớn. Mặc khác do không tiếp cận được các nguồn vốn tín dụng trung dài hạn nên các nhà đầu tư đã dùng nguồn vốn ngắn hạn để đầu tư với hi vọng sản phẩm sẽ tiêu thụ nhanh, thu hồi được vốn đảm bảo khả năng trả lãi và gốc cho ngân hàng. Rủi ro ngân hàng sẽ xảy ra khi diễn biến thị trường thay đổi không theo mong muốn, doanh nghiệp không có nguồn để thực hiện các nghĩa vụ ngắn hạn đến hạn. - Giá BĐS: giá BĐS có ảnh hưởng rất lớn đến doanh thu cũng như lợi nhuận của công ty kinh doanh BĐS.
Những công ty này có khả năng trả được nợ hay không là phụ thuộc rất lớn vào giá BĐS mà công ty bán được so với chi phí mà công ty đã bỏ ra. Mặc khác, giá BĐS cũng là cơ sở để các ngân hàng quyết định mức cho vay so với giá trị tài sản thế chấp. Như vậy nếu giá BĐS sụt giảm mạnh, đều này không chỉ gây ra khó khăn cho các công ty kinh doanh bất động sản BĐS mà còn gây ra rủi ro LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 19 cho ngân hàng, bởi vì lúc này ngân hàng đã cho vay vượt giá trị thực của tài sản thế chấp mà mình đang nắm giữ. Ngân hàng khi thực hiện phát mãi tài sản sẽ không thu hồi đủ nợ.