MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Từ khi nền kinh tế của nƣớc ta bƣớc vào công cuộc đổi mới, nhiều loại thị trƣờng đã hình thành và phát triển, trong đó có thị trƣờng bất động sản (TTBĐS). Tuy mới hình thành nhƣng sự phát triển của TTBĐS gắn bó mật thiết với sự tăng trƣởng của nền kinh tế, với giá trị tài sản của thị trƣờng chiếm 50-70% trong tổng tài sản quốc gia [31]. Và TTBĐS tác động vào hầu hết các lĩnh vực của nền kinh tế, có ảnh hƣởng trực tiếp đến kinh tế, chính trị, đời sống văn hoá, xã hội của ngƣời dân, góp phần vào việc thúc đẩy kinh tế - xã hội của đất nƣớc, làm thay đổi bộ mặt đô thị và nông thôn, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hƣớng công nghiệp hoá - hiện đại hoá.
Đồng thời, thị trƣờng BĐS cũng là thị trƣờng đặc biệt và liên hệ mật thiết với các thị trƣờng khác nhƣ thị trƣờng tài chính, lao động, khoa học công nghệ và hàng hóa dịch vụ. Bên cạnh những mặt tích cực, TTBĐS cũng bộc lộ một số hạn chế nhƣ: Phát triển thiếu lành mạnh, thông tin thị trƣờng thiếu minh bạch, thị trƣờng có lúc bất ổn và trải qua nhiều biến động, quy mô thị trƣờng vẫn còn khá khiêm tốn trong tƣơng quan với các nƣớc. TTBĐS vẫn phụ thuộc kênh tín dụng ngân hàng, tính minh bạch thấp do chƣa hình thành đƣợc hệ thống chỉ số đo lƣờng và phản ánh biến động thị trƣờng; Ngoài ra, đầu tƣ kinh doanh bất động sản (KDBĐS) còn mang yếu tố tâm lý, đám đông và phong trào mà phần lớn nguyên nhân là do các quy định về quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, xây dựng, đất đai. thiếu công khai và phân tán.
Vấn đề đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản chƣa hoàn thiện, hệ thống thông tin đất đai không rõ ràng và minh bạch ảnh hƣởng đến cung cầu và giao dịch BĐS trên thị trƣờng, khiến cho các chi phí giao dịch BĐS tăng cao (mà chủ yếu là các chi phí phi chính quy), gây trở ngại, hạn chế đầu tƣ và phát triển BĐS. Vấn đề hiệu lực và hiệu quả trong thực thi thể chế, chính sách TTBĐS còn thấp, trong khi các chính 1 Luan van sách lại thay đổi nhanh, đôi khi các văn bản hƣớng dẫn giữa các luật còn chồng chéo nhau. BĐS nói chung, đặc biệt là nhà đất chƣa đƣợc khai thác, sử dụng có hiệu quả, còn lãng phí, thất thoát lớn. Hiện tƣợng tiêu cực, tham nhũng liên quan đến BĐS đang gây bất bình trong xã hội, làm giảm lòng tin của nhân dân.
TTBĐS phát triển tự phát, thiếu lành mạnh, giao dịch ngầm vẫn chiếm tỷ lệ lớn. Cung cầu về BĐS bị mất cân đối, đặc biệt là nhu cầu về nhà ở của nhân dân và cơ sở sản xuất của các doanh nghiệp chƣa đƣợc đáp ứng đầy đủ. Một số tổ chức, cá nhân lợi dụng để làm giàu bất hợp pháp. Tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá BĐS làm cho TTBĐS thất thƣờng, tạo ra nhiều cơn sốt giá nhà đất.
Thông tin về BĐS không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận. Các thủ tục trong giao dịch BĐS còn phức tạp, phải qua nhiều khâu trung gian, tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch không đƣợc đảm bảo, còn có hiện tƣợng lừa đảo trong KDBĐS và dịch vụ môi giới BĐS. Nhiều yếu tố quan trọng có tính quyết định cho việc hình thành và vận hành TTBĐS nhƣ dịch vụ môi giới BĐS, tƣ vấn, định giá BĐS, dịch vụ quản lý BĐS. chƣa thực sự phát triển lành mạnh và vận hành bình thƣờng.
Sự tham gia của các tổ chức tài chính, tín dụng, ngân hàng vào các giao dịch và TTBĐS còn nhiều hạn chế cả về số lƣợng và nghiệp vụ, chƣa đóng vai trò hậu thuẫn về vốn cho TTBĐS phát triển. Để khắc phục đƣợc những điểm yếu của TTBĐS và tăng cƣờng công tác quản lý của Nhà nƣớc đối thị trƣờng này, Nhà nƣớc đã thi hành rất nhiều chính sách về đất đai và KDBĐS nhƣ: Luật Đất đai 1993, 2003 và 2013, Luật KDBĐS 2006, 2014. Nhƣng trong quá trình triển khai các văn bản pháp luật này để quản lý TTBĐS vẫn còn nhiều bất cập, hệ thống các quy định chƣa thực sự đầy đủ và thống nhất. QLNN đối với TTBĐS còn nhiều hạn chế, hiệu quả chƣa cao, chƣa đáp ứng đƣợc yêu cầu của thực tế, đặc biệt là đối với 2 Luan van thành phố Hà Nội, nơi tập trung đông dân cƣ và là một trong những nơi TTBĐS diễn ra sôi động và thu hút một nguồn vốn đầu tƣ cho BĐS cực lớn nhƣng cũng đầy rủi ro và mạo hiểm.
Với nhận thức và những lý do nêu trên, tôi đã lựa chọn đề tài: “Thể chế quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản từ thực tiễn Thành phố Hà Nội”. Tổng quan về tình hình nghiên cứu đề tài Qua tìm đọc các tài liệu, cũng nhƣ hiểu biết thực tế tôi nhận thấy rằng: Để việc KDBĐS có hiệu quả, cần phải có thể chế chính sách phù hợp, minh bạch, cũng nhƣ công tác quản lý của cơ quan nhà nƣớc đƣợc thực hiện đúng vai trò, chức năng. Đối với KDBĐS cả nƣớc nói chung, cũng nhƣ KDBĐS Hà Nội nói riêng thì để đạt đƣợc mục tiêu, tiêu chí ban đầu cần phải tuân thủ quy định chính sách về KDBĐS cũng nhƣ Nhà Nƣớc phải quản lý tốt hoạt động KD này. Việt Nam là một nƣớc đang phát triển, có rất nhiều dự án BĐS đang đƣợc đầu tƣ vào, nhất là nhà ở phân khúc thấp và trung cấp.
Thực tế đã có nhiều công trình nghiên cứu về thể chế KDBĐS nhƣ luận án LA 12.3 “Pháp luật về kinh doanh bất động sản ở Việt Nam – Những vấn đề lý luận và thực tiễn” tác giả Vũ Anh, nơi bảo vệ Học viện Khoa học xã hội, ngày bảo vệ 06/6/2012 [2]. Trong luận văn này, tác giả đã trình bày những vấn đề lý luận về Pháp luật KDBĐS ở Việt Nam. Nghiên cứu thực trạng, định hƣớng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về KDBĐS ở Việt Nam. Năm 2007, tác giả Trần Quốc Hùng đề cập đến đề tài “Nghiên cứu phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam”.
Đề tài này tập trung vào tìm hiểu các hoạt động KDBĐS hiện nay từ đó đƣa ra một đánh giá tổng quan về các hình thức kinh doanh này. Tháng 5/2008, Viện Kinh tế Xây dựng phối hợp với Cty CB Richard Ellis Việt Nam tổ chức hội thảo “Kinh nghiệm quản lý TTBĐS và các phƣơng pháp định giá BĐS” với sự tham dự của các cơ quan QLNN về BĐS và các DN KDBĐS. Tại Hội thảo các chuyên gia đã trình bày những nhận định, đánh 3 Luan van giá tổng quan về sự phát triển của TTBĐS ở Việt Nam hiện nay; giới thiệu một số phƣơng pháp định giá BĐS, phân tích tính ƣu việt cũng nhƣ những hạn chế khi vận dụng các phƣơng pháp này trong thực tiễn. Hội thảo đã đánh giá, đề xuất việc vận dụng một số kinh nghiệm quản lý TTBĐS của nƣớc ngoài phù hợp với điều kiện Việt Nam; những khuyến nghị liên quan đến chính sách phát triển TTBĐS ở Việt Nam nhƣ: minh bạch hóa hoạt động KDBĐS, các chính sách về thuế, tổ chức các sàn giao dịch BĐS… Luận văn thạc sỹ “Hoàn thiện quản lý Nhà nƣớc đối với TTBĐS trong quá trình CNH, HĐH qua thực tế quận Thanh Xuân - TP Hà Nội” ( 2008) của tác giả Nguyễn Mạnh Lam [9].
Luận văn phân tích tình hình thực hiện chính sách tín dụng, chính sách thuế, chính sách đất đai… các chính sách liên quan đến TTBĐS TTBĐS quận Thanh trƣờng BĐS. Luận văn thạc sỹ “Phát triển TTBĐS ở Hà Nội trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế” (Hà Nội – 2009), của tác giả Bùi Quỳnh [14] TTBĐS Việt Nam hội nhập kinh tế quốc tế. Nghiên cứu cũng đƣa ra đánh giá hiện trạng phát triển của TTBĐS đánh giá đối với sự phát triển của TTBĐS Hà Nội. Trên cơ sở những nghiên cứu đó phần phát triển TTBĐS quốc tế.
Ngoài ra còn có nhi QLNN về KDBĐS KDBĐS. Do đó tác giả đã lựa chọn đề tài “Thể chế quản lý nhà nƣớc về kinh 4 Luan van doanh Bất động sản từ thực tiễn Thành phố Hà Nội” để nghiên cứu một cách hệ thống về thể chế chính sách nhà nƣớc về KDBĐS. Mục tiêu và nhiệm vụ của luận văn - Mục tiêu: Từ nghiên cứu làm rõ cơ sở lý luận của KDBĐS và thể chế QLNN đối với KDBĐS. Phân tích nội dung, trách nhiệm của QLNN đối với KDBĐS.
Làm rõ thực trạng và đánh giá thể chế QLNN về KDBĐS trên địa bàn thành phố Hà Nội. Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện thể chế QLNN về KDBĐS nói chung và đối với KDBĐS tại Hà Nội nói riêng. - Nhiệm vụ: Hệ thống hoá cơ sở lý luận của thể chế QLNN về KDBĐS. Nghiên cứu thực trạng thể chế QLNN đối với KDBĐS ở nƣớc ta hiện nay, tìm hiểu những tồn tại những hạn chế, những đổi mới, những mặt tích cực và tiêu cực của vấn đề từ thực tiễn Hà Nội.
Đƣa ra đƣa ra một số giải pháp hoàn thiện thể chế QLNN đối với KDBĐS. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu của luận văn 4. Đối tƣợng nghiên cứu Đối tƣợng nghiên cứu là các quy định của pháp luật về công tác quản lý, các công cụ điều tiết KDBĐS của nhà nƣớc, các tài liệu nghiên cứu, đánh giá, tổng kết của các đơn vị liên quan về KDBĐS, TTBĐS. Những tác động của nó lên sự vận động của TTBĐS ở nƣớc ta hiện nay.
Phạm vi nghiên cứu Về nội dung: Mục đính của luận văn là đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về KDBĐS 2006, 2014 và đề xuất phƣơng hƣớng, giải pháp hoàn thiện. Vì KDBĐS là ngành nghề kinh doanh có nhiều lĩnh vực hoạt động nhƣ môi giới giao dịch BĐS, tƣ vấn, bán, cho thuê, mua, cho thuê 5 Luan van lại.và BĐS là khái niệm rộng. Hoạt động KDBĐS đƣợc quy định ở nhiều văn bản quy phạm pháp luật trong nhiều giai đoạn của nƣớc ta. Vì vậy, nội dung nghiên cứu tập trung chủ yếu một số hoạt động KDBĐS nhƣ: Sàn giao dịch, môi giới KDBĐS.
theo luật KDBĐS 2006, 2014 và công tác các nội dung QLNN với các hoạt động KDBĐS nhƣ: Ban hành và tổ chức thực hiện văn bản quy phạm pháp luật về kinh doanh BĐS. Xây dựng, ban hành chiến lƣợc phát triển TTBĐS, kế hoạch thực hiện các dự án BĐS. Xây dựng và công bố các chỉ số đánh giá TTBĐS. Xây dựng hệ thống thông tin về TTBĐS.