Nâng cao hiệu quả tín dụng cho vay bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu

Luận văn thạc sĩ kinh tế phân tích cải thiện kết quả tín dụng cho vay bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần á châu, đánh giá thực trạng, chỉ ra hạn chế, đề xuất giải pháp

• Tác giả: Nguyễn Ngọc Trân
• Người hướng dẫn: TS. Nguyễn Hồng Hải
• Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế TP.HCM
• Chuyên ngành: Tài Chính - Ngân Hàng
• Đề tài: Nâng Cao Hiệu Quả Tín Dụng Trong Lĩnh Vực Cho Vay Bất Động Sản
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2012
• Địa điểm: TP. Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HIỆU QUẢ CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN
• 1.1. Những vấn đề cơ bản về bất động sản, thị trường bất động sản
• 1.1.1. Khái niệm bất động sản
• 1.1.2. Khái niệm thị trường bất động sản
• 1.1.3. Vai trò của thị trường bất động sản
• 1.2. Những vấn đề cơ bản về cho vay bất động sản
• 1.2.1. Khái niệm cho vay bất động sản
• 1.2.2. Đặc điểm của cho vay bất động sản
• 1.2.3. Vai trò của cho vay bất động sản
• 1.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả cho vay bất động sản
• 1.3.1. Nhóm nhân tố thuộc ngân hàng
• 1.3.2. Nhóm nhân tố thuộc về khách hàng
• 1.3.3. Nhóm nhân tố thuộc môi trường
• 1.3.4. Bài học kinh nghiệm cho các ngân hàng thương mại Việt Nam sau cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ
• KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HIỆU QUẢ TÍN DỤNG TRONG LĨNH VỰC CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU
• 2.1. Sơ lược về ngân hàng TMCP Á Châu
• 2.1.1. Lịch sử hoạt động của ngân hàng TMCP Á Châu
• 2.1.2. Hoạt động huy động vốn
• 2.1.3. Hoạt động tín dụng
• 2.2. Thực trạng về tình hình cho vay bất động sản tại ngân hàng TMCP Á Châu
• 2.2.1. Các điều kiện cơ bản của cho vay bất động sản
• 2.2.2. Quy trình cho vay bất động sản
• 2.2.3. Thực trạng cho vay bất động sản
• 2.3. Đánh giá về hiệu quả tín dụng trong lĩnh vực cho vay bất động sản tại Ngân hàng TMCP Á Châu
• 2.3.1. Những mặt đã đạt được
• 2.3.2. Những mặt hạn chế
• 2.3.3. Nguyên nhân của những hạn chế
• KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
• 3. CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ TÍN DỤNG TRONG LĨNH VỰC CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU
• 3.1. Định hướng hoạt động cho vay bất động sản tại ngân hàng TMCP Á Châu trong thời gian tới
• 3.1.1. Định hướng hoạt động chung từ năm 2012 đến 2015
• 3.1.2. Định hướng hoạt động cho vay bất động sản tại ACB trong thời gian tới
• 3.2. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả tín dụng trong lĩnh vực cho vay bất động sản tại ACB
• 3.2.1. Về khâu tạo nguồn
• 3.2.2. Về thu hút khách hàng
• 3.2.3. Về khâu cho vay bất động sản
• 3.2.3.1. Kiến nghị đối với Ngân hàng Nhà nước
• 3.2.3.2. Kiến nghị đối với chính phủ
• KẾT LUẬN CHƯƠNG 3
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng quan về nâng cao hiệu quả tín dụng cho vay bất động sản

Nâng cao hiệu quả tín dụng cho vay bất động sản là một trong những vấn đề quan trọng trong lĩnh vực tài chính ngân hàng. Hiệu quả tín dụng không chỉ ảnh hưởng đến lợi nhuận của ngân hàng mà còn tác động đến sự phát triển của thị trường bất động sản. Việc cải thiện quy trình cho vay, giảm thiểu rủi ro và nâng cao chất lượng dịch vụ là những yếu tố then chốt để đạt được mục tiêu này.

1.1. Khái niệm và vai trò của tín dụng bất động sản

Tín dụng bất động sản là hình thức cho vay mà tài sản đảm bảo là bất động sản. Vai trò của tín dụng bất động sản rất quan trọng, không chỉ giúp người dân có nhà ở mà còn thúc đẩy sự phát triển kinh tế thông qua đầu tư vào cơ sở hạ tầng và các dự án phát triển đô thị.

1.2. Tình hình hiện tại của tín dụng bất động sản tại Việt Nam

Tình hình tín dụng bất động sản tại Việt Nam hiện nay đang gặp nhiều thách thức. Nhiều ngân hàng đã thắt chặt quy trình cho vay, dẫn đến khó khăn cho người vay. Tuy nhiên, vẫn có những cơ hội để cải thiện hiệu quả tín dụng thông qua việc áp dụng công nghệ và cải tiến quy trình.

II. Những thách thức trong việc nâng cao hiệu quả tín dụng cho vay bất động sản

Mặc dù có nhiều cơ hội, nhưng việc nâng cao hiệu quả tín dụng cho vay bất động sản cũng đối mặt với nhiều thách thức. Các yếu tố như rủi ro thị trường, quy định pháp lý và tình hình kinh tế vĩ mô đều ảnh hưởng đến khả năng cho vay của ngân hàng.

2.1. Rủi ro tín dụng trong cho vay bất động sản

Rủi ro tín dụng là một trong những yếu tố chính ảnh hưởng đến hiệu quả cho vay bất động sản. Biến động giá bất động sản và khả năng trả nợ của khách hàng có thể dẫn đến tổn thất cho ngân hàng.

2.2. Quy định pháp lý và ảnh hưởng đến tín dụng bất động sản

Các quy định pháp lý liên quan đến bất động sản và tín dụng có thể tạo ra rào cản cho ngân hàng trong việc cho vay. Việc hiểu rõ và tuân thủ các quy định này là rất quan trọng để giảm thiểu rủi ro.

III. Phương pháp nâng cao hiệu quả tín dụng cho vay bất động sản

Để nâng cao hiệu quả tín dụng cho vay bất động sản, ngân hàng cần áp dụng nhiều phương pháp khác nhau. Từ việc cải tiến quy trình cho vay đến việc sử dụng công nghệ thông tin, tất cả đều có thể góp phần vào việc nâng cao hiệu quả.

3.1. Cải tiến quy trình cho vay tín dụng

Cải tiến quy trình cho vay giúp giảm thiểu thời gian xử lý hồ sơ và nâng cao trải nghiệm của khách hàng. Việc áp dụng công nghệ thông tin trong quy trình này là rất cần thiết.

3.2. Sử dụng công nghệ thông tin trong quản lý tín dụng

Công nghệ thông tin có thể giúp ngân hàng quản lý rủi ro và theo dõi tình hình tài chính của khách hàng một cách hiệu quả hơn. Việc áp dụng các phần mềm quản lý tín dụng hiện đại sẽ giúp nâng cao hiệu quả cho vay.

IV. Ứng dụng thực tiễn và kết quả nghiên cứu về tín dụng bất động sản

Nghiên cứu về hiệu quả tín dụng trong lĩnh vực cho vay bất động sản đã chỉ ra rằng việc áp dụng các giải pháp cụ thể có thể mang lại kết quả tích cực. Các ngân hàng cần học hỏi từ những kinh nghiệm thành công để cải thiện hoạt động cho vay.

4.1. Kinh nghiệm từ các ngân hàng thành công

Nhiều ngân hàng đã áp dụng thành công các giải pháp nâng cao hiệu quả tín dụng, từ đó tạo ra lợi nhuận cao hơn và giảm thiểu rủi ro. Việc học hỏi từ những kinh nghiệm này là rất quan trọng.

4.2. Kết quả nghiên cứu về hiệu quả tín dụng

Các nghiên cứu cho thấy rằng việc cải thiện quy trình cho vay và áp dụng công nghệ thông tin có thể giúp nâng cao hiệu quả tín dụng cho vay bất động sản. Điều này không chỉ mang lại lợi ích cho ngân hàng mà còn cho cả khách hàng.

V. Kết luận và tương lai của tín dụng bất động sản

Tín dụng bất động sản sẽ tiếp tục đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế. Việc nâng cao hiệu quả tín dụng không chỉ giúp ngân hàng phát triển mà còn góp phần vào sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

5.1. Tương lai của tín dụng bất động sản tại Việt Nam

Tương lai của tín dụng bất động sản tại Việt Nam sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm sự phát triển của thị trường và các chính sách của nhà nước. Ngân hàng cần chuẩn bị sẵn sàng để thích ứng với những thay đổi này.

5.2. Đề xuất giải pháp cho tương lai

Để nâng cao hiệu quả tín dụng trong tương lai, ngân hàng cần tiếp tục cải tiến quy trình cho vay, áp dụng công nghệ mới và tăng cường đào tạo nhân viên. Những giải pháp này sẽ giúp ngân hàng phát triển bền vững trong lĩnh vực tín dụng bất động sản.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam từ năm 2007 đến 2010 chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ trong hoạt động cho vay bất động sản của các ngân hàng thương mại, việc nâng cao hiệu quả tín dụng trong lĩnh vực này trở thành một yêu cầu cấp thiết. Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, chỉ thị 01 ban hành ngày 01/03/2011 đã yêu cầu các ngân hàng thương mại giảm tỷ trọng cho vay phi sản xuất, trong đó có bất động sản, xuống dưới 16% tổng dư nợ vào cuối năm 2011. Điều này đã dẫn đến việc thắt chặt tín dụng và gây ra tình trạng đóng băng trên thị trường bất động sản. Luận văn tập trung nghiên cứu hiệu quả tín dụng trong lĩnh vực cho vay bất động sản tại Ngân hàng TMCP Á Châu (ACB) trong giai đoạn 2008 đến tháng 06/2012, nhằm đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng bất động sản của ngân hàng này.

Mục tiêu nghiên cứu là phân tích thực trạng hiệu quả tín dụng bất động sản tại ACB, đánh giá các nhân tố ảnh hưởng và đề xuất giải pháp phù hợp để nâng cao hiệu quả tín dụng, góp phần hỗ trợ thị trường bất động sản vượt qua giai đoạn khó khăn. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào hoạt động cho vay bất động sản của ACB, dựa trên số liệu thực tế từ báo cáo thường niên của ngân hàng trong giai đoạn 2008-2012. Ý nghĩa nghiên cứu không chỉ giúp ACB nâng cao hiệu quả tín dụng mà còn đóng góp vào sự phát triển ổn định của thị trường bất động sản và nền kinh tế quốc dân.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên các lý thuyết và mô hình kinh tế tài chính liên quan đến tín dụng ngân hàng và thị trường bất động sản. Trước hết, khái niệm bất động sản được hiểu theo Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005, bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất và các tài sản khác theo quy định pháp luật. Thị trường bất động sản được định nghĩa là nơi diễn ra các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ liên quan, chịu sự quản lý của Nhà nước nhằm thúc đẩy hoặc kìm hãm hoạt động kinh doanh.

Lý thuyết về hiệu quả tín dụng được xây dựng trên cơ sở các chỉ tiêu định tính và định lượng, bao gồm doanh số cho vay, dư nợ, tỷ lệ nợ quá hạn, lợi nhuận từ hoạt động cho vay và các yếu tố ảnh hưởng như năng lực thẩm định khách hàng, chính sách tín dụng, công nghệ ngân hàng và môi trường kinh tế - pháp lý. Mô hình phân tích nhân tố tác động đến hiệu quả tín dụng được chia thành ba nhóm: nhân tố thuộc ngân hàng, nhân tố thuộc khách hàng và nhân tố thuộc môi trường.

Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu hỗn hợp, kết hợp phân tích định lượng và định tính. Nguồn dữ liệu chính là số liệu thực tế từ báo cáo thường niên của ACB giai đoạn 2008-2012, các văn bản pháp luật liên quan và các tài liệu chuyên ngành. Cỡ mẫu nghiên cứu bao gồm toàn bộ các khoản vay bất động sản của ACB trong giai đoạn trên.

Phương pháp phân tích bao gồm phân tích thống kê mô tả để đánh giá thực trạng tín dụng bất động sản, phân tích tỷ lệ các chỉ tiêu hiệu quả như tỷ lệ nợ quá hạn, lợi nhuận từ cho vay, tốc độ tăng trưởng dư nợ. Ngoài ra, phương pháp phân tích nhân tố được áp dụng để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả tín dụng. Timeline nghiên cứu kéo dài từ năm 2008 đến tháng 06/2012, phù hợp với dữ liệu thu thập và phân tích.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Tăng trưởng nguồn vốn huy động và dư nợ cho vay: Tổng nguồn vốn huy động của ACB tăng từ khoảng 74.106 triệu đồng năm 2008 lên 176.132 triệu đồng vào cuối năm 2011, tương đương mức tăng 31,05%. Dư nợ cho vay cũng tăng đều qua các năm, đạt 102.156 triệu đồng năm 2011, tăng 17,9% so với năm 2010.

2. Cơ cấu cho vay bất động sản: Tỷ trọng cho vay bất động sản trong tổng dư nợ vay của ACB duy trì ở mức từ 4% đến 6,5%, thấp hơn nhiều so với mức giới hạn 16% theo chỉ thị của Ngân hàng Nhà nước. Điều này cho thấy ACB thận trọng trong việc mở rộng tín dụng bất động sản nhằm giảm thiểu rủi ro.

3. Tỷ lệ nợ quá hạn: Tỷ lệ nợ quá hạn trên tổng dư nợ cho vay bất động sản luôn được kiểm soát dưới 3%, mức được coi là an toàn theo tiêu chuẩn ngành. Tuy nhiên, trong 6 tháng đầu năm 2012, tỷ lệ này có xu hướng tăng nhẹ, cảnh báo nguy cơ rủi ro tín dụng gia tăng.

4. Lợi nhuận từ hoạt động cho vay bất động sản: Lợi nhuận thu được từ cho vay bất động sản chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng lợi nhuận của ACB, phản ánh hiệu quả kinh tế tích cực từ hoạt động này. Tuy nhiên, lợi nhuận đi kèm với rủi ro tiềm ẩn do đặc thù thị trường bất động sản.

Thảo luận kết quả

Việc tăng trưởng nguồn vốn huy động và dư nợ cho vay cho thấy ACB đã duy trì được sự ổn định và phát triển trong hoạt động tín dụng, đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản có nhiều biến động. Cơ cấu cho vay bất động sản được duy trì ở mức hợp lý giúp ngân hàng giảm thiểu rủi ro tín dụng, phù hợp với chính sách thắt chặt tín dụng phi sản xuất của Ngân hàng Nhà nước.

Tỷ lệ nợ quá hạn tuy được kiểm soát tốt nhưng sự gia tăng trong nửa đầu năm 2012 phản ánh những khó khăn trong việc thu hồi nợ do thị trường bất động sản đóng băng. Điều này tương đồng với các nghiên cứu trong ngành cho thấy rủi ro tín dụng bất động sản thường tăng cao trong giai đoạn thị trường suy thoái.

Lợi nhuận từ cho vay bất động sản đóng góp quan trọng vào kết quả kinh doanh của ACB, tuy nhiên, ngân hàng cần cân nhắc giữa lợi nhuận và rủi ro để đảm bảo sự phát triển bền vững. Các biểu đồ thể hiện tăng trưởng dư nợ, tỷ lệ nợ quá hạn và lợi nhuận theo năm sẽ minh họa rõ nét hơn về xu hướng và hiệu quả hoạt động tín dụng bất động sản của ACB.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Tăng cường công tác thẩm định khách hàng: Áp dụng các tiêu chuẩn thẩm định chặt chẽ, đồng thời sử dụng công nghệ phân tích dữ liệu để đánh giá năng lực tài chính và phương án kinh doanh của khách hàng nhằm giảm thiểu rủi ro tín dụng. Thời gian thực hiện: ngay trong năm 2024. Chủ thể thực hiện: Ban tín dụng và phòng thẩm định khách hàng của ACB.

2. Nâng cao năng lực giám sát và quản lý nợ: Thiết lập hệ thống giám sát tự động theo dõi tiến độ sử dụng vốn và khả năng trả nợ của khách hàng, kịp thời phát hiện và xử lý các khoản nợ có dấu hiệu rủi ro. Thời gian thực hiện: 2024-2025. Chủ thể thực hiện: Phòng quản lý rủi ro tín dụng.

3. Đa dạng hóa sản phẩm tín dụng bất động sản: Phát triển các sản phẩm cho vay linh hoạt, phù hợp với nhu cầu đa dạng của khách hàng, đồng thời áp dụng lãi suất cạnh tranh để thu hút khách hàng có tiềm năng. Thời gian thực hiện: 2024. Chủ thể thực hiện: Ban phát triển sản phẩm và marketing.

4. Tăng cường hợp tác với các cơ quan quản lý và pháp luật: Chủ động phối hợp với Ngân hàng Nhà nước và các cơ quan liên quan để cập nhật chính sách, đảm bảo tuân thủ quy định và nhận hỗ trợ trong quản lý rủi ro tín dụng. Thời gian thực hiện: liên tục. Chủ thể thực hiện: Ban pháp chế và quản trị rủi ro.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Ngân hàng thương mại: Các ngân hàng có hoạt động cho vay bất động sản có thể áp dụng các giải pháp nâng cao hiệu quả tín dụng, quản lý rủi ro và phát triển sản phẩm phù hợp với thị trường.

2. Nhà quản lý và hoạch định chính sách: Cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực tài chính ngân hàng và bất động sản có thể tham khảo để xây dựng chính sách tín dụng phù hợp, kiểm soát rủi ro hệ thống.

3. Các nhà nghiên cứu và sinh viên chuyên ngành tài chính - ngân hàng: Luận văn cung cấp cơ sở lý thuyết và thực tiễn về tín dụng bất động sản, giúp mở rộng kiến thức và nghiên cứu sâu hơn về lĩnh vực này.

4. Khách hàng vay vốn bất động sản: Các doanh nghiệp và cá nhân có nhu cầu vay vốn có thể hiểu rõ hơn về quy trình, điều kiện và các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả vay vốn, từ đó chuẩn bị tốt hơn cho các khoản vay.

Câu hỏi thường gặp

1. Hiệu quả tín dụng bất động sản được đánh giá bằng những chỉ tiêu nào?
   Hiệu quả được đánh giá qua các chỉ tiêu định lượng như doanh số cho vay, dư nợ, tỷ lệ nợ quá hạn, lợi nhuận từ cho vay và các chỉ tiêu định tính như uy tín ngân hàng, sự tuân thủ nguyên tắc cho vay.

2. Tại sao tỷ lệ cho vay bất động sản của ACB lại duy trì ở mức thấp so với quy định?
   Do đặc thù rủi ro cao của lĩnh vực bất động sản và chính sách thắt chặt tín dụng phi sản xuất của Ngân hàng Nhà nước, ACB duy trì tỷ lệ cho vay hợp lý nhằm đảm bảo an toàn tín dụng.

3. Những nhân tố nào ảnh hưởng lớn nhất đến hiệu quả tín dụng bất động sản?
   Nhóm nhân tố thuộc ngân hàng như năng lực thẩm định, giám sát, chính sách tín dụng; nhóm nhân tố khách hàng như năng lực tài chính, quản lý vốn; và môi trường kinh tế, pháp lý đều ảnh hưởng quan trọng.

4. Làm thế nào để giảm thiểu rủi ro tín dụng trong cho vay bất động sản?
   Cần thẩm định kỹ lưỡng khách hàng, giám sát chặt chẽ sau cho vay, đa dạng hóa danh mục cho vay, áp dụng công nghệ quản lý rủi ro và tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật.

5. ACB có kế hoạch gì để nâng cao hiệu quả tín dụng bất động sản trong tương lai?
   ACB định hướng tăng cường công tác thẩm định, giám sát, phát triển sản phẩm đa dạng, hợp tác chặt chẽ với cơ quan quản lý và áp dụng công nghệ hiện đại nhằm nâng cao hiệu quả và giảm thiểu rủi ro.

Kết luận

• ACB đã duy trì tăng trưởng ổn định về nguồn vốn huy động và dư nợ cho vay bất động sản trong giai đoạn 2008-2012.
• Tỷ trọng cho vay bất động sản được kiểm soát hợp lý, phù hợp với chính sách thắt chặt tín dụng phi sản xuất của Ngân hàng Nhà nước.
• Tỷ lệ nợ quá hạn được kiểm soát dưới mức an toàn, tuy nhiên cần chú ý đến xu hướng gia tăng trong thời gian gần đây.
• Lợi nhuận từ hoạt động cho vay bất động sản đóng góp quan trọng vào kết quả kinh doanh của ACB nhưng đi kèm với rủi ro tiềm ẩn.
• Các giải pháp nâng cao hiệu quả tín dụng bao gồm tăng cường thẩm định, giám sát, đa dạng hóa sản phẩm và hợp tác với cơ quan quản lý.

Tiếp theo, ACB cần triển khai các giải pháp đề xuất trong giai đoạn 2024-2025 để đảm bảo hoạt động tín dụng bất động sản phát triển bền vững. Các nhà nghiên cứu và chuyên gia tài chính ngân hàng được khuyến khích tham khảo và áp dụng kết quả nghiên cứu này nhằm nâng cao hiệu quả tín dụng trong lĩnh vực bất động sản.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1 LÝ LUẬN VỀ BĐS VÀ HIỆU QUẢ CHO VAY BĐS 1.1 Những vấn đề cơ bản về bất động sản, thị trường bất động sản: 1.1 Khái niệm bất động sản: Khái niệm bất động sản rất rộng, được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước. Có những tài sản, quốc gia này cho là bất động sản nhưng lại có quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục động sản. Theo bộ luật dân sự năm 2005 của nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam, tại điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. Như vậy bất động sản là yếu tố vật chất có ích cho con người, là tài nguyên của quốc gia và có tính lâu bền thể hiện rõ trong quá trình sử dụng đất đai bởi đất đai không bị hao mòn.

Mặt khác, đối với bất động sản là hàng hoá còn có thể giao dịch trên thị trường và mang lại giá trị tăng thêm cho nền kinh tế thông qua việc chuyển từ giá trị hiện vật sang tiền tệ. Tuy nhiên, với tính chất không di động được, và có tính khan hiếm không thể tăng thêm dù dân số tăng. Đây chính là nguyên nhân dẫn đến tổng cung bất động sản trong tương lai luôn thấp hơn so với tổng nhu cầu bất động sản xét về dài hạn.2 Khái niệm thị trường bất động sản: Các chuyên gia kinh tế cũng như các nhà nghiên cứu về BĐS trong nước cũng như quốc tế đã đưa ra một số khái niệm sau đây về thị trường BĐS: - Khái niệm 1: Thị trường bất động sản là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận được BĐS, BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì. TIEU LUAN MOI download : [e-mail] 5 - Khái niệm 2: Thị trường bất động sản là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hoá BĐS.

- Khái niệm 3: Thị trường bất động sản là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường BĐS. - Khái niệm 4: Thị trường bất động sản là “nơi” tiến hành các giao dịch về BĐS gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn,… Như vậy, hiện có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường BĐS, sau khi tổng hợp các kết quả nghiên cứu, tôi đề xuất một số khái niệm về thị trường BĐS như sau: Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn,… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS.3 Vai trò của thị trường bất động sản: 1.1 Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân: BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước.

Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. BĐS còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều kiện TIEU LUAN MOI download : [e-mail] 6 nền kinh tế thị trường thì BĐS ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp.2 Thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động: Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới chứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các BĐS có đủ điều kiện trở thành hàng hoá và được định giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển kinh tế - xã hội đạt được những mục tiêu đề ra. Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay.

Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế.3 Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu: Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước công nghiệp hoá thì tỷ lệ đô thị hoá thường chiếm từ 60-80%. Như vậy, vấn đề phát triển thị trường BĐS để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm quan trọng đặc biệt nhất là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị trường trong điều kiện các thiết chế về quản lý Nhà nước đối với công tác quy hoạch chưa được thực thi có hiệu quả và hiệu quả thì việc phát triển và quản lý thị trường BĐS ở đô thị phải đi đôi với tăng cường công tác quy hoạch để khắc phục những tốn kém và vướng mắc trong tương lai. TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.4 Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách: Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động,. Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển nếu đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành có liên quan phát triển từ 1,5 – 2 USD.

Phát triển và điều hành tốt thị trường BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc,. để từ đó tạo nên sự chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước. Theo thống kê của Tổng cục thuế thì các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất chiếm một tỷ lệ đáng kể.5 Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị nông thôn: Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường BĐS. Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường BĐS, những cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị trường BĐS khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân.

Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường BĐS nhà ở. TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.2 Những vấn đề cơ bản về cho vay bất động sản: 1.1 Khái niệm cho vay bất động sản: Khái niệm về cho vay bất động sản còn rất chung chung và khác nhau do tùy vào phạm vi và quy mô giữa các ngân hàng thương mại, các nhà đầu tư trong hoạt động cho vay bất động sản. Tuy nhiên, có thể nói cho vay bất động sản là một nghiệp vụ tín dụng ngân hàng nhằm cung ứng vốn cho thị trường BĐS. Hoạt động cho vay BĐS của các TCTD chủ yếu nhằm vào các mục tiêu chính sau: - Cho vay mục đích kinh doanh bất động sản, ở mục tiêu này chủ yếu tài trợ vốn cho các tổ chức xây dựng văn phòng, cao ốc cho thuê, xây dựng nhà ở, căn hộ để bán, xây dựng các trung tâm thương mại,… - Cho vay mục đích phục vụ sản xuất mà chủ yếu là tài trợ vốn cho các doanh nghiệp trong việc xây dựng mở rộng nhà xưởng sản xuất, xây dựng cơ sở làm việc, nhà xưởng mới nhằm ổn định sản xuất thay vì phải tốn chi phí đi thuê.

- Cho vay mục đích phục vụ nhu cầu tiêu dùng về nhà ở, đất ở cho người dân. Mục tiêu này góp phần giải quyết nhu cầu xây dựng, sửa chữa, mua nhà, mua đất để ở đối với các cá nhân, hộ gia đình. - Cho vay mục đích đầu cơ BĐS. Mục tiêu này nhằm cung ứng vốn cho khách hàng đầu cơ, hưởng chênh lệch giá.

Mỗi tổ chức tín dụng đều có cách tiếp cận khác nhau trong lĩnh vực cho vay bất động sản, tùy vào định hướng chiến lược phát triển, khả năng canh tranh và sự sáng tạo trong khuôn khổ luật định về nghiệp vụ cho vay BĐS của mình.2 Đặc điểm của cho vay bất động sản: Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và cùng phát triển trong mối quan hệ tương quan tỷ lệ thuận. Một thị trường vốn phát triển TIEU LUAN MOI download : [e-mail] 9 ổn định và lành mạnh sẽ giúp cho thị trường bất động sản phát triển ổn định và lành mạnh và ngược lại. Trong mối tương quan đó, hoạt động cho vay bất động sản mang những đặc điểm cơ bản sau: - Mang tính kinh tế - xã hội cao: ngoài việc mang lại lợi nhuận cho các ngân hàng còn góp phần phát triển thị trường bất động sản, giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân.