Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Cơ sở dữ liệu địa chính 1. Cơ sở khoa học xây dựng CSDL địa chính CSDL địa chính là hồ sơ địa chính được quản lý dưới dạng số sử dụng các phần mềm chuyên môn như GIS, MICROSTATION, TMV.CSDL địa chính chứa đựng thông tin đất đai và đồng thời thể hiện mối quan hệ của con người với thửa đất. Trên thế giới, các nhà khoa học luôn luôn cố gắng tìm cách khái quát hoá các mô hình quản lý đất đai, từ đó đưa ra một chuẩn mẫu về quản lý đất đai.
Năm 1994, Hiệp hội Trắc địa thế giới (FIG) đã hoàn thành tài liệu Cadastral 2014 thể hiện được những nguyên tắc cơ bản của một hệ thống địa chính hiện đại với tầm nhìn 20 năm và nó đã trở thành một sợi chỉ xuyên suốt trong các nghiên cứu có liên quan đến hồ sơ địa chính và đăng ký đất đai. Dựa trên tài liệu này, năm 2002, một nhóm học giả người Hà Lan (Lemmen, Van Oosterom và nnk) đã đưa ra một mô hình cơ sở dữ liệu địa chính có tên là CCDM (Core Cadastral Domain Model) (hình 1. Mô hình hạt nhân trong lĩnh vực địa chính, CCDM n 4 Mô hình này thể hiện mối quan hệ của con người (lớp Person) đối với thửa đất (lớp Register Object) thông qua các quyền, trách nhiệm và giới hạn sử dụng đất (lớp RRR – Right, Responsibility, Restriction). Đối tượng đăng ký có thể là thửa đất hay bất động sản gắn liền với đất; con người là những người sử dụng, người sở hữu bất động sản; quyền là quyền sử dụng đất và các quyền có liên quan.
CCDM đã trở thành mô hình dữ liệu chuẩn để phát triển, chỉnh sửa cho phù hợp với hệ thống quản lý đất đai ở nhiều nước trên thế giới. Từ mô hình này, năm 2008, hiệp hội FIG và các nhà khoa học tiếp tục phát triển thành mô hình địa chính LADM (Land Administration Domain Model) và được nhiều nước trên thế giới áp dụng như Bồ Đào Nha, Hà Lan, Nhật, … LADM là một mô hình chuẩn hóa trong lĩnh vực đăng kí đất đai và hồ sơ địa chính. Về bản chất, mô hình LADM cũng vẫn thể hiện mối quan hệ giống như CCDM. Tuy nhiên, các khái niệm về lớp đối tượng có sự mở rộng hơn.
Đó là mối quan hệ giữa con người (lớp LA_Party) với đơn vị hành chính cơ bản (lớp LA_BAUnit) thông qua quyền, trách nhiệm và giới hạn sử dụng (lớp LA_RRR). Mô hình địa chính LADM n 5 Trên thực tế, mô hình LADM có rất nhiều lớp và phức tạp hơn rất nhiều. Tuy nhiên hạt nhân của mô hình dựa trên 4 lớp cơ bản: - Lớp LA_Party: là những cá nhân, tổ chức hoặc nhóm người đóng vai trò trong việc thực hiện, giải quyết các quyền. - Lớp LA_RRR: là các quyền, hạn chế hoặc trách nhiệm.
Ví dụ như không cho phép xây dựng trong phạm vi 200 m từ trạm nhiên liệu. - Lớp LA_SpatialUnit: là các đơn vị không gian trên hoặc dưới bề mặt đất. Các đơn vị không gian này có thể được thể hiện bằng dạng chữ, điểm, đường, vùng trong không gian 2D, 3D hoặc kết hợp cả hai. - Lớp LA_BAUnit: là đơn vị hành chính cơ bản.
Đơn vị hành chính cơ bản bao gồm các đơn vị không gian với các quyền, trách nhiệm, hạn chế duy nhất và đồng nhất được liên kết trong toàn bộ hệ thống. Đây là những lớp cơ bản của mô hình LADM, ngoài ra nó có thể được phát triển hoặc thêm các lớp khác. Bởi vì, mặc dù, LADM là một mô hình hạt nhân trong lĩnh vực địa chính nhưng LADM không được mong đợi để xây dựng hoàn toàn như trên cho bất cứ quốc gia nào mà mô hình sẽ được mở rộng và bổ sung thêm các thuộc tính, sự liên kết mới hoặc có thể là một lớp mới hoàn toàn nhưng nó phù hợp đặc điểm sử dụng đất và cần thiết cho một vùng và quốc gia đó. Mô hình Social Tenure Domain Model (STDM) được phát triển dựa trên mô hình LADM là một sáng kiến của UN-Habitat (năm 2009) nhằm hỗ trợ các nước mà trình độ quản lý đất đai còn yếu kém.
Mối quan hệ giữa con người (Lớp Party) với các đơn vị không gian (Lớp Spatial Unit) trong mô hình STDM được hiểu là mối quan hệ xã hội – Social Tenure Relationship (Lớp Social Tenure). Mô hình này phù hợp với các nước có nhiều khu nhà ổ chuột, mức độ thông tin về địa chính ít, nhiều diện tích đất dựa vào phong tục, tập quán hơn là luật ở những khu vực nông thôn, …(Hình 1. Mô hình địa chính STDM của UN-Habitat, năm 2009 Vì vậy, LADM là một mô hình rất linh hoạt. Do đó, phải căn cứ vào điều kiện và đặc điểm của mỗi nước để xây dựng mô hình CSDL địa chính phù hợp và có hiệu quả nhất cho quốc gia đó.
Một ý tưởng nữa của LADM là sử dụng CSDL thời gian trong thuộc tính của các đối tượng để quản lý thông tin về quá khứ của các đối tượng. Đối với mô hình CSDL địa chính, CSDL thời gian cho phép lưu trữ các trạng thái quá khứ của thửa đất và các đăng ký quyền sử dụng đất. Trong LADM, các đối tượng mà có thuộc tính tmin (được hiểu là thời gian bắt đầu) và tmax (được hiểu là thời gian kết thúc) thì đều nằm trong lớp Versioned Objects nhằm mô tả dữ liệu quá khứ hay lịch sử của đối tượng. Thời gian bắt đầu được hiểu là thời điểm xuất hiện đối tượng đó theo pháp lý, còn thời gian kết thúc là thời điểm đối tượng đó không tồn tại theo pháp lý.
Như vậy, mỗi trạng thái của đối tượng được ghi nhận bởi 2 thông tin của thời gian. Cơ sở pháp lý xây dựng CSDL địa chính Ở Việt Nam, việc nghiên cứu mô hình địa chính thống nhất nói chung vẫn còn khá mới mẻ. Tuy nhiên, về bản chất thì hệ thống địa chính ở nước ta vẫn thể hiện mối quan hệ giữa con người (bao gồm người sử dụng và quản lý) với các thửa đất thông qua việc quy định các quyền và nghĩa vụ của từng đối tượng. Từ mối quan hệ đó phát triển hình thành nên mô hình CSDL địa chính.
Đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn là đơn vị cơ bản để thành lập CSDL địa chính. CSDL địa chính của quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh là tập hợp CSDL địa chính của tất cả các đơn vị hành chính cấp xã, phường thuộc quận, huyện. Để tạo hành lang pháp lý mở đường cho sự phát triển CSDL địa chính trên quy mô toàn quốc, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành thông tư số 09/2007/TT – BTNMT quy định về CSDL địa chính. Theo Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT thì CSDL địa chính được hiểu là hệ thống BĐĐC, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi biến động đất đai có nội dung được lập và quản lý trên máy tính dưới dạng số để phục vụ cho quản lý đất đai ở cấp tỉnh, cấp huyện và được in trên giấy để phục vụ cho quản lý đất đai ở cấp xã.
CSDL địa chính bao gồm dữ liệu BĐĐC và các dữ liệu thuộc tính địa chính. Cơ sở dữ liệu địa chính được xây dựng phải bảo đảm các điều kiện tối thiểu sau: + Được cập nhật, chỉnh lý đầy đủ theo đúng yêu cầu đối với các nội dung thông tin của BĐĐC và dữ liệu thuộc tính địa chính theo quy định. + Từ CSDL địa chính in ra được: - Giấy chứng nhận; - BĐĐC theo tiêu chuẩn kỹ thuật do Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định; - Sổ mục kê đất đai và Sổ địa chính theo mẫu quy định. - Biểu thống kê, kiểm kê đất đai, các biểu tổng hợp kết quả cấp Giấy chứng nhận và đăng ký biến động về đất đai theo mẫu do Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định; n 8 - Trích lục BĐĐC, trích sao hồ sơ địa chính của thửa đất hoặc một khu đất (gồm nhiều thửa đất liền kề nhau); + Tìm được thông tin về thửa đất khi biết thông tin về người sử dụng đất, tìm được thông tin về người sử dụng đất khi biết thông tin về thửa đất; tìm được thông tin về thửa đất và thông tin về người sử dụng đất trong dữ liệu thuộc tính địa chính thửa đất khi biết vị trí thửa đất trên BĐĐC, tìm được vị trí thửa đất trên BĐĐC khi biết thông tin về thửa đất, người sử dụng đất trong dữ liệu thuộc tính địa chính thửa đất; + Tìm được các thửa đất, người sử dụng đất theo các tiêu chí hoặc nhóm các tiêu chí về tên, địa chỉ của người sử dụng đất, đối tượng sử dụng đất; vị trí, kích thước, hình thể, mã, diện tích, hình thức sử dụng, mục đích sử dụng, nguồn gốc sử dụng, thời hạn sử dụng của thửa đất; giá đất, tài sản gắn liền với đất, những hạn chế về quyền của người sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; những biến động về sử dụng đất của thửa đất; số phát hành và số vào sổ cấp Giấy chứng nhận; + Dữ liệu trong CSDL địa chính được lập theo đúng chuẩn dữ liệu đất đai do Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định.
Phần mềm quản trị CSDL địa chính phải bảo đảm các yêu cầu: + Bảo đảm nhập liệu, quản lý, cập nhật được thuận tiện đối với toàn bộ dữ liệu địa chính theo quy định tại Thông tư này; + Bảo đảm yêu cầu bảo mật thông tin trong việc cập nhật, chỉnh lý dữ liệu địa chính trên nguyên tắc chỉ được thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và chỉ do người được phân công thực hiện; bảo đảm việc phân cấp chặt chẽ đối với quyền truy nhập thông tin trong CSDL; + Bảo đảm yêu cầu về an toàn dữ liệu; + Thể hiện thông tin đất đai theo hiện trạng và lưu giữ được thông tin biến động về sử dụng đất trong lịch sử; n 9 + Thuận tiện, nhanh chóng, chính xác trong việc khai thác các thông tin đất đai dưới các hình thức tra cứu trên mạng; trích lục BĐĐC đối với từng thửa đất; trích sao Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai đối với từng thửa đất hoặc từng chủ sử dụng đất; tổng hợp thông tin đất đai; sao thông tin đất đai vào thiết bị nhớ; + Bảo đảm tính tương thích với các phần mềm quản trị CSDL khác, phần mềm ứng dụng đang sử dụng phổ biến tại Việt Nam.