Luận Văn Thạc Sĩ Về Quản Lý Nhà Nước Trên Thị Trường Nhà Ở Thành Phố Hồ Chí Minh

Luận văn thạc sĩ phân tích quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở TP.HCM, đánh giá hiệu quả và đề xuất giải pháp phát triển bền vững.

• Tác giả: Trương Thị Diệu Hiền
• Người hướng dẫn: TS. Trương Thị Minh Sâm
• Trường học: Học viện Hành chính Quốc gia
• Chuyên ngành: Quản lý công
• Đề tài: Quản Lý Nhà Nước Đối Với Thị Trường Nhà Ở Thương Mại Tại Thành Phố Hồ Chí Minh
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2019
• Địa điểm: Thành phố Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• LỜI CẢM ƠN
• LỜI CAM ĐOAN
• DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN
• DANH MỤC CÁC BẢNG, SƠ ĐỒ
• 1. PHẦN MỞ ĐẦU
• 1.1. Tính cấp thiết của đề tài
• 1.2. Tình hình nghiên cứu đề tài
• 1.3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu
• 1.4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
• 1.5. Phương pháp nghiên cứu
• 1.6. Đóng góp mới của luận văn
• 1.7. Kết cấu của luận văn
• 2. CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI
• 2.1. Tổng quan về nhà ở thương mại và thị trường nhà ở thương mại
• 2.1.1. Khái niệm, cơ cấu và đặc điểm của nhà ở thương mại
• 2.1.1.1. Khái niệm về nhà ở thương mại
• 2.1.1.2. Cơ cấu và đặc điểm của nhà ở thương mại
• 2.1.2. Đối tượng mua bán, cho thuê nhà ở thương mại
• 2.1.2.1. Đối tượng bán, cho thuê nhà ở thương mại (cung nhà ở thương mại)
• 2.1.2.2. Đối tượng mua hoặc thuê nhà ở thương mại (cầu nhà ở thương mại)
• 3. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
• 4. CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Luận văn thạc sĩ và quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở TPHCM

Luận văn thạc sĩ này tập trung vào việc phân tích quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở thương mại tại TPHCM. Nghiên cứu này nhằm đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này. Thị trường nhà ở tại TPHCM đang đối mặt với nhiều thách thức như sự gia tăng dân số cơ học, nhu cầu nhà ở tăng cao, và sự thiếu đồng bộ trong các chính sách quản lý. Quản lý nhà nước cần được tăng cường để đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường này.

1.1. Tổng quan về thị trường nhà ở thương mại

Thị trường nhà ở thương mại tại TPHCM được hình thành và phát triển trong bối cảnh kinh tế thị trường. Nghiên cứu chỉ ra rằng, thị trường này đóng vai trò quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân, đặc biệt là tại các đô thị lớn. Tuy nhiên, sự phát triển của thị trường còn nhiều bất cập như thiếu quy hoạch đồng bộ, thủ tục hành chính rườm rà, và sự bất cân xứng thông tin. Quản lý nhà nước cần tập trung vào việc xây dựng khung pháp lý chặt chẽ và tăng cường giám sát thị trường.

1.2. Vai trò của quản lý nhà nước

Quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở tại TPHCM đóng vai trò then chốt trong việc điều tiết và định hướng phát triển thị trường. Nghiên cứu chỉ ra rằng, các chính sách hiện tại còn nhiều hạn chế, đặc biệt là trong việc quản lý các dự án nhà ở thương mại. Chính sách nhà ở cần được cải thiện để đảm bảo sự công bằng và minh bạch trong quá trình giao dịch. Đồng thời, cần tăng cường vai trò của các cơ quan quản lý trong việc giám sát và xử lý các vi phạm trên thị trường.

II. Thực trạng quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở TPHCM

Thực trạng quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở tại TPHCM cho thấy nhiều bất cập trong việc thực thi các chính sách. Các văn bản pháp lý chồng chéo, thiếu đồng bộ, dẫn đến khó khăn trong việc quản lý và giám sát thị trường. Quy hoạch đô thị chưa đáp ứng được nhu cầu phát triển nhà ở, đặc biệt là tại các khu vực có tốc độ đô thị hóa cao. Nghiên cứu cũng chỉ ra rằng, sự thiếu minh bạch trong thông tin thị trường là nguyên nhân dẫn đến các hiện tượng đầu cơ và bất ổn giá cả.

2.1. Đặc điểm thị trường nhà ở TPHCM

Thị trường nhà ở tại TPHCM có đặc điểm là sự đa dạng về loại hình nhà ở, từ nhà cao tầng đến nhà thấp tầng. Tuy nhiên, sự phát triển của thị trường còn nhiều bất cập, đặc biệt là trong việc đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân có thu nhập thấp. Nhà ở xã hội chưa được phát triển đủ để đáp ứng nhu cầu, dẫn đến sự bất bình đẳng trong tiếp cận nhà ở. Nghiên cứu cũng chỉ ra rằng, sự thiếu quy hoạch đồng bộ là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này.

2.2. Hạn chế trong quản lý nhà nước

Quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở tại TPHCM còn nhiều hạn chế, đặc biệt là trong việc thực thi các chính sách. Các văn bản pháp lý chồng chéo, thiếu đồng bộ, dẫn đến khó khăn trong việc quản lý và giám sát thị trường. Chính sách đô thị chưa đáp ứng được nhu cầu phát triển nhà ở, đặc biệt là tại các khu vực có tốc độ đô thị hóa cao. Nghiên cứu cũng chỉ ra rằng, sự thiếu minh bạch trong thông tin thị trường là nguyên nhân dẫn đến các hiện tượng đầu cơ và bất ổn giá cả.

III. Giải pháp hoàn thiện quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở TPHCM

Để hoàn thiện quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở tại TPHCM, cần tập trung vào việc xây dựng và thực thi các chính sách đồng bộ. Chính sách nhà ở cần được cải thiện để đảm bảo sự công bằng và minh bạch trong quá trình giao dịch. Đồng thời, cần tăng cường vai trò của các cơ quan quản lý trong việc giám sát và xử lý các vi phạm trên thị trường. Quy hoạch đô thị cần được cập nhật và điều chỉnh để đáp ứng nhu cầu phát triển nhà ở, đặc biệt là tại các khu vực có tốc độ đô thị hóa cao.

3.1. Định hướng chính sách

Chính sách nhà ở cần được cải thiện để đảm bảo sự công bằng và minh bạch trong quá trình giao dịch. Đồng thời, cần tăng cường vai trò của các cơ quan quản lý trong việc giám sát và xử lý các vi phạm trên thị trường. Quy hoạch đô thị cần được cập nhật và điều chỉnh để đáp ứng nhu cầu phát triển nhà ở, đặc biệt là tại các khu vực có tốc độ đô thị hóa cao.

3.2. Tăng cường giám sát thị trường

Để đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường nhà ở, cần tăng cường giám sát và xử lý các vi phạm trên thị trường. Quản lý nhà nước cần tập trung vào việc xây dựng khung pháp lý chặt chẽ và tăng cường giám sát thị trường. Đồng thời, cần cải thiện hệ thống thông tin thị trường để đảm bảo sự minh bạch và công bằng trong quá trình giao dịch.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thị trường nhà ở thương mại (TTNOTM) tại thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) đã và đang đóng vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội của thành phố lớn nhất cả nước với diện tích 2.095,01 km² và dân số khoảng 7 triệu người. Từ sau khi Luật Nhà ở 2005 có hiệu lực, TTNOTM tại TP.HCM phát triển mạnh mẽ, đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng tăng do gia tăng dân số cơ học và thu nhập. Tuy nhiên, thị trường này vẫn tồn tại nhiều hạn chế như văn bản pháp lý chồng chéo, thủ tục hành chính phức tạp, thông tin thị trường bất đối xứng, và sự phát triển chưa đồng bộ của các dự án nhà ở thương mại.

Mục tiêu nghiên cứu của luận văn là phân tích thực trạng quản lý nhà nước (QLNN) đối với TTNOTM tại TP.HCM trong giai đoạn từ năm 2005 đến nay, từ đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện công tác quản lý nhằm thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh, ổn định, góp phần phát triển kinh tế - xã hội bền vững. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào các dự án nhà ở thương mại trên địa bàn TP.HCM, với dữ liệu thu thập từ các cơ quan nhà nước, khảo sát xã hội học và phỏng vấn chuyên gia.

Nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng trong việc cung cấp cơ sở khoa học cho các nhà hoạch định chính sách và quản lý trong việc điều chỉnh, phát triển TTNOTM, đồng thời góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước, giảm thiểu các tiêu cực như đầu cơ, gian lận, và tăng cường công bằng xã hội trong lĩnh vực nhà ở.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác – Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh, cùng quan điểm của Đảng Cộng sản Việt Nam về quản lý nhà nước và phát triển kinh tế thị trường. Hai lý thuyết chính được áp dụng gồm:

1. Lý thuyết quản lý nhà nước: Nhấn mạnh vai trò của Nhà nước trong việc điều tiết, kiểm soát và tạo môi trường pháp lý cho thị trường hoạt động hiệu quả, công bằng và minh bạch. Quản lý nhà nước được hiểu là tác động có chủ đích của cơ quan nhà nước nhằm hướng thị trường vận hành theo mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội.

2. Lý thuyết thị trường bất động sản: Thị trường nhà ở thương mại là một loại thị trường đặc thù với tính không hoàn hảo, bao gồm các yếu tố như tính cố định của hàng hóa (đất đai), thông tin bất đối xứng, độc quyền cung cấp đất, và sự liên thông với thị trường tài chính. Lý thuyết này giúp phân tích các đặc điểm, cơ cấu và các yếu tố ảnh hưởng đến TTNOTM.

Các khái niệm chính được sử dụng gồm: nhà ở thương mại, thị trường nhà ở thương mại, quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở thương mại, các công cụ quản lý nhà nước (pháp luật, quy hoạch, chính sách tài chính), và các chủ thể tham gia thị trường.

Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng kết hợp các phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng:

• Phương pháp thu thập tài liệu: Tổng hợp các văn bản pháp luật, chính sách, sách chuyên khảo, báo cáo thống kê và các công trình nghiên cứu liên quan đến TTNOTM và QLNN tại Việt Nam và quốc tế.

• Phương pháp chuyên gia: Phỏng vấn sâu các giảng viên, nhà quản lý, chuyên gia trong lĩnh vực quản lý nhà nước và bất động sản tại TP.HCM nhằm thu thập ý kiến chuyên môn và đánh giá thực trạng.

• Phương pháp điều tra xã hội học: Khảo sát và phỏng vấn các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở thương mại, công chức quản lý nhà nước tại Sở Xây dựng TP.HCM và các phòng ban liên quan để thu thập dữ liệu thực tiễn.

• Phương pháp phân tích, tổng hợp: Xử lý, phân tích số liệu thu thập được để đánh giá thực trạng, nhận diện các vấn đề và đề xuất giải pháp.

Cỡ mẫu khảo sát gồm khoảng 50-70 đối tượng là các doanh nghiệp, cán bộ quản lý và người tiêu dùng nhà ở thương mại tại TP.HCM. Phương pháp chọn mẫu là chọn mẫu phi xác suất theo phương pháp thuận tiện và phỏng vấn chuyên sâu nhằm đảm bảo tính đại diện và độ tin cậy của dữ liệu. Thời gian nghiên cứu kéo dài từ năm 2017 đến 2019.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Thực trạng pháp lý và khung quản lý còn nhiều bất cập: TP.HCM hiện có khoảng 30 văn bản pháp luật liên quan đến TTNOTM nhưng nhiều văn bản chồng chéo, thiếu đồng bộ, gây khó khăn cho doanh nghiệp và người dân trong giao dịch. Ví dụ, thủ tục cấp giấy phép xây dựng và đăng ký quyền sử dụng đất mất trung bình 6-8 tháng, làm tăng chi phí và thời gian đầu tư.

2. Cơ cấu dự án nhà ở thương mại chưa hợp lý: Tỷ lệ nhà cao tầng (chung cư) chiếm khoảng 45% diện tích sàn trong các dự án, thấp hơn mức tối thiểu 60% theo quy định đối với đô thị loại đặc biệt như TP.HCM. Điều này dẫn đến thiếu hụt nhà ở giá rẻ và trung bình, trong khi nhà thấp tầng chiếm ưu thế, làm tăng giá thành và giảm khả năng tiếp cận của người thu nhập thấp.

3. Thông tin thị trường bất đối xứng và thiếu minh bạch: Khoảng 70% người mua nhà phản ánh khó tiếp cận thông tin chính xác về giá cả, tiến độ dự án và chất lượng công trình. Điều này tạo điều kiện cho hiện tượng đầu cơ, thổi giá và giao dịch ngầm phát triển, làm mất ổn định thị trường.

4. Bộ máy quản lý nhà nước còn phân tán và thiếu hiệu quả: TP.HCM có hơn 5 cơ quan nhà nước tham gia quản lý TTNOTM nhưng chưa có sự phối hợp chặt chẽ, dẫn đến tình trạng chồng chéo nhiệm vụ, gây khó khăn trong kiểm tra, giám sát và xử lý vi phạm. Tỷ lệ dự án bị thanh tra, kiểm tra chỉ khoảng 15% mỗi năm, thấp so với quy mô thị trường.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân chính của các hạn chế trên là do hệ thống pháp luật chưa hoàn chỉnh, chưa đồng bộ và thiếu tính thực thi cao. So với kinh nghiệm của các thành phố như Thẩm Quyến (Trung Quốc) và Singapore, TP.HCM còn thiếu các quy định rõ ràng về phân loại dự án, chính sách thuế và hỗ trợ tín dụng cho nhà ở thương mại. Việc thiếu minh bạch thông tin thị trường làm gia tăng rủi ro cho người mua và doanh nghiệp, đồng thời tạo điều kiện cho các hành vi đầu cơ và gian lận.

Bộ máy quản lý nhà nước phân tán, chưa có cơ chế phối hợp hiệu quả giữa các cơ quan trung ương và địa phương, dẫn đến việc kiểm tra, giám sát và xử lý vi phạm chưa kịp thời, làm giảm hiệu lực quản lý. Các số liệu khảo sát cho thấy chỉ khoảng 40% doanh nghiệp hài lòng với dịch vụ công và thủ tục hành chính liên quan đến TTNOTM.

Việc cơ cấu nhà ở thương mại chưa hợp lý cũng ảnh hưởng đến khả năng đáp ứng nhu cầu đa dạng của người dân, đặc biệt là nhóm thu nhập thấp và trung bình. Điều này làm tăng áp lực lên thị trường nhà ở xã hội và các chương trình hỗ trợ nhà ở khác.

Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ thể hiện tỷ lệ các loại nhà ở trong dự án, bảng so sánh thời gian và chi phí thủ tục hành chính, cũng như biểu đồ mức độ hài lòng của doanh nghiệp và người mua nhà theo các năm khảo sát.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Hoàn thiện hệ thống pháp luật và chính sách quản lý TTNOTM

   • Rà soát, sửa đổi và ban hành các văn bản pháp luật đồng bộ, rõ ràng về điều kiện đầu tư, phân loại dự án, thủ tục giao dịch và quyền lợi người mua.
   • Mục tiêu giảm thời gian cấp phép xuống còn dưới 4 tháng, giảm chi phí hành chính ít nhất 20% trong vòng 2 năm.
   • Chủ thể thực hiện: UBND TP.HCM phối hợp Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp.

2. Xây dựng cơ chế minh bạch thông tin thị trường

   • Thiết lập hệ thống thông tin điện tử công khai về giá cả, tiến độ dự án, chất lượng công trình và các giao dịch nhà ở thương mại.
   • Mục tiêu đạt 90% dự án đăng tải thông tin đầy đủ trên cổng thông tin trong vòng 1 năm.
   • Chủ thể thực hiện: Sở Xây dựng TP.HCM phối hợp các sàn giao dịch bất động sản.

3. Tăng cường phối hợp và nâng cao năng lực bộ máy quản lý nhà nước

   • Thành lập Ban chỉ đạo liên ngành quản lý TTNOTM với sự tham gia của các sở, ngành liên quan để phối hợp kiểm tra, giám sát và xử lý vi phạm.
   • Mục tiêu tăng tỷ lệ dự án được thanh tra, kiểm tra lên 30% mỗi năm trong 3 năm tới.
   • Chủ thể thực hiện: UBND TP.HCM, Sở Nội vụ, Sở Xây dựng.

4. Điều chỉnh cơ cấu phát triển nhà ở thương mại phù hợp với nhu cầu xã hội

   • Khuyến khích phát triển nhà cao tầng chiếm tối thiểu 60% diện tích sàn trong các dự án mới, ưu tiên nhà ở giá rẻ và trung bình.
   • Mục tiêu tăng tỷ lệ nhà ở giá rẻ và trung bình lên 40% tổng sản phẩm trong 5 năm tới.
   • Chủ thể thực hiện: Sở Xây dựng, Sở Kế hoạch và Đầu tư.

5. Phát triển các chính sách tài chính hỗ trợ thị trường

   • Áp dụng chính sách thuế ưu đãi, hỗ trợ tín dụng cho doanh nghiệp và người mua nhà ở thương mại, đặc biệt là nhóm thu nhập thấp.
   • Mục tiêu tăng tỷ lệ người thu nhập thấp tiếp cận nhà ở thương mại lên 25% trong 3 năm.
   • Chủ thể thực hiện: Ngân hàng Nhà nước, Sở Tài chính, Sở Xây dựng.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Các nhà hoạch định chính sách và quản lý nhà nước

   • Lợi ích: Cung cấp cơ sở khoa học và thực tiễn để xây dựng, hoàn thiện chính sách quản lý TTNOTM, nâng cao hiệu quả quản lý và phát triển bền vững thị trường.
   • Use case: Rà soát, điều chỉnh văn bản pháp luật, thiết kế chương trình phát triển nhà ở.

2. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và nhà đầu tư

   • Lợi ích: Hiểu rõ môi trường pháp lý, cơ chế quản lý và xu hướng phát triển thị trường để hoạch định chiến lược đầu tư hiệu quả.
   • Use case: Lập kế hoạch dự án, đánh giá rủi ro pháp lý và thị trường.

3. Các nhà nghiên cứu và học giả trong lĩnh vực quản lý công và bất động sản

   • Lợi ích: Cung cấp tài liệu tham khảo về lý thuyết, phương pháp nghiên cứu và thực trạng quản lý nhà nước đối với TTNOTM tại TP.HCM.
   • Use case: Phát triển nghiên cứu sâu hơn, so sánh với các địa phương khác.

4. Người tiêu dùng và cộng đồng dân cư

   • Lợi ích: Nắm bắt thông tin về quyền lợi, quy trình giao dịch và các chính sách hỗ trợ nhà ở thương mại, từ đó đưa ra quyết định mua bán, thuê nhà hợp lý.
   • Use case: Tìm hiểu thủ tục, quyền lợi khi tham gia thị trường nhà ở thương mại.

Câu hỏi thường gặp

1. Quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở thương mại là gì?
   Quản lý nhà nước đối với TTNOTM là hoạt động của các cơ quan nhà nước nhằm điều tiết, kiểm soát và tạo môi trường pháp lý cho thị trường vận hành hiệu quả, công bằng và minh bạch. Ví dụ, Nhà nước ban hành luật, quy hoạch và giám sát các dự án nhà ở thương mại.

2. Tại sao TTNOTM cần được quản lý chặt chẽ?
   TTNOTM là thị trường không hoàn hảo với đặc điểm độc quyền cung cấp đất, thông tin bất đối xứng và giá trị tài sản lớn. Quản lý chặt chẽ giúp hạn chế đầu cơ, gian lận, bảo vệ quyền lợi người mua và đảm bảo phát triển bền vững. Ví dụ, việc kiểm soát giá đất và quy hoạch giúp tránh "bong bóng" nhà đất.

3. Những khó khăn chính trong quản lý TTNOTM tại TP.HCM hiện nay là gì?
   Bao gồm hệ thống pháp luật chưa đồng bộ, thủ tục hành chính phức tạp, thông tin thị trường thiếu minh bạch, bộ máy quản lý phân tán và thiếu phối hợp, cùng với cơ cấu dự án chưa hợp lý. Điều này làm tăng chi phí giao dịch và rủi ro cho các bên tham gia.

4. Các giải pháp chính để hoàn thiện quản lý TTNOTM là gì?
   Hoàn thiện pháp luật, minh bạch thông tin, tăng cường phối hợp quản lý, điều chỉnh cơ cấu dự án và phát triển chính sách tài chính hỗ trợ. Ví dụ, xây dựng cổng thông tin điện tử công khai giá cả và tiến độ dự án.

5. Ai nên tham khảo nghiên cứu này và vì sao?
   Các nhà quản lý, doanh nghiệp bất động sản, nhà nghiên cứu và người tiêu dùng nên tham khảo để hiểu rõ thực trạng, chính sách và xu hướng phát triển TTNOTM, từ đó đưa ra quyết định phù hợp và đóng góp vào sự phát triển bền vững của thị trường.

Kết luận

• Luận văn đã hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn về quản lý nhà nước đối với TTNOTM tại TP.HCM, làm rõ vai trò và các công cụ quản lý.
• Đánh giá thực trạng cho thấy nhiều hạn chế về pháp lý, tổ chức quản lý, minh bạch thông tin và cơ cấu dự án nhà ở thương mại.
• Đề xuất các giải pháp đồng bộ nhằm hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả quản lý, minh bạch thị trường và phát triển nhà ở phù hợp với nhu cầu xã hội.
• Kết quả nghiên cứu có thể làm tài liệu tham khảo quan trọng cho các nhà hoạch định chính sách, doanh nghiệp và nhà nghiên cứu trong lĩnh vực bất động sản và quản lý công.
• Các bước tiếp theo bao gồm triển khai các giải pháp đề xuất, theo dõi đánh giá hiệu quả và điều chỉnh chính sách phù hợp nhằm phát triển TTNOTM bền vững tại TP.HCM.

Hành động ngay hôm nay để góp phần xây dựng thị trường nhà ở thương mại minh bạch, công bằng và phát triển bền vững cho TP.HCM!

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI 1. Tổng quan về nhà ở thương mại và thị trường nhà ở thương mại 1. Khái niệm, cơ cấu và đặc điểm của nhà ở thương mại 1. Khái niệm về nhà ở thương mại a.

Khái niệm về nhà ở Tùy thuộc vào góc độ nghiên cứu mà nhà ở có các khái niệm khác nhau: - Trên góc độ xây dựng: Nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng và không gian bên trong có tổ chức được ngăn cách với môi trường bên ngoài dùng để ở. - Trên góc độ quản lý kinh tế: Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối với đời sống con người, là bộ phận quan trọng bảo vệ con người trước các hiện tượng tự nhiên. Khái niệm nhà ở thương mại Theo khoản 4 Điều 3, Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 quy định “Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường”. Như vậy, nhà ở thương mại được thực hiện theo nhu cầu và cơ chế thị trường, pháp luật không có quy định về việc ưu đãi, miễn, giảm tiền sử dụng đất đối với đất xây dựng nhà ở thương mại cũng như các chế độ giảm giá thuê, giá mua nhà ở thương mại.

Còn đối với những trường hợp có khó khăn về nhà ở thì sẽ được hỗ trợ theo hình thức khác như được thuê, thuê mua nhà ở xã hội, được hỗ trợ kinh phí xây dựng nhà ở cho người nghèo… 1. Cơ cấu và đặc điểm của nhà ở thương mại Nhà ở thương mại chủ yếu được phát triển theo dự án. Các dự án phát triển nhà ở thương mại phải được đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, để đáp ứng yêu cầu cải thiện đời sống của dân cư theo tiêu chuẩn của đô thị. Cơ cấu nhà ở thương mại 14 Tùy theo quy định quy hoạch của nhà nước mà mà cơ cấu nhà ở thương mại đối với nhà cao tầng (chung cư), nhà thấp tầng (biệt thự, nhà phố) trong từng khu vực được xác định khác nhau, tuy nhiên phải đảm bảo yêu cầu sau đây: - Tại đô thị loại đặc biệt phải có tối thiểu 60% diện tích sàn là nhà cao tầng (chung cư), phần còn lại là nhà thấp tầng (biệt thự, nhà phố).

- Tại đô thị loại 1 và loại 2 phải có phải có tối thiểu 40% diện tích sàn là nhà cao tầng (chung cư), phần còn lại là nhà thấp tầng (biệt thự, nhà phố). - Tại đô thị loại 3 có tối thiểu 20% diện tích sàn là nhà cao tầng (chung cư), phần còn lại là nhà thấp tầng (biệt thự, nhà phố). Đặc điểm của nhà ở thương mại - Được xây dựng phù hợp với các quy định và quy hoạch của địa phương. - Về thiết kế: Phải được thiết kế bảo đảm các tiêu chuẩn chung theo quy định của pháp luật về xây dựng cụ thể như sau: + Nhà chung cư phải thiết kế căn hộ khép kín, có diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ không thấp hơn 45m2.

+ Nhà ở riêng lẻ xây dựng liền kề trong các dự án phải đảm bảo diện tích xây dựng không thấp hơn 50m2 và có chiều ngang mặt tiền không nhỏ hơn 5m. + Nhà biệt thự không được xây dựng quá 3 tầng và diện tích xây dựng không vượt quá 50% diện tích khuôn viên đất. - Mua bán theo giá thị trường. - Đối tượng tham gia mua bán nhà ở thương mại là phổ biến không bị giới hạn theo quy định.

- Phương thức mua bán: Có thể mua bán các sản phẩm hình thành trong tương lai và mọi giao dịch phải thông qua sàn giao dịch bất động sản. Đối tượng mua bán, cho thuê nhà ở thương mại 1. Đối tượng bán, cho thuê nhà ở thương mại (cung nhà ở thương mại) 15 Tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế trong nước và nước ngoài đều được quyền tham gia đầu tư phát triển nhà ở thương mại. Đối với tổ chức, cá nhân trong nước đầu tư phát triển nhà ở thương mại phải có đăng ký kinh doanh nhà ở.

Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư. Đối tượng mua hoặc thuê nhà ở thương mại (cầu nhà ở thương mại) Đối với những nước có tỷ lệ đô thị hóa cao như Việt Nam, nhu cầu nhà ở ngày một lớn, đặc biệt là những đô thị như thành phố Hồ Chí Minh và nhu cầu về nhà ở bao gồm: Nhà ở cho số dân tăng tự nhiên và tăng cơ học; nhà ở cho những hộ chưa có nhà, đang phải ở chung, ở nhờ, phải sống tạm bợ ở các khu ổ chuột; nhà ở nới thêm diện tích ở cho những hộ hiện đang ở quá chật; nhà ở phục vụ cho các đối tượng tái định cư; nhà ở cho viên chức và người lao động tại các khu công nghiệp tập trung; nhà ở cho học sinh, sinh viên; nhà ở cho người nước ngoài đến làm việc hoặc kinh doanh; nhà ở phục vụ các nhu cầu khác… Theo quy định của Luật Nhà ở 2015, các đối tượng sau đây được mua và thuê nhà ở thương mại. - Tất cả các tổ chức, cá nhân trong nước không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi đăng ký hộ khẩu thường trú. - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài (được phép nhập cảnh vào Việt Nam).

- Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở, được thuê nhà ở tại Việt Nam gồm: + Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan. + Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài). + Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam. Phương thức thực hiện mua bán, cho thuê nhà ở thương mại - Phương thức mua bán, cho thuê nhà ở thương mại được thực hiện thông qua hình thức trả tiền một lần hoặc trả chậm, trả dần.

Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở, thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng. Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng. - Giá mua bán, cho thuê nhà ở thương mại, phương thức thanh toán nhà ở thương mại do các bên thỏa thuận trong hợp đồng, thường có ba phương thức thanh toán phổ biến là: + Phương thức thanh toán trả một lần: Giá trị được người mua thanh toán toàn bộ một lần ngay sau khi nhận nhà. Phương thức này thường được áp dụng cho việc mua bán các loại nhà ở đã hoàn tất xây dựng, sẵn sàng để ở.

Trong giao dịch mua bán nhà lẻ, người mua và người bán đa số áp dụng phương thức thanh toán này. + Phương thức thanh toán trả trước: Giá trị nhà được người mua thanh toán trước một hay nhiều lần theo tiến độ tùy theo thỏa thuận và nhận nhà trong tương lai. Phương thức này thường được áp dụng cho việc mua bán nhà ở trong giai đoạn nhà ở chưa hoàn tất xây dựng, nhưng người bán cần huy động vốn sớm, tận dụng được tiền nhà rỗi, tiền tiết kiệm trong dân, giải quyết được một phần bài toán khó khăn về vốn, và người mua tận dụng giá thấp hơn giá nhà đã hoàn tất xây dựng và sẵn sang để ở. Tuy nhiên, với việc áp dụng phương thức thanh toán này, người mua sẽ gặp rất nhiều rủi ro nếu nhà đầu tư không có đủ năng lực tài chính có thể chiếm dụng vốn của người mua, rủi ro về chất lượng nhà ở, thời hạn giao nhà, các cam kết trong hợp đồng, nhà đầu tư chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư khác mà người mua không biết, thậm chí dự án bị nhà nước thu hồi do chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính.

Nhằm bảo vệ quyền lợi cho người mua, Luật Nhà ở quy định chủ đầu tư chỉ được huy động vốn sau khi hoàn thành móng cọc công trình nhà ở, bởi vì lúc này pháp lý dự án đã rõ ràng và chủ đầu tư đã đã đầu tư vốn thật sự để hoàn thành móng cọc. 17 + Phương thức thanh toán trả chậm: Giao và nhận nhà trước, thanh toán giá trị nhà dần dần trong khoảng thời gian thỏa thuận. Phương thức này được áp dụng trong trường hợp người bán ưu đãi cho những người mua nhà không có khả năng thanh toán ngay giá trị nhà với số tiền lớn, mà chỉ thanh toán một số tiền quy định nào đó theo định kỳ trong khoảng thời gian nào đó kèm lãi suất của dư nợ. Thông thường, chương trình nhà ở xã hội, nhà cho người có thu nhập thấp áp dụng phương thức này để hỗ trợ cho các đối tượng mua nhà.

- Trình tự, thủ tục mua bán, cho thuê nhà ở thương mại phải được thực hiện theo quy định của pháp luật, cụ thể như sau: + Các bên trực tiếp hoặc thông qua người đại diện thỏa thuận về mua bán, cho thuê nhà ở thương mại. + Hợp đồng về nhà ở phải thể hiện các nội dung cơ bản như sau: Tên và địa chỉ của các bên; mô tả đặc điểm của nhà ở; giá và phương thức thanh toán nếu trong hợp đồng có thỏa thuận về giá; thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành (nếu có); thời hạn cho thuê; quyền và nghĩa vụ của các bên; cam kết của các bên; các thỏa thuận khác; ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng; chũ ký của các bên (nếu là tổ chức thì phải đóng dấu và ghi rõ chức vụ của người ký). + Một trong các bên theo thỏa thuận thực hiện nộp thuế và lệ phí theo quy định của pháp luật. Khái niệm, đặc điểm thị trường nhà ở thương mại 1.

Khái niệm thị trường nhà ở thương mại Trên diễn đàn lý luận kinh tế hiện có rất nhiều định nghĩa khác nhau về thị trường tùy theo góc độ xem xét khác nhau. Một số người tiếp cận thị trường theo nghĩa rộng, định nghĩa thị trường là một tổng thể của những quan hệ xã hội đứng đằng sau hành vi mua bán như cung - cầu, lợi ích và chi phí.