phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo và phụ lục, luận văn trình bày trong 3 chương: Chƣơng 1: Cơ sở lý luận về thị trường khoản vay thế chấp bất động sản- Điển hình cấu trúc thị trường khoản vay thế chấp Mỹ Chƣơng 2: Thực trạng khủng hoảng thị trường khoản vay thế chấp dưới chuẩn ở Mỹ Chƣơng 3: Một số đề xuất cho Việt Nam CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƢỜNG KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN- ĐIỂN HÌNH CẤU TRÚC THỊ TRƢỜNG KHOẢN VAY THẾ CHẤP MỸ 1.1 Khái niệm, phân loại và đặc điểm của khoản vay thế chấp 1. Khái niệm Thế chấp là sự cam kết bằng tài sản của người đi vay đối với người cho vay để đảm bảo nghĩa vụ cho một khoản vay. Hoặc nói theo một cách khác, thế chấp là sự đảm bảo cho khoản vay mà người cho vay yêu cầu người vay phải cung cấp [25]. - Khoản vay thế chấp là khoản vay được đảm bảo bằng việc thế chấp tài sản bất động sản [26] Như vậy, theo định nghĩa về khoản vay thế chấp ở trên, bất cứ một khoản vay nào mà được thế chấp bằng bất động sản thì đều được gọi là khoản vay thế chấp.
Tuy nhiên, trong phạm vi của bài luận văn nghiên cứu về thị trường khoản vay thế chấp dưới chuẩn ở Mỹ thì “khoản vay thế chấp” lại có một khái niệm khác. Khoản vay thế chấp được nhắc tới trong luận văn là khoản vay mua bất động sản mà người đi vay dùng chính bất động sản đó để thế chấp và đảm bảo cho nghĩa vụ của mình. Trong trường hợp người đi vay bị mất khả năng trả nợ, người cho vay có thể tịch biên tài sản bất động sản đó và bán đi để thu hồi số tiền đã cho vay.2 Phân loại khoản vay thế chấp a) Khoản vay thế chấp có lãi suất cố định (FRM-Fixed Rate Mortgage): là khoản vay mà lãi suất đi vay luôn cố định, lãi suất này được áp dụng trong cả thời hạn vay và không chịu tác động bởi sự thay đổi của lãi suất thực tế trên thị trường. Đây là loại khoản vay thế chấp theo kiểu truyền thống, có thời hạn rất dài, phổ biến từ 20 tới 30 năm; các kỳ hạn ngắn hơn cũng có nhưng với số lượng ít hơn.
1 b) Khoản vay thế chấp có lãi suất điều chỉnh (ARM- Adjustable Rate Mortgage) là khoản vay thế chấp trong đó lãi suất hợp đồng được tái ấn định định kỳ theo một lãi suất tham chiếu nào đó được lựa chọn. Lãi suất hợp đồng tại thời điểm ấn định bằng lãi suất tham chiếu cộng thêm một khoản chênh lệnh. c) Khoản vay thế chấp dưới chuẩn (subprime mortgage): là khoản vay thế chấp được thực hiện bởi những người đi vay không có đủ tiêu chuẩn tín dụng đi vay như trong vay thế chấp truyền thống. Theo Hướng dẫn của hiệp hội các đại lý về chương trình cho vay dưới chuẩn (Interagency Expanded Guidance for Subprime Lending Programs) thì những người đi vay dưới chuẩn là những người có những rủi ro tín dụng cao, bao gồm một hoặc nhiều những đặc điểm sau: - Có hai hay nhiều hơn các khoản chậm thanh toán 30 ngày trong vòng 12 tháng gần đây hoặc có một hay nhiều hơn khoản chậm thanh toán 60 ngày trong vòng 24 tháng gần đây - Bị kiện tụng hoặc bị tịch biên tài sản trong vòng 24 tháng trước đây - Bị phá sản trong vòng 5 năm gần đây - Có khả năng vỡ nợ được minh chứng (ví dụ điểm tín dụng FICO 620 hoặc thấp hơn) - Tỷ lệ chi trả khoản nợ trên thu nhập là 50% hoặc lớn hơn; hoặc thu nhập còn lại dùng để chi tiêu cho gia đình sau khi trang trải hết các nghĩa vụ nợ bằng thu nhập hàng tháng rất ít.
- Ngoài các loại khoản vay thế chấp kể trên, người ta còn hay nhắc tới các loại khoản vay thế chấp khác như khoản vay thế chấp loại FHA, VA, khoản vay thế chấp phù hợp tiêu chuẩn (conforming mortgage) và khoản vay thế chấp loại jumbo.3 Đặc điểm của khoản vay thế chấp 1.1 Đặc điểm của khoản vay thế chấp truyền thống Đặc điểm của một khoản vay thế chấp được thể hiện qua lãi suất khoản vay, cách thanh toán gốc và lãi và các điều kiện về thanh toán trước khoản vay. Cụ thể như sau: Lãi suất của khoản vay thế chấp truyền thống là lãi suất cố định Điều kiện thanh toán: Với khoản vay thế chấp kiểu truyền thống, người vay trả lãi và hoàn trả vốn gốc theo những khoản trả dần bằng nhau trong suốt một khoảng thời gian được hai bên thỏa thuận, được gọi là thời hạn của khoản vay thế chấp. Khi kết thúc thời hạn này, khoản vay được trả hết. Mỗi một khoản thanh toán cho món vay thế chấp thường được thực hiện vào ngày đầu tiên của tháng và bao gồm: (1) tiền lãi của lãi suất cố định hàng năm nhân với số dư khoản vay được tính vào đầu tháng trước và (2) một khoản hoàn trả một phần của khoản vay gốc.
Chênh lệch giữa khoản thanh toán hàng tháng và phần lãi nằm trong đó chính là số tiền được khấu trừ dần vào số dư khoản vay thế chấp. Khoản thanh toán hàng tháng được thiết kế sao cho sau khi khoản thanh toán hàng tháng cuối cùng được hoàn tất thì số dư của khoản vay thế chấp sẽ bằng 0 (tức là khoản vay đã được trả hết) Phân tích ví dụ về khoản vay thế chấp có thời hạn 30 năm (360 tháng) trị giá 100 000 đô la Mỹ với lãi suất vay thế chấp là 8%/năm và khoản thanh toán hàng tháng cố định: Ta có công thức Khối lượng khoản vay ═ P/(1+i) + P/(1+i)2 +P/(1+i)3 +…+P/(1+i)n Trong đó: P là khoản thanh toán cố định i là lãi suất trên khoản vay n là thời hạn của khoản vay. 3 Áp dụng công thức trên ta có: 100 000 = P/(1+8%) +P/(1+8%)2 +P/(1+8%)3 + … + P/(1+8%)30 Như vậy: 100 000= Px PVA(8%, 30) = Px 11,2578 P năm = 100 000/11,2578 ≈ 8883 Ptháng = 8883/12 = 740,25 Lộ trình trả dần của khoản vay thế chấp nói trên như sau: Số thứ tự của Số dư khoản Thanh toán Thanh toán Tổng thanh khoản thanh vay còn lại lãi (USD) gốc (USD) toán (USD) toán (USD) 1 6666,67 73,58 740,25 99926,42 2 666,28 73,97 740,25 99852,45. 360 4,85 735,40 740,25 0 Như vậy, phần thanh toán gốc và lãi cuối cùng trong tháng thứ 360 là đủ để trả hết phần còn lại trong số dư khoản vay thế chấp.
Và từ bảng trên ta thấy, phần lãi trong khoản thanh toán khoản vay thế chấp hàng tháng giảm đi từng tháng một và phần thanh toán gốc hàng tháng thì tăng lên. Lý do của điều này là khi số dư khoản vay thế chấp được giảm đi theo từng tháng thì lãi trên số dư đó cũng giảm. Vì khoản thanh toán hàng tháng là cố định nên phần thanh toán gốc hàng tháng sẽ tăng dần lên. Với khoản vay thế chấp có lãi suất cố định, người đi vay có thể thanh toán trước tiền gốc mà không phải chịu khoản phạt trả trước.
Việc thanh toán trước một phần tiền gốc của khoản vay sẽ làm cho thời hạn cần thiết để thanh toán hết khoản vay bị ngắn lại. Việc thanh toán trước được thực hiện thông thường khi lãi suất thị trường giảm xuống với một mức đáng kể. Chính vì vậy, một số công ty cho vay thế chấp truyền thống đã cho khách hàng vay với 4 tỷ lệ lãi suất thấp hơn món vay thế chấp thông thường, nhưng đổi lại thì người đi vay phải chấp nhận chịu phạt nếu thanh toán trước hạn. Có thể thấy, với đặc điểm về lãi suất cố định, thời hạn thanh toán dài các tổ chức cho vay có thể gặp rủi ro tín dụng (rủi ro khi người vay không thanh toán được đúng hạn hoặc bị vỡ nợ); rủi ro thanh toán sớm (rủi ro khi người vay trả toàn bộ hoặc một phần của số dư khoản vay thế chấp trước ngày đến hạn) và rủi ro về lãi suất.
Khi khoản vay thế chấp được tạo ra, tổ chức tạo khoản vay gốc có nhiều sự lựa chọn như (i) nắm giữ khoản vay trong danh mục đầu tư; hoặc (ii) bán cho một nhà đầu tư đang muốn giữ khoản vay này trong danh mục đầu tư của mình, hoặc (iii) đặt khoản vay này vào một tập hợp danh mục khoản vay để sử dụng làm vật thế chấp cho việc phát hành chứng khoán hoặc sử dụng chính khoản vay này để thế chấp phát hành chứng khoán. Từ những đặc điểm trên của khoản vay thế chấp truyền thống ta thấy, khi lạm phát cao và biến động thiết kế của khoản vay thế chấp này sẽ có hai nhược điểm cơ bản và nghiêm trọng là vấn đề “sai lệch ghép” và vấn đề “bị kéo nghiêng”. - Vấn đề “sai lệch ghép” hàm ý về sự sai lệch về kỳ hạn giữa tài sản (asset) và nghĩa vụ (liability) trên bảng cân đối kế toán của định chế cho vay. Phần lớn các khoản vay thế chấp được tài trợ bằng nguồn vốn huy động từ tiền gửi của khách hàng, doanh nghiệp.
Thực tế là, các khoản vay thế chấp là một tài sản rất dài hạn, kỳ hạn trung bình là khoảng 30 năm, cá biệt có khoản vay thế chấp có thời hạn lên tới 40, 50 năm. Trong khi đó, các khoản tiền gửi mà định chế huy động được đa số có kỳ hạn rất ngắn. Vì vậy, đã xảy ra sự sai lệch về kỳ hạn của các tài sản (khoản vay thế chấp) và những khoản nợ được huy động để tài trợ cho các tài sản đó. Do vậy, định chế đã thực hiện một hoạt động có tính đầu cơ rất cao là: vay ngắn hạn và cho vay rất dài hạn.
Hoạt 5 động này sẽ chắc chắn bị thua lỗ nếu lạm phát tăng cao và gây thiệt hại lớn cho định chế khi lãi suất tăng. Định chế vẫn có thể thu được lãi theo hợp đồng cho vay, song để thu hút được các khoản tiền gửi để tài trợ các khoản vay đó, nó sẽ phải trả mức lãi suất hiện hành trên thị trường cao hơn. - Vấn đề “bị kéo nghiêng” hàm ý điều xảy ra với gánh nặng thanh toán khoản vay thế chấp xét về giá trị thực trong suốt thời hạn của khoản vay, trong điều kiện có lạm phát. Nếu mức giá chung tăng lên thì giá trị thực của các khoản thanh toán vay thế chấp sẽ giảm theo thời gian.
Nếu thu nhập thực của chủ sở hữu nhà tăng lên theo thời gian thì điều này, cùng với một sự giảm sút trong giá trị thực của các khoản thanh toán, có nghĩa là gánh nặng thanh toán sẽ giảm đi theo thời gian.