CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 1. Một số vấn đề cơ bản về bồi thường, hỗ trợ thiệt hại, giải phóng mặt bằng. Định nghĩa Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai [18].
Khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì người sử dụng đất được Nhà nước bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật [18]. Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất tại thời điểm quyết định thu hồi đất; trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc giao đất ở tái định cư hoặc nhà ở tái định cư, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thanh toán bằng tiền theo quy định sau: - Trường hợp tiền bồi thường, hỗ trợ lớn hơn tiền sử dụng đất ở hoặc tiền mua nhà ở tại khu tái định cư thì người tái định cư được nhận phần chênh lệch; - Trường hợp tiền bồi thường, hỗ trợ nhỏ hơn tiền sử dụng đất ở hoặc tiền mua nhà ở tái định cư thì người tái định cư phải nộp phần chênh lệch [20]. Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất [18]. Chi phí đầu tư vào đất còn lại bao gồm chi phí san lấp mặt bằng và chi phí khác liên quan trực tiếp có căn cứ chứng minh đã đầu tư vào đất mà đến thời điểm Nhà nước thu hồi đất còn chưa thu hồi được [18].
Trường hợp người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi thường, hỗ trợ để hoàn trả ngân sách nhà nước. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển [18]. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường theo quy định của Luật này còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ; PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 4 Việc hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy định của pháp luật. Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm: Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất; Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở; Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở; Hỗ trợ khác [18].
Tái định cư (TĐC) được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại đó. Tái định cư tại khu vực bị giải tỏa là tái định cư tại chỗ. Việc bố trí tái định cư tại nơi ở mới phải có điều kiện sinh hoạt tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ. Nguyên tắc bố trí tái định cư: Hộ thuộc diện giải tỏa bị thu hồi hết đất ở, hoặc diện tích đất ở thu hồi từ 1/4 (một phần tư) hạn mức công nhận hoặc 1/2 (một phần hai) hạn mức giao đất ở trở lên và có nhu cầu đất tái định cư [20].
Đối với những hộ bị thu hồi hết đất ở mà không có nhu cầu đất tái định cư thì Hội đồng bồi thường thiệt hại, giải phóng mặt bằng báo cáo đề xuất UBND thành phố xem xét giải quyết hỗ trợ bằng tiền [20]. Giải phóng mặt bằng (GPMB) là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến di dời tài sản (nhà cửa, cây cối và các công trình đã có trên một diện tích đất nhất định) được quy hoạch vào việc làm xây dựng một công trình khác trên diện tích đó. Bản chất của bồi thường, hỗ trợ thiệt hại, giải phóng mặt bằng Bồi thường thiệt hại trong GPMB thường xãy ra khi Nhà nước thu hồi một diện tích đất nào đó để chuyển sang một mục đích sử dụng khác. Thực chất là giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước với người được giao đất, thuê đất khi họ bị thu hồi đất.
Bồi thường thiệt hại về đất thường được thực hiện theo quy định của Nhà nước về giá đất, về phương thức bồi thường. Tuy nhiên việc bồi thường thiệt hại về đất không giống với việc trao đổi, mua bán hàng hóa, tài sản trên thị trường. Nó vừa phải đảm bảo tái hồi lợi ích bị thiệt hại của người thu hồi đất, nhưng đồng thời phải đảm bảo lợi ích của Nhà nước, của xã hội và của người nhận lại quyền sử dụng đất đã thu hồi, có nghĩa là phải giải quyết một cách hài hòa lợi ích, tinh thần giữa các đối tượng tham gia. Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng thực chất là trả lại mặt bằng để thi công xây dựng các công trình mới nhằm phát triển cơ sở hạ tầng đô thị, sắp xếp, bố trí lại các công trình, nhà ở, khu dân cư còn nhếch nhác, chưa đồng bộ về thiết kế, góp phần tạo mỹ quan đô thị, đảm bảo lợi ích công cộng và phát triển kinh tế -xã hội.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 5 Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng là yêu cầu tất yếu, khách quan của quá trình đổi mới góp phần cho sự thành công của dự án, là điều kiện tiên quyết để thực hiện dự án vì nếu không có mặt bằng để xây dựng các công trình phục vụ cho nhu cầu phát triển kinh tế, văn hóa xã hội và cơ sở hạ tầng đô thị. Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng góp phần thực hiện quy hoạch sử dụng đất nhằm sử dụng đất đai hiệu quả hơn. Đặc điểm của bồi thường, hỗ trợ thiệt hại, giải phóng mặt bằng Công tác bồi thường, hỗ trợ thiệt hai và giải phóng mặt bằng là một quá trình phức tạp và đa dạng vì nó liên quan đến lợi ích của các bên liên quan và toàn xã hội. Từ đó ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án.
Tính phức tạp thể hiện ở yếu tố: Việc thực hiện dự án phải phải áp dụng nhiều văn bản pháp luật, phải có sự phối hợp của nhiều cấp, ngành để thực hiện; Nguồn gốc các thửa đất khác nhau nên phải xây dựng nhiều phương án về đối tượng, điều kiện bồi thường, hỗ trợ cho phù hợp; Giiấy tờ pháp lý về đất đai liên quan đến thửa đất bị giải tỏa còn thiếu, chưa chính xác; Giá cả trên thị trường không ngừng biến động và giá đền bù ở mỗi thời điểm là khác nhau. Ngoài ra, tính phức tạp còn thể hiện qua trình độ dân trí tại khu vực dự án giải tỏa, dẫn đến yếu tố chấp hành pháp luật, sự đồng thuận của người dân về các chính sách bồi thường, hỗ trợ. Tính đa dạng thể hiện ở các yếu tố: Mỗi vùng, miền khác nhau tương ứng với điều kiện tự nhiên - kinh tế, xã hội và trình độ dân trí nhất định mà phương án bồi thường, hỗ trợ thiệt hai, giải phóng mặt bằng, tái định cư và khung giá do Nhà nước ban hành phục vụ cho công tác giải phóng mặt bằng cũng khác nhau. Công tác bồi thường, hỗ trợ thiệt hai và giải phóng mặt bằng phải đảm bảo tiến độ nhanh chóng, kịp thời, chính xác nhằm đảm bảo tiến độ thực hiện dự án đã đề ra, giúp đưa dự án vào khai thác sử dụng đúng kế hoạch, tiết kiệm được chi phí cho Nhà nước, góp phần đảm bảo vấn đề an ninh, chính trị, xã hội.
Công tác bồi thường, hỗ trợ thiệt hai và giải phóng mặt bằng phải đảm bảo tính công khai dân chủ và công bằng xã hội nhằm tạo niềm tin cho nhân dân vào chế độ, vào Nhà nước, tạo sự đồng thuận trong vấn đề chấp hành bàn giao mặt bằng, tránh khiếu nại, khiếu kiện, làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án. Giá quyền sử dụng đất và định giá quyền sử dụng đất trong bồi thường thiệt hại về đất. Giá quyền sử dụng đất (giá đất) Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất [18]. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định [18].
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 6 Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp [18]. Giá bồi thường từng loại đất do UBND thành phố Quyết định ban hành hàng năm. Trường hợp đặc biệt, UBND thành phố sẽ quyết định giá đất cho từng dự án trên cơ sở đề nghị của Sở Tài chính và có sự tham gia của các ngành và địa phương có liên quan.
Định giá quyền sử dụng đất và định giá bất động sản Định giá là sự ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định. Thông qua các giao dịch, trao đổi giữa các tác nhân bên giao và nhận trên thị trường.