CHƯƠNG I TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT, ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ LÝ LUẬN PHÂN VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI 1. Tổng quan về giá đất 1. Khái quát chung về giá đất Theo quy định của Luật đất đai 2003 tại Điều 5, thì đất đai thuộc sử hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu (thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai). Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua các hình thức: giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định.
Không một cá nhân, cơ quan, tổ chức nào có quyền sử hữu đất đai. Tại Khoản 23, Điều 4, Luật đất đai 2003 quy định: “Giá quyền sử dụng đất (gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”. Như vậy, giá đất ở đây là giá trị quyền sử dụng đất và tại Điểm 2,4, Điều 4, Luật đất đai 2003 đã quy định: “Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”. Điều 55, Luật đất đai 2003 quy định giá đất được hình thành trong các trường hợp sau: - Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4, Điều 56.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. - Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. n 7 Tại điều 56, Luật đất đai 2003 quy định: Giá đất do Nhà nước quy định phải đảm bảo: - Việc định giá đất của Nhà nước theo nguyên tắc: + Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có sự chênh lệch lớn hơn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp; + Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau; + Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng ở hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau. - Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất; khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
- Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất, phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định. - Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 1 tháng 1 hàng năm. Được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đất thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, n 8 bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước. Nhà nước thực hiện định hướng thị trường, điều tiết thị trường đối với đất đai thông qua quy hoạch.
Tuy nhiên, giá đất do Nhà nước quy định chỉ áp dụng trong một số trường hợp theo quy định. Trong một số trường hợp khác về quyền sử dụng đất Nhà nước cho phép các bên liên quan xây dựng và áp dụng một giá đất theo thị trường. Giá này được hình thành trong thị trường với sự tác động của các quy luật kinh tế (quy luật giá trị, quy luật cung - cầu, quy luật cạnh tranh…) và giá này thường được gọi là “giá đất thực tế” hay “giá thị trường”. Như vậy, trên thực tế vẫn còn hai loại giá đất: Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị trường.
Các đặc trưng của giá đất - Giá đất được hình thành là một quá trình lâu dài: Đặc trưng này được xem xét trên hai mặt: + Thứ nhất: Giá của một thửa đất hình thành là một quá trình lâu dài từ khi còn hoang sơ được con người khai khẩn trở thành đất có giá trị thấp, sau đó trong quá trình sử dụng con người đầu tư cải tạo cơ sở hạ tầng kỹ thuật và cùng với quá trình đô thị hoá giá của thửa đất cũng tăng dần theo. + Thứ hai: Xét về quỹ đất của một vùng, một quốc gia thì ở đâu có mua bán đất đai trước thì ở đó xuất hiện giá đất trước; ở đâu có mua bán đất sau thì ở đó xuất hiện giá đất sau; vì thực tế khi nào đất đai được đưa ra mua bán, khi đó mới có khái niệm giá và hình thành giá đất. - Giá đất là cầu nối mối quan hệ đất đai - thị trường - sự quản lý của nhà nước. Nhà nước quản lý đất đai theo giá đất hay nói cách khác giá đất là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai để người sử dụng thực hiện đúng nghĩa vụ của mình và nhà nước điều n 9 chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch và theo pháp luật.
- Giá đất không phản ánh giá trị của hàng hoá - tài sản đất đai, mà giá đất là chỉ số phản ánh khả năng thu lời từ đất đai hoặc hiệu quả vốn đầu tư. Thật vậy, nếu giá đất phản ánh giá trị của hàng hoá - tài sản đất đai thì mọi thửa đất có diện tích bằng nhau, có chất đất (kết cấu, độ phì nhiêu…) như nhau đều có giá bằng nhau. Tuy nhiên, trong thực tế lại không như vậy các thửa đất có diện tích bằng nhau nhưng sử dụng vào mục đích khác nhau, nếu thửa nào mang lại lợi ích cao hơn thì sẽ có giá cao hơn và ngược lại. Ví dụ: Các thửa đất cùng sử dụng vào mục đích nông nghiệp, có cùng điều kiện độ phì, khí hậu thời tiết, cùng điều kiện tưới tiêu…cùng trồng lúa nước, nhưng ở các vị trí khác nhau (gần, xa thị trường cung cấp giống, phân bón…., thị trường tiêu thụ) thì khả năng sinh lợi khác nhau và có mức giá khác nhau.
Hoặc ngay trong một đô thị, đất có kết cấu như nhau, sự chênh lệch về các điều kiện không nhiều, nhưng ở các vị trí thuận lợi cho thương mại, dịch vụ, đời sống thì mức giá cao hơn ở những vị trí kém thuận lợi hơn. - Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rất lớn và lớn hơn nhiều so với hàng hoá thông thường. Đặc trưng này xuất phát từ đặc điểm cơ bản của đất đai là có vị trí cố định, có giới hạn về không gian được thể hiện trên hai phương diện: + Trong phạm vi một đô thị, một tỉnh, thành phố thì sự phân bố sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, phân bố lao động, các yếu tố xã hội, môi trường ở các khu vực, vị trí có sự khác nhau, đó là thực tế hình thành giá đất ở mỗi khu vực, vị trí cụ thể cũng khác nhau và thậm chí ở những vị trí đặc biệt thì tính cá biệt là rất lớn. Những thửa đất ở những vị trí rất thuận lợi cho sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, ở các trung tâm đô thị trường có mức giá cá biệt mà các vị trí khác không thể có được.
Nhưng con người không có đủ khả năng trong một thời gian ngắn tạo ra được một thửa đất tương tự. n 10 + Trong phạm vi một quốc gia, giá đất có tính khu vực rất cao, ở những vùng kinh tế chậm phát triển, dân số thưa thớt thì có những khu vực chưa hình thành giá đất, hoặc có những khu vực đã hình thành giá đất nhưng giá rất thấp. Trái lại, ở những vùng kinh tế phát triển, mật độ dân số đông, nhất là ở những đô thị lớn, đô thị trung tâm thì có giá đất cao hơn hẳn các vùng khác. Nhưng con người không thể điều hoà nhu cầu về đất giữa các vùng, giữa các khu vực được.
Con người chỉ có thể mở rộng vùng, mở rộng đô thị, để mở rộng cung về đất đô thị, nhưng lại làm giảm cung về đất nông thôn, đất nông nghiệp như vậy sẽ hạn chế được sự tăng giá của đất đô thị. - Yếu tố từ phía con người tác động mạnh đến giá đất và hiệu quả hơn so với giá của các hàng hoá thông thường. Thể hiện ở các mặt: + Con người xây dựng và thực hiện các chính sách điều tiết vĩ mô (sự điều tiết của Nhà nước); bằng việc ban hành các chính sách pháp luật đất đai, con người quy định các quyền giao dịch đối với từng loại đất tác động trực tiếp đến sự hình thành giá đất. Bằng các chính sách phát triển kinh tế và thực hiện quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng; con người thực hiện phân bổ lực lượng sản xuất, phân bổ nhu cầu sử dụng đất làm ảnh hưởng trực tiếp đến việc hình thành giá đất.
+ Con người với thói quen, tập quán hình thành các khu dân cư, cùng với trình độ nhận thức, tâm lý xã hội…tác động đến nhu cầu sử dụng đất ở từng khu vực, từng vị trí cụ thể, ảnh hưởng trực tiếp đến việc hình thành giá đất. - Giá đất là phương tiện thể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất trong chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, cho tặng quyền sử dụng đất và là căn cứ để tính toán giá trị thu tiền khi giao đất, bồi thường khi thu hồi đất và tính thuế đất. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo quy định hiện hành Theo quy định hiện hành tại: Điều 10.