Luận án tiến sĩ hoàn thiện công tác định giá tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng tại các ngân hàng thương mại việt nam

Luận án phân tích và đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác định giá tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng tại ngân hàng thương mại Việt Nam.

• Tác giả: Ngô Hoài Nam
• Người hướng dẫn: TS Nguyễn Minh Hoàng
• Trường học: Học viện Tài chính
• Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng
• Đề tài: Cải Tiến Định Giá Tài Sản Thế Chấp Trong Tín Dụng Ngân Hàng Thương Mại Việt Nam
• Loại tài liệu: luận án tiến sĩ kinh tế
• Năm xuất bản: 2022
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
• 1.1. Tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thương mại
• 1.1.1. Khái niệm tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng thương mại
• 1.1.2. Phân loại tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng thương mại
• 1.1.3. Đặc điểm của tài sản thế chấp
• 1.2. Công tác định giá tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thương mại
• 1.2.1. Giá trị và các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản thế chấp
• 1.2.2. Nội dung công tác định giá tài sản thế chấp tại các ngân hàng thương mại Việt Nam
• 1.2.3. Các chỉ tiêu đánh giá mức độ hoàn thiện công tác định giá tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thương mại
• 1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác định giá tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng thương mại
• 1.3.1. Các yếu tố chủ quan
• 1.3.2. Các yếu tố khách quan
• 1.4. Kinh nghiệm về định giá tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng trên thế giới
• 1.4.1. Kinh nghiệm về định giá tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của một số nước phát triển trên thế giới
• 1.4.2. Bài học cho định giá tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng thương mại ở Việt Nam
• 1.5. KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM
• 2.1. Khái quát về ngân hàng thương mại Việt Nam
• 2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển của hệ thống Ngân hàng thương mại Việt Nam
• 2.1.2. Quy mô vốn điều lệ, chi nhánh và sở giao dịch của hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam
• 2.2. Thực trạng công tác định giá tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng tại một số ngân hàng thương mại Việt Nam thời gian qua
• 2.2.1. Thực trạng về hoạt động cho vay có thế chấp bằng tài sản
• 2.2.2. Thực trạng các nội dung công tác định giá tài sản thế chấp tại các ngân hàng thương mại Việt Nam
• 2.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác định giá tài sản thế chấp tại các ngân hàng thương mại tại Việt Nam
• 2.2.3.1. Giả thuyết và mô hình nghiên cứu
• 2.2.3.2. Phương pháp nghiên cứu
• 2.2.3.3. Phương pháp chọn mẫu
• 2.2.3.4. Kiểm định độ tin cậy của thang đo
• 2.2.3.5. Phân tích nhân tố khám phá (EFA)
• 2.2.3.6. Phân tích tương quan
• 2.2.3.7. Kiểm định mô hình lý thuyết và giả thuyết nghiên cứu
• 2.4. Đánh giá kết quả công tác định giá tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng thương mại Việt Nam
• 2.4.1. Những kết quả đạt được
• 2.5. KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
• 3. CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM
• 3.1. Định hướng hoàn thiện định giá tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng tại các ngân hàng thương mại Việt Nam
• 3.1.1. Định hướng phát triển hoạt động tín dụng tại các ngân hàng thương mại Việt Nam
• 3.1.2. Mục tiêu và quan điểm hoàn thiện định giá tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng tại các ngân hàng thương mại Việt Nam
• 3.2. Giải pháp nhằm hoàn thiện định giá tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng tại các ngân hàng thương mại Việt Nam thời gian tới
• 3.2.1. Nhóm giải pháp chính
• 3.2.2. Nhóm giải pháp bổ trợ
• 3.3. Một số kiến nghị
• 3.3.1. Kiến nghị đối với Chính phủ
• 3.3.2. Kiến nghị đối với ngân hàng Nhà nước
• 3.3.3. Kiến nghị đối với các cơ quan liên quan khác
• 3.4. KẾT LUẬN CHƯƠNG 3
• DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH ĐÃ ĐƯỢC CÔNG BỐ CỦA TÁC GIẢ
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
• PHỤ LỤC

Tóm tắt

I. Giới thiệu về định giá tài sản thế chấp trong tín dụng ngân hàng thương mại

Định giá tài sản thế chấp là một trong những nghiệp vụ quan trọng trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thương mại. Định giá tài sản giúp ngân hàng xác định mức cho vay hợp lý, từ đó tăng cường tính cạnh tranh và uy tín trong lĩnh vực cho vay. Việc xác định chính xác giá trị tài sản thế chấp không chỉ thúc đẩy quá trình chuyển hóa vốn mà còn tạo niềm tin cho khách hàng vào chất lượng hoạt động của ngân hàng. Hơn nữa, công tác định giá còn giúp các cơ quan quản lý nhà nước đánh giá chất lượng hoạt động tín dụng và xác định mức độ rủi ro, từ đó có các chính sách hợp lý trong quản lý và điều hành hoạt động tín dụng.

1.1. Khái niệm và phân loại tài sản thế chấp

Tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thương mại được định nghĩa là tài sản mà khách hàng sử dụng để đảm bảo cho khoản vay. Các loại tài sản thế chấp phổ biến bao gồm bất động sản, máy móc thiết bị và xe ô tô. Việc phân loại tài sản thế chấp giúp ngân hàng dễ dàng hơn trong việc đánh giá và quản lý rủi ro. Đặc điểm của tài sản thế chấp cũng ảnh hưởng đến quy trình định giá tài sản thế chấp và quyết định cho vay của ngân hàng.

II. Thực trạng công tác định giá tài sản thế chấp tại ngân hàng thương mại Việt Nam

Thực trạng công tác định giá tài sản thế chấp tại các ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay cho thấy nhiều vấn đề cần được cải thiện. Mặc dù đã có những tiến bộ trong việc áp dụng các phương pháp định giá, nhưng vẫn còn tồn tại nhiều hạn chế trong quy trình và tiêu chí đánh giá. Các ngân hàng thường gặp khó khăn trong việc xác định giá trị thực của tài sản thế chấp, dẫn đến việc cấp tín dụng không chính xác. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến lợi ích của ngân hàng mà còn gây rủi ro cho khách hàng. Việc cải tiến quy trình định giá tài sản thế chấp là cần thiết để nâng cao chất lượng hoạt động tín dụng.

2.1. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác định giá

Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến công tác định giá tài sản thế chấp, bao gồm các yếu tố chủ quan và khách quan. Các yếu tố chủ quan như trình độ chuyên môn của nhân viên thẩm định, quy trình làm việc và công nghệ sử dụng trong định giá. Các yếu tố khách quan bao gồm tình hình thị trường, biến động giá cả và các quy định pháp lý liên quan đến tài sản thế chấp. Việc nhận diện và phân tích các yếu tố này sẽ giúp ngân hàng cải thiện quy trình định giá và giảm thiểu rủi ro trong hoạt động tín dụng.

III. Giải pháp hoàn thiện công tác định giá tài sản thế chấp

Để hoàn thiện công tác định giá tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng tại các ngân hàng thương mại Việt Nam, cần có một số giải pháp cụ thể. Đầu tiên, ngân hàng cần xây dựng quy trình định giá rõ ràng và minh bạch, áp dụng các phương pháp định giá hiện đại và phù hợp với từng loại tài sản. Thứ hai, cần nâng cao năng lực cho đội ngũ nhân viên thẩm định thông qua đào tạo và cập nhật kiến thức mới. Cuối cùng, việc tăng cường hợp tác với các tổ chức định giá bên ngoài cũng sẽ giúp ngân hàng có được những đánh giá chính xác hơn về giá trị tài sản thế chấp.

3.1. Định hướng phát triển hoạt động tín dụng

Định hướng phát triển hoạt động tín dụng tại các ngân hàng thương mại Việt Nam cần tập trung vào việc cải thiện chất lượng công tác định giá tài sản thế chấp. Ngân hàng cần xác định rõ mục tiêu và quan điểm trong việc định giá, từ đó xây dựng các giải pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng. Việc này không chỉ giúp ngân hàng giảm thiểu rủi ro mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng trong việc tiếp cận nguồn vốn.

Nội dung chính

Tổng quan luận án

Công tác định giá tài sản thế chấp (TSTC) giữ vị trí then chốt trong hoạt động cấp tín dụng của các ngân hàng thương mại (NHTM). Việc xác định chính xác giá trị TSTC không chỉ giúp ngân hàng thiết lập mức cấp tín dụng an toàn, dự báo và phòng ngừa rủi ro nợ xấu, nâng cao năng lực cạnh tranh, mà còn hỗ trợ khách hàng giải phóng nguồn vốn phục vụ sản xuất kinh doanh và hỗ trợ Ngân hàng Nhà nước (NHNN) giám sát chất lượng tín dụng toàn hệ thống. Mặc dù vậy, hoạt động định giá TSTC tại các NHTM Việt Nam vẫn còn bộc lộ nhiều điểm hạn chế, thiếu tính đồng bộ và chưa có các nghiên cứu tổng thể kết hợp cả định tính lẫn định lượng với dữ liệu cập nhật sau giai đoạn 2015.

Luận án tiến sĩ kinh tế của tác giả Ngô Hoài Nam với đề tài "Hoàn thiện công tác định giá tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng tại các ngân hàng thương mại Việt Nam" (Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng, Mã số: 9.01, thực hiện tại Học viện Tài chính năm 2022 dưới sự hướng dẫn khoa học của TS. Nguyễn Minh Hoàng và TS. Trần Tiến Hưng) được xây dựng nhằm giải quyết khoảng trống nghiên cứu này.

+---------------------------------------------------------------------------------------------------+
| THÔNG TIN TỔNG QUAN LUẬN ÁN                                                                      |
+----------------------+----------------------------------------------------------------------------+
| Tên luận án          | Hoàn thiện công tác định giá tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng tại |
|                      | các ngân hàng thương mại Việt Nam                                          |
| Tác giả              | Ngô Hoài Nam                                                               |
| Người hướng dẫn      | 1. TS. Nguyễn Minh Hoàng, 2. TS. Trần Tiến Hưng                            |
| Cơ sở đào tạo        | Học viện Tài chính (Bộ Giáo dục và Đào tạo – Bộ Tài chính)                |
| Chuyên ngành / Mã số | Tài chính – Ngân hàng / 9.01                                               |
| Năm bảo vệ           | 2022                                                                       |
+----------------------+----------------------------------------------------------------------------+

Mục tiêu nghiên cứu

• Mục tiêu chung: Phân tích, đánh giá thực trạng công tác định giá TSTC tại một số NHTM Việt Nam, chỉ ra các thành tựu đạt được cùng những hạn chế, tồn tại; từ đó đề xuất hệ thống giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện, nâng cao chất lượng công tác định giá TSTC trong hoạt động tín dụng ngân hàng giai đoạn tới.
• Mục tiêu cụ thể:
  1. Hệ thống hóa cơ sở lý luận về công tác định giá TSTC trong hoạt động tín dụng của NHTM.
  2. Khảo cứu kinh nghiệm quốc tế về định giá TSTC của một số nước phát triển để rút ra bài học cho các NHTM Việt Nam.
  3. Phân tích, đánh giá thực trạng công tác định giá TSTC tại các nhóm NHTM đại diện giai đoạn 2016–2020, nhận diện kết quả đạt được, hạn chế và nguyên nhân; đồng thời kiểm định các yếu tố ảnh hưởng bằng mô hình định lượng.
  4. Xác định định hướng và đề xuất hệ thống giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác định giá TSTC tại các NHTM Việt Nam trong giai đoạn 2021–2025.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

• Đối tượng nghiên cứu: Công tác định giá tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của các NHTM Việt Nam.
• Phạm vi không gian: Tập trung khảo sát thực tế tại các NHTM đại diện theo các nhóm quy mô và hình thức sở hữu:
  • Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam - Agribank (đại diện khối NHTM Nhà nước).
  • Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam - BIDV (đại diện khối NHTM cổ phần có quy mô lớn).
  • Ngân hàng TMCP Tiên Phong - TPBank (đại diện khối NHTM cổ phần có quy mô vừa và nhỏ).
• Phạm vi thời gian: Đánh giá thực trạng giai đoạn 2016–2020; các đề xuất, định hướng và giải pháp được xây dựng với tầm nhìn giai đoạn 2021–2025.

---

Tổng quan tài liệu và vị trí của luận án

Luận án đã phân loại và tổng thuật các công trình nghiên cứu trong và ngoài nước liên quan trực tiếp đến định giá tài sản và cho vay thế chấp:

Các nghiên cứu quốc tế

• Ted Gwartney và Arden Delaware (1999): Nghiên cứu về "Ước lượng giá trị đất đai", thiết lập các nguyên tắc và phương pháp xác định giá trị đất đai.
• Catherine Nind (2002): Đề tài "Hệ thống quản lý môi trường và đánh giá giá trị đất đai" tại Australia, tập trung vào phương pháp xác định giá trị tài nguyên đất có tính đến các biến số môi trường (Journal of Economics Review, Vol 2, pp. 20-23).
• Aluko và Bioye Tajudeen (2000): Công trình "Impact of real estate mortgage valuation in Nigeria" (Journal of Social Economics Review, Vol 3, pp. 32-35), áp dụng mô hình hồi quy đa biến để ước lượng giá trị thị trường bất động sản (BĐS) thế chấp, chỉ ra rằng mức giá định giá phụ thuộc chặt chẽ vào thời điểm và mang tính thời điểm.
• Kwong Chaw, Wailai (2002): Nghiên cứu các phương pháp định giá BĐS thế chấp tại các tổ chức tín dụng Trung Quốc, tập trung vào phương pháp chi phí và phương pháp thu nhập.
• Stephan Luck và cộng sự (2019): Nghiên cứu định giá TSTC trong cấp tín dụng ngân hàng, chứng minh việc thế chấp tài sản làm giảm chi phí vay trung bình 23 điểm cơ bản và phân định thứ bậc giá trị của các loại TSTC (chứng khoán thị trường > BĐS, khoản phải thu, hàng tồn kho > tài sản cố định).
• Elli Pagourtzi và cộng sự (2003), Song Shi, Martin Young, Bob Hargreaves (2009): Đánh giá tổng quan các kỹ thuật thẩm định giá BĐS và xây dựng chỉ số giá nhà ở.

Các nghiên cứu trong nước

• Dự án hợp tác Việt Nam – Thụy Điển (Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì): Đề cập đến định giá đất chịu tác động của vị trí và môi trường.
• TS. Nguyễn Mạnh Hải (Bộ Kế hoạch và Đầu tư): Đề tài cấp Bộ nghiên cứu khả năng áp dụng các phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất.
• Nguyễn Mạnh Hùng, Trần Văn Trọng, Lý Hưng Thành, Trần Hữu Phê: Ứng dụng lý thuyết vị thế – chất lượng trong định giá BĐS với hàm phi tuyến tại TP. Hồ Chí Minh (độ tin cậy đạt 79,8%).
• TS. Lưu Văn Nghiêm: Đề tài cấp Bộ về thực trạng và giải pháp thẩm định giá BĐS tại các Tổng công ty theo mô hình 90–91.
• Phạm Thị Ngọc Mỹ (Luận án Tiến sĩ): Các giải pháp phát triển ngành thẩm định giá tại Việt Nam.
• Ngô Thị Phương Thảo (Luận án Tiến sĩ): Nghiên cứu chuyên biệt về định giá BĐS thế chấp tại các NHTM Việt Nam.
• Trần Văn Dũng (Luận án Tiến sĩ): Hoàn thiện công tác định giá doanh nghiệp tại Việt Nam.
• Đỗ Xuân Luận và cộng sự (2019): Nghiên cứu định giá TSTC trong cho vay chuỗi giá trị nông nghiệp (tre và quế) bằng mô hình Heckman hai giai đoạn kết hợp phỏng vấn sâu.
• Các công trình của Phạm Toàn Thiện (2009), Nguyễn Chí Thành (2008), Đỗ Minh Phương (2006), Nguyễn Khắc Luyện (2008), Nguyễn Đình Nam (2008), TS. Nguyễn Minh Hoàng (2006) về nguyên lý định giá tài sản và quản trị rủi ro cho vay thế chấp.

Khoảng trống nghiên cứu và vị trí của luận án

Đa số các công trình trước đây chỉ tập trung vào một phân khúc tài sản riêng lẻ (như đất đai, bất động sản hoặc doanh nghiệp), sử dụng nguồn dữ liệu giai đoạn trước năm 2015 và áp dụng thuần túy phương pháp định tính. Luận án của Ngô Hoài Nam giải quyết khoảng trống này bằng cách:

1. Nghiên cứu toàn diện công tác định giá TSTC (bao gồm cả BĐS và động sản/máy móc thiết bị) từ góc độ nghiệp vụ ngân hàng.
2. Cập nhật chuỗi số liệu thực tế đến năm 2020 tại ba mô hình ngân hàng đại diện (NHTM Nhà nước, NHTM cổ phần quy mô lớn, NHTM cổ phần quy mô vừa và nhỏ).
3. Kết hợp phương pháp nghiên cứu hỗn hợp: định tính phân tích nghiệp vụ và mô hình kinh tế lượng định lượng để kiểm định các nhân tố tác động đến công tác định giá TSTC.

---

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết và khái niệm sử dụng

• Khái niệm tài sản thế chấp: Là vật hoặc quyền thuộc sở hữu/sử dụng hợp pháp của khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh, được các bên thỏa thuận lựa chọn để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với ngân hàng mà không chuyển giao quyền chiếm hữu vật chất cho ngân hàng.
• Quan niệm về giá trị: Phân biệt rõ giữa ba loại giá trị:
  • Giá trị sổ sách: Thể hiện chi phí lịch sử ghi nhận trên bảng cân đối kế toán.
  • Giá trị thị trường: Mức giá hình thành từ sự thương lượng bình đẳng giữa bên mua và bên bán trên thị trường tại thời điểm xác định.
  • Giá trị thực (giá trị kinh tế): Giá trị hiện tại của các dòng tiền tương lai dự tính thu được từ tài sản, được chiết khấu theo tỷ suất sinh lời đòi hỏi.
• Bốn nhóm nguyên tắc định giá:
  1. Nhóm dựa trên quan niệm của người sử dụng: Nguyên tắc thay thế.
  2. Nhóm đóng góp và thu nhập: Nguyên tắc đóng góp, nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm, nguyên tắc phân phối thu nhập.
  3. Nhóm gắn liền với thị trường: Nguyên tắc cung – cầu, nguyên tắc thay đổi, nguyên tắc tuân thủ, nguyên tắc cạnh tranh.
  4. Nhóm hiệu quả cao nhất: Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.

Phương pháp nghiên cứu

Luận án kết hợp đồng thời phương pháp định tính và định lượng:

                  +-------------------------------------------------------------+
                  |              PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU CỦA LUẬN ÁN             |
                  +------------------------------+------------------------------+
                                                 |
                 +-------------------------------+-------------------------------+
                 |                                                               |
+--------------------------------+                              +--------------------------------+
|      NGHIÊN CỨU ĐỊNH TÍNH      |                              |     NGHIÊN CỨU ĐỊNH LƯỢNG      |
+--------------------------------+                              +--------------------------------+
| - Phương pháp khảo cứu văn bản |                              | - Khảo sát bảng câu hỏi        |
| - Phỏng vấn sâu chuyên gia     |                              |   (Thang đo Likert 5 điểm)     |
|   (Lãnh đạo NHNN và NHTM)      |                              | - Kiểm định Cronbach's Alpha   |
| - Tổng hợp, so sánh dữ liệu    |                              | - Phân tích nhân tố EFA        |
|   thực tế giai đoạn 2016-2020  |                              | - Phân tích tương quan Pearson |
| - Nghiên cứu tình huống tại    |                              | - Mô hình hồi quy tuyến tính   |
|   Agribank, BIDV, TPBank       |                              |   đa biến trên phần mềm SPSS22 |
+--------------------------------+                              +--------------------------------+

• Quy trình xử lý dữ liệu định lượng trên phần mềm SPSS 22:
  • Kiểm định độ tin cậy thang đo (Cronbach's Alpha): Loại bỏ các biến quan sát có hệ số tương quan biến – tổng (Item-Total Correlation) nhỏ hơn 0,3; thang đo đạt yêu cầu khi hệ số Cronbach's Alpha > 0,6.
  • Phân tích nhân tố khám phá (EFA): Sử dụng phương pháp trích Principal Components với phép quay Varimax; loại biến có hệ số tải nhân tố (Factor Loading) < 0,5; điểm dừng khi trích các nhân tố có Eigenvalue > 1.
  • Phân tích tương quan Pearson: Kiểm tra quan hệ tuyến tính giữa biến phụ thuộc ("Công tác định giá") và các biến độc lập ("Quan điểm của ngân hàng", "Cách thức và quy trình", "Hệ thống thông tin định giá", "Phương pháp định giá", "Đội ngũ nhân lực", "Phương tiện hữu hình"), cũng như kiểm tra hiện tượng đa cộng tuyến giữa các biến độc lập.
  • Hồi quy tuyến tính bội: Ước lượng mức độ tác động của từng nhóm nhân tố, kiểm định độ phù hợp mô hình thông qua kiểm định F, đồ thị phân tán phần dư, biểu đồ Histogram và đồ thị P-P plot phần dư chuẩn hóa.

Nguồn dữ liệu

• Dữ liệu thứ cấp: Báo cáo tài chính, báo cáo thường niên giai đoạn 2016–2020 của Agribank, BIDV, TPBank; các văn bản pháp luật, quy chuẩn thẩm định giá của Bộ Tài chính và Ngân hàng Nhà nước; niên giám thống kê và tài liệu quốc tế.
• Dữ liệu sơ cấp: Thu thập từ phỏng vấn chuyên sâu lãnh đạo ngân hàng và phát phiếu khảo sát (trực tiếp, thư điện tử, Google Forms) tới đội ngũ cán bộ thẩm định tín dụng tại các NHTM Việt Nam.

---

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Những vấn đề cơ bản về công tác định giá tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thương mại

Chương 1 xây dựng nền tảng lý luận về TSTC và hoạt động định giá trong hệ thống ngân hàng:

• Bản chất pháp lý và phân loại TSTC: Luận án làm rõ TSTC là đối tượng của hợp đồng thế chấp (vật hoặc quyền) có tính xác định và có thể chuyển giao. Tác giả phân loại TSTC theo các nhóm: vật và quyền; động sản và bất động sản; quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; hàng hóa kho bãi và phương tiện vận tải; tài sản có/không có đăng ký quyền sở hữu; tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.
• Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị TSTC:
  • Nhân tố chủ quan: Mục đích định giá, tính cảm tính/nghệ thuật của thẩm định viên, quy trình định giá, phương pháp định giá áp dụng, quy định nội bộ và năng lực chuyên môn của cán bộ thẩm định.
  • Nhân tố khách quan: Yếu tố thuộc tính vật chất của tài sản, tình trạng pháp lý, yếu tố kinh tế cung – cầu trên thị trường, cùng tâm lý và tập quán dân cư.
• Quy trình 6 bước định giá TSTC chuẩn hóa:
  1. Bước 1: Xác định vấn đề định giá (loại tài sản, hồ sơ pháp lý, đối tượng khách hàng).
  2. Bước 2: Lên kế hoạch định giá (phân công nhân sự, xác định nguồn thông tin và lộ trình thực hiện).
  3. Bước 3: Thu thập và phân tích số liệu (khảo sát thực tế, dữ liệu thị trường BĐS/động sản, chỉ số vĩ mô CPI, GDP).
  4. Bước 4: Áp dụng các phương pháp định giá phù hợp.
  5. Bước 5: Đối chiếu giá trị thực tế và giá trị cần ước lượng (điều chỉnh sai lệch thị trường).
  6. Bước 6: Hoàn thành báo cáo định giá, trình cấp thẩm quyền phê duyệt và chuyển giao hồ sơ tín dụng.
• Hệ thống các phương pháp định giá:
  • Đối với Bất động sản: Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập (vốn hóa trực tiếp và chiết khấu dòng tiền DCF), phương pháp chi phí (chi phí thay thế trừ khấu hao tích lũy), phương pháp thặng dư (doanh thu phát triển trừ chi phí phát triển).
  • Đối với Máy móc, thiết bị: Phương pháp so sánh và phương pháp chi phí thay thế khấu hao (tính đến hao mòn vật chất và hao mòn vô hình).
• Mô hình tổ chức và tiêu chí đánh giá hoàn thiện: Phân tích ưu – nhược điểm của hai mô hình (NHTM tự tổ chức định giá nội bộ và thuê doanh nghiệp thẩm định giá độc lập). Xác lập 4 tiêu chí đánh giá mức độ hoàn thiện: Thời gian và chi phí định giá; Tính hợp lý trong lựa chọn phương pháp; Tỷ số Giá trị định giá TSTC / Giá trị thị trường; Tỷ số Giá trị TSTC / Giá trị tài sản thanh lý.
• Kinh nghiệm quốc tế: Đúc kết bài học từ các nước phát triển về xây dựng cơ sở dữ liệu giá giao dịch tập trung, chuẩn hóa chứng chỉ thẩm định viên và quản trị rủi ro định giá độc lập.

Chương 2: Thực trạng công tác định giá tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng tại các ngân hàng thương mại Việt Nam

Chương 2 tập trung phân tích thực trạng nghiệp vụ và kiểm định mô hình định lượng tại các ngân hàng khảo sát:

• Khái quát hệ thống NHTM Việt Nam: Tổng kết mạng lưới chi nhánh, quy mô vốn điều lệ và diễn biến tăng trưởng tín dụng, huy động vốn giai đoạn 2011–2020.
• Thực trạng cho vay có bảo đảm và nghiệp vụ định giá (2016–2020):
  • Đánh giá chi tiết hoạt động cấp tín dụng có TSTC tại Agribank, BIDV và TPBank.
  • Phân tích việc áp dụng các phương pháp định giá thực tế qua các bảng biểu điều chỉnh tiêu chí so sánh giữa tài sản thẩm định (TSTĐ) và tài sản so sánh (TSSS), bảng tính tỷ lệ chất lượng còn lại (CLCL), xử lý chênh lệch giá trị thẩm định.
• Kết quả kiểm định mô hình định lượng các yếu tố ảnh hưởng:
  • Kiểm định độ tin cậy Cronbach's Alpha: Thực hiện trên các thang đo thành phần ("Quan điểm của ngân hàng", "Cách thức và quy trình", "Hệ thống thông tin định giá", "Phương pháp định giá", "Đội ngũ nhân lực", "Phương tiện hữu hình" và biến phụ thuộc "Công tác định giá"). Tất cả thang đo đều đạt độ tin cậy yêu cầu.
  • Phân tích nhân tố EFA: Ma trận xoay các biến độc lập và biến phụ thuộc khẳng định tính hội tụ và phân biệt của các nhóm biến quan sát với Eigenvalue > 1.
  • Phân tích tương quan Pearson & Hồi quy đa biến: Mô hình hồi quy khẳng định mức độ tác động có ý nghĩa thống kê của các nhóm nhân tố đến chất lượng công tác định giá TSTC; kiểm định F và các biểu đồ phần dư (P-P plot, Histogram) xác nhận mô hình không vi phạm các giả định hồi quy.
• Đánh giá tổng hợp thực trạng:
  • Kết quả đạt được: Các NHTM đã ban hành quy trình định giá riêng biệt, hình thành bộ phận chuyên trách thẩm định tài sản, từng bước ứng dụng công nghệ và đa dạng hóa phương pháp định giá.
  • Hạn chế và nguyên nhân: Cơ sở dữ liệu thị trường thiếu minh bạch và không đồng bộ; năng lực khảo sát thực tế và tính độc lập của cán bộ thẩm định còn hạn chế; bảng giá đất nhà nước chưa sát thị trường; việc phối hợp với các tổ chức thẩm định giá độc lập chưa có chuẩn mực kiểm soát chất lượng chặt chẽ.

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác định giá tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng tại các ngân hàng thương mại Việt Nam

Chương 3 đề xuất hệ thống giải pháp và kiến nghị chính sách nhằm khắc phục các tồn tại đã chỉ ra:

• Định hướng và mục tiêu đến năm 2025: Đảm bảo tính khách quan, trung thực, an toàn vốn tín dụng; rút ngắn thời gian và chi phí định giá; đưa giá trị định giá tiệm cận giá trị thị trường có tính đến mức độ biến động rủi ro.
• Nhóm giải pháp chính:
  1. Hoàn thiện quy trình và cơ chế phối hợp: Chuẩn hóa 6 bước định giá, phân định rõ trách nhiệm giữa cán bộ quản lý khách hàng, cán bộ định giá và cấp phê duyệt rủi ro.
  2. Đổi mới phương pháp định giá: Kết hợp linh hoạt các phương pháp so sánh, chi phí, thu nhập và thặng dư tùy theo tính chất của từng loại BĐS và máy móc thiết bị; chuẩn hóa hệ số điều chỉnh K và tỷ lệ khấu hao thực tế.
  3. Nâng cao năng lực đội ngũ nhân sự: Tổ chức đào tạo chuyên sâu về kỹ thuật xây dựng, pháp lý tài sản và đạo đức nghề nghiệp; xây dựng cơ chế đánh giá hiệu quả công việc dựa trên độ chính xác của kết quả định giá khi xử lý nợ.
  4. Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu thông tin giá tập trung: Số hóa dữ liệu giao dịch bất động sản nội bộ, cập nhật thường xuyên thông tin quy hoạch và biến động thị trường.
• Nhóm giải pháp bổ trợ:
  • Nâng cấp trang thiết bị, phương tiện kỹ thuật và phần mềm hỗ trợ định giá tự động.
  • Hoàn thiện tiêu chí lựa chọn và quy chế kiểm soát chất lượng dịch vụ khi thuê các công ty thẩm định giá độc lập bên ngoài.
• Hệ thống kiến nghị:
  • Đối với Chính phủ: Hoàn thiện khung pháp lý về đăng ký giao dịch bảo đảm, phát triển thị trường BĐS minh bạch, công khai quy hoạch đất đai.
  • Đối với Ngân hàng Nhà nước: Ban hành cẩm nang hướng dẫn chuẩn mực định giá TSTC cho hệ thống TCTD; tăng cường thanh tra, giám sát chất lượng định giá tài sản bảo đảm.
  • Đối với các cơ quan liên quan (Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường, cơ quan thi hành án): Hoàn thiện tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, điều chỉnh khung giá đất sát giá thị trường và đẩy nhanh quy trình xử lý, phát mãi tài sản bảo đảm thi hành án.

---

Danh mục bảng biểu và mô hình trong luận án

Luận án sử dụng hệ thống bảng biểu và đồ thị chi tiết để minh họa cho phân tích định tính và kiểm định mô hình định lượng:

+---------------------------------------------------------------------------------------------------+
| DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU VÀ ĐỒ THỊ TIÊU BIỂU TRONG LUẬN ÁN                                         |
+---------------+-----------------------------------------------------------------------------------+
| Ký hiệu       | Nội dung bảng / biểu / đồ thị                                                     |
+---------------+-----------------------------------------------------------------------------------+
| Hình 1.1      | Sơ đồ quy trình định giá tài sản thế chấp 6 bước chuẩn hóa                       |
| Bảng 2.1-2.4  | Thống kê hệ thống NHTM Nhà nước, NHTM Cổ phần, ngân hàng 100% vốn nước ngoài và    |
|               | ngân hàng liên doanh tính đến 31/12/2020                                          |
| Bảng 2.5-2.10 | Kết quả khảo sát, bảng điều chỉnh tiêu chí giữa TSTĐ và TSSS, bảng tính tỷ lệ     |
|               | chất lượng còn lại (CLCL)                                                         |
| Bảng 2.12     | Kết quả thẩm định giá tài sản thực tế tại ngân hàng                               |
| Bảng 2.14     | Bảng xây dựng và mã hóa hệ thống thang đo nghiên cứu                              |
| Bảng 2.15-2.21| Kết quả kiểm định hệ số Cronbach's Alpha cho từng thang đo biến độc lập & phụ thuộc|
| Bảng 2.22-2.25| Kết quả phân tích nhân tố khám phá (EFA) và ma trận xoay biến độc lập, phụ thuộc |
| Bảng 2.27     | Ma trận hệ số tương quan Pearson giữa các biến                                    |
| Bảng 2.28-2.31| Tóm tắt mô hình hồi quy, kiểm định ANOVA, hệ số hồi quy và kết quả kiểm định      |
|               | các giả thuyết nghiên cứu                                                         |
| Hình 2.6-2.9  | Mô hình nghiên cứu đề xuất, đồ thị phân tán phần dư, biểu đồ Histogram và        |
|               | đồ thị P - P plot của phần dư chuẩn hóa                                           |
+---------------+-----------------------------------------------------------------------------------+

---

Kết quả và những đóng góp mới

1. Về mặt lý luận:
   • Luận án hệ thống hóa toàn diện các lý thuyết về quyền sở hữu, hợp đồng thế chấp và giá trị tài sản trong hoạt động ngân hàng; phân định rõ khái niệm tài sản thế chấp dưới góc độ đối tượng hợp đồng.
   • Xây dựng khung lý thuyết hoàn chỉnh về quy trình 6 bước và 4 nhóm tiêu chí đánh giá mức độ hoàn thiện công tác định giá TSTC trong ngân hàng thương mại.
2. Về mặt thực tiễn và phương pháp:
   • Khắc phục hạn chế của các công trình trước đây bằng việc kết hợp phương pháp nghiên cứu hỗn hợp: kiểm định định lượng thang đo bằng hệ số Cronbach's Alpha, phân tích nhân tố khám phá EFA và phân tích hồi quy tuyến tính trên phần mềm SPSS 22.
   • Cập nhật bức tranh thực trạng công tác định giá TSTC tại ba nhóm NHTM tiêu biểu (Agribank, BIDV, TPBank) với dữ liệu thực tế giai đoạn 2016–2020.
3. Về mặt giải pháp và chính sách:
   • Đề xuất hệ thống giải pháp đồng bộ từ quy trình nội bộ, phương pháp định giá, đào tạo nhân sự đến quản trị dữ liệu số hóa giai đoạn 2021–2025.
   • Cung cấp các khuyến nghị chính sách cụ thể tới Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước và các Bộ ngành nhằm tháo gỡ các rào cản pháp lý về thị trường bất động sản và đăng ký giao dịch bảo đảm.

---

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

• Hạn chế: Phạm vi khảo sát dữ liệu thực tế và nghiên cứu tình huống tập trung chủ yếu vào ba ngân hàng thương mại đại diện (Agribank, BIDV, TPBank) trong giai đoạn 2016–2020; các biến động kinh tế vĩ mô và thị trường BĐS sau năm 2020 chưa được phản ánh đầy đủ trong bộ số liệu gốc.
• Hướng nghiên cứu tiếp:
  • Mở rộng quy mô mẫu khảo sát định lượng trên toàn bộ hệ thống các tổ chức tín dụng (bao gồm ngân hàng liên doanh, ngân hàng nước ngoài và công ty tài chính).
  • Cập nhật số liệu chuỗi thời gian cho giai đoạn sau năm 2020 để đánh giá tác động của các biến động kinh tế mới đến rủi ro thanh lý tài sản thế chấp.

---

Giá trị tham khảo

• Đối với Ngân hàng thương mại: Là tài liệu tham khảo trực tiếp cho các nhà quản trị rủi ro, cán bộ khối thẩm định tài sản và tín dụng trong việc chuẩn hóa quy trình, lựa chọn phương pháp định giá phù hợp cho từng danh mục tài sản và xây dựng cơ sở dữ liệu định giá nội bộ.
• Đối với các cơ quan quản lý (NHNN, Bộ Tài chính): Cung cấp luận cứ thực tiễn để xây dựng, hoàn thiện các quy định về trích lập dự phòng rủi ro tín dụng, chuẩn mực thẩm định giá và cơ chế quản lý giao dịch bảo đảm.
• Đối với giới học thuật: Là tài liệu hữu ích cho nghiên cứu sinh, học viên cao học và giảng viên chuyên ngành Tài chính – Ngân hàng, Thẩm định giá trong việc tham khảo phương pháp tiếp cận nghiên cứu kết hợp giữa nghiệp vụ định tính và phân tích định lượng EFA/hồi quy.

---

Câu hỏi thường gặp

1. Luận án lựa chọn những ngân hàng thương mại nào làm đại diện khảo sát thực tế?
Luận án tiến hành khảo sát thực tế tại ba NHTM đại diện cho ba nhóm hình thức sở hữu và quy mô: Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam - Agribank (đại diện khối NHTM Nhà nước); BIDV (đại diện khối NHTM cổ phần quy mô lớn); và TPBank (đại diện khối NHTM cổ phần quy mô vừa và nhỏ).

2. Quy trình định giá tài sản thế chấp đề xuất trong luận án gồm những bước nào?
Quy trình định giá gồm 6 bước tuần tự: (1) Xác định vấn đề định giá; (2) Lên kế hoạch định giá; (3) Thu thập và phân tích số liệu; (4) Áp dụng phương pháp định giá phù hợp; (5) Đối chiếu giá trị thực tế và giá trị cần ước lượng; (6) Hoàn thiện báo cáo định giá, trình cấp thẩm quyền phê duyệt.

3. Luận án sử dụng các phương pháp định giá nào cho bất động sản và máy móc thiết bị?

• Đối với Bất động sản: Sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập (vốn hóa trực tiếp và chiết khấu dòng tiền), phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư.
• Đối với Máy móc, thiết bị: Sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí thay thế khấu hao (khấu trừ hao mòn vật chất và hao mòn vô hình).

4. Những tiêu chí nào được tác giả sử dụng để đánh giá mức độ hoàn thiện công tác định giá TSTC?
Bốn tiêu chí được xác lập gồm: (1) Thời gian và chi phí định giá; (2) Tính hợp lý và khoa học trong việc áp dụng phương pháp định giá; (3) Tỷ số giữa Giá trị định giá TSTC và Giá trị thị trường của tài sản; (4) Tỷ số giữa Giá trị TSTC và Giá trị tài sản khi phát mãi, thanh lý.

5. Mô hình nghiên cứu định lượng trong luận án kiểm định những nhóm nhân tố độc lập nào?
Mô hình kiểm định tác động của 6 nhóm nhân tố độc lập đến biến phụ thuộc ("Công tác định giá TSTC"), bao gồm: Quan điểm của ngân hàng; Cách thức và quy trình; Hệ thống thông tin định giá; Phương pháp định giá; Đội ngũ nhân lực; và Phương tiện hữu hình.

---

Kết luận

Luận án tiến sĩ của Ngô Hoài Nam đã giải quyết một cách toàn diện cả về lý luận và thực tiễn bài toán định giá tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng tại các ngân hàng thương mại Việt Nam. Bằng việc kết hợp phương pháp nghiên cứu định tính phân tích nghiệp vụ với phương pháp định lượng (EFA, hồi quy đa biến) trên chuỗi dữ liệu thực tế giai đoạn 2016–2020 tại các ngân hàng đại diện, công trình đã làm rõ các nhân tố trọng yếu chi phối chất lượng định giá. Hệ thống giải pháp và kiến nghị chính sách giai đoạn 2021–2025 được đề xuất trong luận án mang tính thực tiễn cao, góp phần bảo đảm an toàn tín dụng và giảm thiểu rủi ro cho hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thương mại 1.1 Khái niệm tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng thương mại Tài sản thế chấp thường được mô tả theo các tiêu chí: bất cứ tài sản nào cũng có thể là tài sản thế chấp trừ trường hợp pháp luật cấm hoặc các bên không thỏa thuận lựa chọn; là đối tượng trong hợp đồng thế chấp có mục đích bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ; thuộc sở hữu của bên thế chấp; không chuyển giao tài sản cho bên thế chấp. Tại Nhật Bản: “Người nhận thế chấp có quyền ưu tiên so với các chủ nợ khác trong việc đáp ứng yêu cầu của mình từ tài sản mà bên nợ hoặc người thứ ba đưa ra như một biện pháp bảo đảm trái vụ và không chuyển giao quyền chiếm hữu nó”. Cũng với cách tiếp cận đó, tại Pháp: “Thế chấp là một quyền tài sản đối với tài sản được sử dụng để bảo đảm nghĩa vụ”. Ở bang Floria (Mỹ): “Bất kỳ một công cụ hay một cách thức nào mà sử dụng tài sản làm vật bảo đảm đều được coi là thế chấp.

Thế chấp là một sự bảo đảm bằng đất cho việc hoàn trả khoản tiền vay”. Như vậy, tài sản thế chấp luôn đi song hành cùng khái niệm thế chấp, như là vấn đề cốt yếu của biện pháp thế chấp. Dưới góc độ nghiên cứu lý luận, việc xây dựng một khái niệm về tài sản thế chấp là cần thiết để hoàn thiện hơn nữa hệ thống các quy định pháp luật về thế chấp tài sản. Khái niệm tài sản thế chấp được tìm hiểu với các cách tiếp cận khác nhau: Thứ nhất, khái niệm tài sản thế chấp được tiếp cận dưới góc độ là đối tượng của hợp đồng thế chấp.

Liên quan đến vấn đề này hiện còn có các cách tìm hiểu luan an 14 khác nhau: Cách hiểu thứ nhất cho rằng “đối tượng của hợp đồng thế chấp là quyền sở hữu tài sản thế chấp”. Nếu coi quyền sở hữu tài sản là đối tượng của thế chấp thì sẽ làm phát sinh các hậu quả pháp lý như: bên thế chấp tài sản sẽ bị mất quyền sở hữu đối với tài sản thế chấp trong thời gian thế chấp, không được quyền chiếm hữu, khai thác, sử dụng hay bán tài sản thế chấp cho người khác. Cách hiểu thứ hai cho rằng, đối tượng của hợp đồng thế chấp là giá trị của tài sản thế chấp. Nếu căn cứ vào lý luận về điều kiện của đối tượng hợp đồng thì quan điểm này chưa thực sự thỏa mãn bởi đối tượng của hợp đồng phải là vật xác định được hoặc ít ra là có thể xác định được - các yếu tố cho phép xác định đối tượng cần phải cụ thể, chi tiết.

Nếu chỉ quy chiếu đến giá cả trên thị trường địa phương thì chưa đủ yếu tố xác định đối tượng của một hợp đồng. Do đó, giá trị của tài sản chỉ là một yếu tố thuộc về đối tượng chứ không thể là đối tượng của hợp đồng thế chấp. Như vậy, mỗi cách hiểu trên đều bộc lộ những điểm chưa hợp lý khi tiếp cận khái niệm tài sản thế chấp dưới giác độ là đối tượng của hợp đồng. Theo tác giả, cách hiểu hợp lý và khoa học hơn cả, đó là: đối tượng của hợp đồng thế chấp đó chính là tài sản thế chấp, chứ không phải quyền sở hữu tài sản thế chấp cũng như không phải giá trị của tài sản thế chấp.

Bởi chỉ có tài sản thế chấp mới đáp ứng được các điều kiện cơ bản của đối tượng của hợp đồng là tài sản và có tính cụ thể, tính xác định, có thể chuyển giao trong các giao lưu dân sự. Xuất pháp từ bản chất của thế chấp như đã phân tích ở trên, tác giả có cách nhìn dung hòa cả hai cách tiếp cận trên. Cụ thể: Trước hết, tài sản thế chấp phải là đối tượng của hợp đồng thế chấp bởi hợp đồng thế chấp là hình thức ghi nhận sự thỏa mãn của các bên trong việc lựa chọn tài sản thế chấp. Nhưng để bên nhận thế chấp có đầy đủ các quyền năng trên tài sản thế chấp thì bên thế chấp phải “ hoàn thiện” quyền của mình thông qua đăng ký công bố quyền trên tài sản thế chấp.

Trong trường hợp thế chấp toàn bộ hoặc thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác. Tài sản thế chấp cũng có thể là tài luan an 15 sản được hình thành trong tương lai. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên liên quan có thể thỏa thuận giao cho bên thứ ba giữ tài sản thế chấp.

Đối với việc giao dịch đảm bảo trong các NHTM thì tài sản thế chấp thường được định nghĩa như sau: tài sản thế chấp là tài sản thuộc quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp của khách hàng vay, của bên bảo lãnh để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với ngân hàng cho vay và không chuyển giao tài sản đó cho ngân hàng. Các bên có thể thoả thuận giao cho bên thứ ba giữ tài sản. Trên cơ sở phân tích toàn diện các khía cạnh pháp lý của tài sản thế chấp, khái niệm về tài sản thế chấp được hiểu như sau: Tài sản thế chấp là vật hoặc quyền được các chủ thể thỏa thuận lựa chọn để bảo đảm quyền của các bên nhận thế chấp khi có sự vi phạm nghĩa vụ được bảo đảm. Tín dụng là hoạt động mang lại nguồn thu chủ yếu cho ngân hàng nhưng đây cũng là hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro và phức tạp.

Đối với các ngân hàng thương mại, hoạt động định giá tài sản thế chấp có ý nghĩa quan trọng, là cơ sở cho việc ra quyết định cho vay, đầu tư, góp vốn, cấp vốn vào các dự án, góp phần hạn chế nợ xấu và rủi ro tín dụng. Khi cho khách hàng vay vốn, mục đích mà các TCTD hướng đến là lợi nhuận, mà lợi nhuận ở đây chỉ có thể có được khi khách hàng hoàn trả vốn vay và lãi suất. Để phòng ngừa mọi rủi ro có thể xảy ra, các TCTD buộc phải áp dụng các biện pháp bảo đảm tiền vay để bảo toàn nguồn vốn cho vay. Trong trường hợp khách hàng không có khả năng hoàn trả phần vốn vay do hoạt động sản xuất kinh doanh của họ gặp khó khăn hoặc lâm vào tình trạng phá sản thì các TCTD có thể thu hồi được vốn cho vay thông qua tài sản mà bên vay đã dùng để bảo đảm với bên cho vay.

Khi tham gia vào các quan hệ tín dụng, các bên có quyền thoả thuận về tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật. Chính vì có sự thoả thuận đó mà các TCTD đã nắm được quyền kiểm soát về tài sản của khách hàng trong thời gian khách hàng vay vốn. Nếu vì một lý do nào đó mà một trong hai bên vi phạm các luan an 16 cam kết thì bên kia cũng có cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên được pháp luật bảo vệ, hạn chế được các tranh chấp xảy ra. Khi các quan hệ tín dụng này đi vào hoạt động theo hành lang pháp lý của nó thì sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển của nền kinh tế và của cả xã hội.

Như đã phân tích, tài sản thế chấp có vai trò tạo cơ sở bảo đảm an toàn cho hoạt động cho vay của các TCTD và cũng chính vì lý do này mà bảo đảm tiền vay có ý nghĩa trong việc kích thích hoạt động cho vay của các TCTD. Bởi vì, khi áp dụng các biện pháp cho vay có bảo đảm thì các tổ chức tín dụng sẽ vẫn có khả năng thu hồi được nợ ngay cả khi khách hàng không có khả năng thanh toán, cho nên các TCTD sẽ tích cực hơn trong hoạt động cho vay của mình, từ đó góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và phát triển xãhội. Tóm lại, tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng thương mại là vật hoặc quyền thuộc sở hữu của bên thế chấp được các chủ thể thỏa thuận lựa chọn và để bảo đảm thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên nhận thế chấp (các TCTD) khi có sự vi phạm nghĩa vụ được bảo đảm, nhưng không phải là chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.2 Phân loại tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng thương mại Luận án đã đưa ra những cách phân loại tiêu biểu sau đây bởi chúng có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định, lựa chọn tài sản thế chấp cũng như xử lý tài sản thế chấp: Tài sản thế chấp là vật và quyền (hay còn gọi là tài sản thế chấp hữu hình và tài sản thế chấp vô hình). Tài sản thế chấp là động sản và tài sản.

Tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất Tài sản thế chấp là hàng trữ kho và các phương tiện giao thông vận tải Tài sản thế chấp là tài sản có đăng ký quyền sở hữu và không đăng ký quyền sở hữu. Tài sản thế chấp là tài sản bị hạn chế quyền sở hữu và tài sản không bị hạn luan an 17 chế quyền sở hữu. Trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng thuộc tài sản thế chấp. Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản có vật phụ, thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận.

Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản thế chấp cũng thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định; trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp. Tài sản thế chấp hiện có và hình thành trong tương lai.