Luận án tiến sĩ hoàn thiện công tác định giá tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng tại các ngân hàng thương mại việt nam

Luận án phân tích và đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác định giá tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng tại ngân hàng thương mại Việt Nam.

• Tác giả: Ngô Hoài Nam
• Người hướng dẫn: TS Nguyễn Minh Hoàng
• Trường học: Học viện Tài chính
• Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng
• Đề tài: Cải Tiến Định Giá Tài Sản Thế Chấp Trong Tín Dụng Ngân Hàng Thương Mại Việt Nam
• Loại tài liệu: luận án tiến sĩ kinh tế
• Năm xuất bản: 2022
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
• 1.1. Tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thương mại
• 1.1.1. Khái niệm tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng thương mại
• 1.1.2. Phân loại tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng thương mại
• 1.1.3. Đặc điểm của tài sản thế chấp
• 1.2. Công tác định giá tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thương mại
• 1.2.1. Giá trị và các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản thế chấp
• 1.2.2. Nội dung công tác định giá tài sản thế chấp tại các ngân hàng thương mại Việt Nam
• 1.2.3. Các chỉ tiêu đánh giá mức độ hoàn thiện công tác định giá tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thương mại
• 1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác định giá tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng thương mại
• 1.3.1. Các yếu tố chủ quan
• 1.3.2. Các yếu tố khách quan
• 1.4. Kinh nghiệm về định giá tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng trên thế giới
• 1.4.1. Kinh nghiệm về định giá tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của một số nước phát triển trên thế giới
• 1.4.2. Bài học cho định giá tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng thương mại ở Việt Nam
• 1.5. KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM
• 2.1. Khái quát về ngân hàng thương mại Việt Nam
• 2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển của hệ thống Ngân hàng thương mại Việt Nam
• 2.1.2. Quy mô vốn điều lệ, chi nhánh và sở giao dịch của hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam
• 2.2. Thực trạng công tác định giá tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng tại một số ngân hàng thương mại Việt Nam thời gian qua
• 2.2.1. Thực trạng về hoạt động cho vay có thế chấp bằng tài sản
• 2.2.2. Thực trạng các nội dung công tác định giá tài sản thế chấp tại các ngân hàng thương mại Việt Nam
• 2.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác định giá tài sản thế chấp tại các ngân hàng thương mại tại Việt Nam
• 2.2.3.1. Giả thuyết và mô hình nghiên cứu
• 2.2.3.2. Phương pháp nghiên cứu
• 2.2.3.3. Phương pháp chọn mẫu
• 2.2.3.4. Kiểm định độ tin cậy của thang đo
• 2.2.3.5. Phân tích nhân tố khám phá (EFA)
• 2.2.3.6. Phân tích tương quan
• 2.2.3.7. Kiểm định mô hình lý thuyết và giả thuyết nghiên cứu
• 2.4. Đánh giá kết quả công tác định giá tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng thương mại Việt Nam
• 2.4.1. Những kết quả đạt được
• 2.5. KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
• 3. CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM
• 3.1. Định hướng hoàn thiện định giá tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng tại các ngân hàng thương mại Việt Nam
• 3.1.1. Định hướng phát triển hoạt động tín dụng tại các ngân hàng thương mại Việt Nam
• 3.1.2. Mục tiêu và quan điểm hoàn thiện định giá tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng tại các ngân hàng thương mại Việt Nam
• 3.2. Giải pháp nhằm hoàn thiện định giá tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng tại các ngân hàng thương mại Việt Nam thời gian tới
• 3.2.1. Nhóm giải pháp chính
• 3.2.2. Nhóm giải pháp bổ trợ
• 3.3. Một số kiến nghị
• 3.3.1. Kiến nghị đối với Chính phủ
• 3.3.2. Kiến nghị đối với ngân hàng Nhà nước
• 3.3.3. Kiến nghị đối với các cơ quan liên quan khác
• 3.4. KẾT LUẬN CHƯƠNG 3
• DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH ĐÃ ĐƯỢC CÔNG BỐ CỦA TÁC GIẢ
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
• PHỤ LỤC

Tóm tắt

I. Giới thiệu về định giá tài sản thế chấp trong tín dụng ngân hàng thương mại

Định giá tài sản thế chấp là một trong những nghiệp vụ quan trọng trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thương mại. Định giá tài sản giúp ngân hàng xác định mức cho vay hợp lý, từ đó tăng cường tính cạnh tranh và uy tín trong lĩnh vực cho vay. Việc xác định chính xác giá trị tài sản thế chấp không chỉ thúc đẩy quá trình chuyển hóa vốn mà còn tạo niềm tin cho khách hàng vào chất lượng hoạt động của ngân hàng. Hơn nữa, công tác định giá còn giúp các cơ quan quản lý nhà nước đánh giá chất lượng hoạt động tín dụng và xác định mức độ rủi ro, từ đó có các chính sách hợp lý trong quản lý và điều hành hoạt động tín dụng.

1.1. Khái niệm và phân loại tài sản thế chấp

Tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thương mại được định nghĩa là tài sản mà khách hàng sử dụng để đảm bảo cho khoản vay. Các loại tài sản thế chấp phổ biến bao gồm bất động sản, máy móc thiết bị và xe ô tô. Việc phân loại tài sản thế chấp giúp ngân hàng dễ dàng hơn trong việc đánh giá và quản lý rủi ro. Đặc điểm của tài sản thế chấp cũng ảnh hưởng đến quy trình định giá tài sản thế chấp và quyết định cho vay của ngân hàng.

II. Thực trạng công tác định giá tài sản thế chấp tại ngân hàng thương mại Việt Nam

Thực trạng công tác định giá tài sản thế chấp tại các ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay cho thấy nhiều vấn đề cần được cải thiện. Mặc dù đã có những tiến bộ trong việc áp dụng các phương pháp định giá, nhưng vẫn còn tồn tại nhiều hạn chế trong quy trình và tiêu chí đánh giá. Các ngân hàng thường gặp khó khăn trong việc xác định giá trị thực của tài sản thế chấp, dẫn đến việc cấp tín dụng không chính xác. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến lợi ích của ngân hàng mà còn gây rủi ro cho khách hàng. Việc cải tiến quy trình định giá tài sản thế chấp là cần thiết để nâng cao chất lượng hoạt động tín dụng.

2.1. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác định giá

Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến công tác định giá tài sản thế chấp, bao gồm các yếu tố chủ quan và khách quan. Các yếu tố chủ quan như trình độ chuyên môn của nhân viên thẩm định, quy trình làm việc và công nghệ sử dụng trong định giá. Các yếu tố khách quan bao gồm tình hình thị trường, biến động giá cả và các quy định pháp lý liên quan đến tài sản thế chấp. Việc nhận diện và phân tích các yếu tố này sẽ giúp ngân hàng cải thiện quy trình định giá và giảm thiểu rủi ro trong hoạt động tín dụng.

III. Giải pháp hoàn thiện công tác định giá tài sản thế chấp

Để hoàn thiện công tác định giá tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng tại các ngân hàng thương mại Việt Nam, cần có một số giải pháp cụ thể. Đầu tiên, ngân hàng cần xây dựng quy trình định giá rõ ràng và minh bạch, áp dụng các phương pháp định giá hiện đại và phù hợp với từng loại tài sản. Thứ hai, cần nâng cao năng lực cho đội ngũ nhân viên thẩm định thông qua đào tạo và cập nhật kiến thức mới. Cuối cùng, việc tăng cường hợp tác với các tổ chức định giá bên ngoài cũng sẽ giúp ngân hàng có được những đánh giá chính xác hơn về giá trị tài sản thế chấp.

3.1. Định hướng phát triển hoạt động tín dụng

Định hướng phát triển hoạt động tín dụng tại các ngân hàng thương mại Việt Nam cần tập trung vào việc cải thiện chất lượng công tác định giá tài sản thế chấp. Ngân hàng cần xác định rõ mục tiêu và quan điểm trong việc định giá, từ đó xây dựng các giải pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng. Việc này không chỉ giúp ngân hàng giảm thiểu rủi ro mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng trong việc tiếp cận nguồn vốn.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thương mại 1.1 Khái niệm tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng thương mại Tài sản thế chấp thường được mô tả theo các tiêu chí: bất cứ tài sản nào cũng có thể là tài sản thế chấp trừ trường hợp pháp luật cấm hoặc các bên không thỏa thuận lựa chọn; là đối tượng trong hợp đồng thế chấp có mục đích bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ; thuộc sở hữu của bên thế chấp; không chuyển giao tài sản cho bên thế chấp. Tại Nhật Bản: “Người nhận thế chấp có quyền ưu tiên so với các chủ nợ khác trong việc đáp ứng yêu cầu của mình từ tài sản mà bên nợ hoặc người thứ ba đưa ra như một biện pháp bảo đảm trái vụ và không chuyển giao quyền chiếm hữu nó”. Cũng với cách tiếp cận đó, tại Pháp: “Thế chấp là một quyền tài sản đối với tài sản được sử dụng để bảo đảm nghĩa vụ”. Ở bang Floria (Mỹ): “Bất kỳ một công cụ hay một cách thức nào mà sử dụng tài sản làm vật bảo đảm đều được coi là thế chấp.

Thế chấp là một sự bảo đảm bằng đất cho việc hoàn trả khoản tiền vay”. Như vậy, tài sản thế chấp luôn đi song hành cùng khái niệm thế chấp, như là vấn đề cốt yếu của biện pháp thế chấp. Dưới góc độ nghiên cứu lý luận, việc xây dựng một khái niệm về tài sản thế chấp là cần thiết để hoàn thiện hơn nữa hệ thống các quy định pháp luật về thế chấp tài sản. Khái niệm tài sản thế chấp được tìm hiểu với các cách tiếp cận khác nhau: Thứ nhất, khái niệm tài sản thế chấp được tiếp cận dưới góc độ là đối tượng của hợp đồng thế chấp.

Liên quan đến vấn đề này hiện còn có các cách tìm hiểu luan an 14 khác nhau: Cách hiểu thứ nhất cho rằng “đối tượng của hợp đồng thế chấp là quyền sở hữu tài sản thế chấp”. Nếu coi quyền sở hữu tài sản là đối tượng của thế chấp thì sẽ làm phát sinh các hậu quả pháp lý như: bên thế chấp tài sản sẽ bị mất quyền sở hữu đối với tài sản thế chấp trong thời gian thế chấp, không được quyền chiếm hữu, khai thác, sử dụng hay bán tài sản thế chấp cho người khác. Cách hiểu thứ hai cho rằng, đối tượng của hợp đồng thế chấp là giá trị của tài sản thế chấp. Nếu căn cứ vào lý luận về điều kiện của đối tượng hợp đồng thì quan điểm này chưa thực sự thỏa mãn bởi đối tượng của hợp đồng phải là vật xác định được hoặc ít ra là có thể xác định được - các yếu tố cho phép xác định đối tượng cần phải cụ thể, chi tiết.

Nếu chỉ quy chiếu đến giá cả trên thị trường địa phương thì chưa đủ yếu tố xác định đối tượng của một hợp đồng. Do đó, giá trị của tài sản chỉ là một yếu tố thuộc về đối tượng chứ không thể là đối tượng của hợp đồng thế chấp. Như vậy, mỗi cách hiểu trên đều bộc lộ những điểm chưa hợp lý khi tiếp cận khái niệm tài sản thế chấp dưới giác độ là đối tượng của hợp đồng. Theo tác giả, cách hiểu hợp lý và khoa học hơn cả, đó là: đối tượng của hợp đồng thế chấp đó chính là tài sản thế chấp, chứ không phải quyền sở hữu tài sản thế chấp cũng như không phải giá trị của tài sản thế chấp.

Bởi chỉ có tài sản thế chấp mới đáp ứng được các điều kiện cơ bản của đối tượng của hợp đồng là tài sản và có tính cụ thể, tính xác định, có thể chuyển giao trong các giao lưu dân sự. Xuất pháp từ bản chất của thế chấp như đã phân tích ở trên, tác giả có cách nhìn dung hòa cả hai cách tiếp cận trên. Cụ thể: Trước hết, tài sản thế chấp phải là đối tượng của hợp đồng thế chấp bởi hợp đồng thế chấp là hình thức ghi nhận sự thỏa mãn của các bên trong việc lựa chọn tài sản thế chấp. Nhưng để bên nhận thế chấp có đầy đủ các quyền năng trên tài sản thế chấp thì bên thế chấp phải “ hoàn thiện” quyền của mình thông qua đăng ký công bố quyền trên tài sản thế chấp.

Trong trường hợp thế chấp toàn bộ hoặc thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác. Tài sản thế chấp cũng có thể là tài luan an 15 sản được hình thành trong tương lai. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên liên quan có thể thỏa thuận giao cho bên thứ ba giữ tài sản thế chấp.

Đối với việc giao dịch đảm bảo trong các NHTM thì tài sản thế chấp thường được định nghĩa như sau: tài sản thế chấp là tài sản thuộc quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp của khách hàng vay, của bên bảo lãnh để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với ngân hàng cho vay và không chuyển giao tài sản đó cho ngân hàng. Các bên có thể thoả thuận giao cho bên thứ ba giữ tài sản. Trên cơ sở phân tích toàn diện các khía cạnh pháp lý của tài sản thế chấp, khái niệm về tài sản thế chấp được hiểu như sau: Tài sản thế chấp là vật hoặc quyền được các chủ thể thỏa thuận lựa chọn để bảo đảm quyền của các bên nhận thế chấp khi có sự vi phạm nghĩa vụ được bảo đảm. Tín dụng là hoạt động mang lại nguồn thu chủ yếu cho ngân hàng nhưng đây cũng là hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro và phức tạp.

Đối với các ngân hàng thương mại, hoạt động định giá tài sản thế chấp có ý nghĩa quan trọng, là cơ sở cho việc ra quyết định cho vay, đầu tư, góp vốn, cấp vốn vào các dự án, góp phần hạn chế nợ xấu và rủi ro tín dụng. Khi cho khách hàng vay vốn, mục đích mà các TCTD hướng đến là lợi nhuận, mà lợi nhuận ở đây chỉ có thể có được khi khách hàng hoàn trả vốn vay và lãi suất. Để phòng ngừa mọi rủi ro có thể xảy ra, các TCTD buộc phải áp dụng các biện pháp bảo đảm tiền vay để bảo toàn nguồn vốn cho vay. Trong trường hợp khách hàng không có khả năng hoàn trả phần vốn vay do hoạt động sản xuất kinh doanh của họ gặp khó khăn hoặc lâm vào tình trạng phá sản thì các TCTD có thể thu hồi được vốn cho vay thông qua tài sản mà bên vay đã dùng để bảo đảm với bên cho vay.

Khi tham gia vào các quan hệ tín dụng, các bên có quyền thoả thuận về tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật. Chính vì có sự thoả thuận đó mà các TCTD đã nắm được quyền kiểm soát về tài sản của khách hàng trong thời gian khách hàng vay vốn. Nếu vì một lý do nào đó mà một trong hai bên vi phạm các luan an 16 cam kết thì bên kia cũng có cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên được pháp luật bảo vệ, hạn chế được các tranh chấp xảy ra. Khi các quan hệ tín dụng này đi vào hoạt động theo hành lang pháp lý của nó thì sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển của nền kinh tế và của cả xã hội.

Như đã phân tích, tài sản thế chấp có vai trò tạo cơ sở bảo đảm an toàn cho hoạt động cho vay của các TCTD và cũng chính vì lý do này mà bảo đảm tiền vay có ý nghĩa trong việc kích thích hoạt động cho vay của các TCTD. Bởi vì, khi áp dụng các biện pháp cho vay có bảo đảm thì các tổ chức tín dụng sẽ vẫn có khả năng thu hồi được nợ ngay cả khi khách hàng không có khả năng thanh toán, cho nên các TCTD sẽ tích cực hơn trong hoạt động cho vay của mình, từ đó góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và phát triển xãhội. Tóm lại, tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng thương mại là vật hoặc quyền thuộc sở hữu của bên thế chấp được các chủ thể thỏa thuận lựa chọn và để bảo đảm thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên nhận thế chấp (các TCTD) khi có sự vi phạm nghĩa vụ được bảo đảm, nhưng không phải là chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.2 Phân loại tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng thương mại Luận án đã đưa ra những cách phân loại tiêu biểu sau đây bởi chúng có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định, lựa chọn tài sản thế chấp cũng như xử lý tài sản thế chấp: Tài sản thế chấp là vật và quyền (hay còn gọi là tài sản thế chấp hữu hình và tài sản thế chấp vô hình). Tài sản thế chấp là động sản và tài sản.

Tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất Tài sản thế chấp là hàng trữ kho và các phương tiện giao thông vận tải Tài sản thế chấp là tài sản có đăng ký quyền sở hữu và không đăng ký quyền sở hữu. Tài sản thế chấp là tài sản bị hạn chế quyền sở hữu và tài sản không bị hạn luan an 17 chế quyền sở hữu. Trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng thuộc tài sản thế chấp. Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản có vật phụ, thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận.

Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản thế chấp cũng thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định; trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp. Tài sản thế chấp hiện có và hình thành trong tương lai.