Khóa luận tốt nghiệp về quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam

Khóa luận phân tích quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam, nêu rõ các quy định pháp luật hiện hành.

• Người hướng dẫn: TS. Phạm Thùy Thủy
• Trường học: Trường Đại học Luật Hà Nội
• Chuyên ngành: Pháp luật Kinh tế
• Đề tài: Quyền Sở Hữu Nhà Ở Của Người Việt Nam Định Cư Ở Nước Ngoài
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2023
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM
• 1.1. Lý luận về quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam
• 1.1.1. Khái niệm người Việt Nam định cư ở nước ngoài
• 1.1.2. Khái niệm quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam
• 1.1.3. Ý nghĩa quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam
• 1.1.4. Lý luận pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam
• 1.1.5. Khái niệm pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam
• 1.1.6. Cấu trúc pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam
• 1.1.7. Một số yếu tố ảnh hưởng tới pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam
• 1.1.8. Lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM
• 2.1. Đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
• 2.2. Điều kiện để người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam
• 2.2.1. Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân
• 2.2.2. Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài là người gốc
• 2.3. Các hình thức sở hữu nhà ở hợp pháp của người Việt Nam định cư ở nước ngoài
• 2.4. Trình tự, thủ tục xác lập quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài
• 2.5. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam
• 2.6. Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là người Việt Nam định cư ở nước ngoài
• 3. CHƯƠNG 3: THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VÀ ĐỊNH HƯỚNG GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM
• 3.1. Tổng quan kết quả và đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam
• 3.2. Thực trạng việc sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam
• 3.3. Đánh giá chung thực tiễn thi hành pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam
• 3.4. Định hướng hoàn thiện các quy định của pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam
• 3.5. Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam
• 3.6. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam
• 3.7. Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam
• PHẦN KẾT LUẬN
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Cơ sở lý luận về quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam là một vấn đề pháp lý phức tạp, liên quan đến nhiều khía cạnh như luật đất đai, luật nhà ở và các chính sách của Nhà nước. Quyền sở hữu nhà ở không chỉ là quyền lợi cá nhân mà còn là một phần trong chính sách phát triển kinh tế và xã hội của đất nước. Theo quy định hiện hành, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam, tuy nhiên, việc thực hiện quyền này vẫn gặp nhiều khó khăn. Các quy định pháp luật hiện tại chưa đủ rõ ràng và cụ thể, dẫn đến việc nhiều người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thể thực hiện quyền này một cách hiệu quả. Điều này cần được xem xét và điều chỉnh để phù hợp với thực tiễn và nhu cầu của cộng đồng người Việt Nam ở nước ngoài.

1.1. Khái niệm người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là một bộ phận quan trọng trong cộng đồng người Việt, có vai trò lớn trong việc phát triển kinh tế và văn hóa của đất nước. Khái niệm này đã được xác định rõ ràng trong các văn bản pháp luật, đặc biệt là Luật Quốc tịch Việt Nam năm 1998. Theo đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được hiểu là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, làm ăn, sinh sống lâu dài ở nước ngoài. Việc xác định rõ khái niệm này giúp tạo cơ sở pháp lý cho việc thực hiện các quyền lợi liên quan, trong đó có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

1.2. Ý nghĩa quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài không chỉ mang lại lợi ích cho cá nhân mà còn có ý nghĩa lớn đối với sự phát triển kinh tế của đất nước. Việc cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam sẽ tạo ra nguồn thu ngoại tệ, góp phần phát triển thị trường bất động sản và tạo điều kiện cho người Việt Nam ở nước ngoài có nơi trở về. Điều này cũng thể hiện sự quan tâm của Nhà nước đối với cộng đồng người Việt Nam ở nước ngoài, khẳng định vị trí và vai trò của họ trong sự phát triển chung của đất nước.

II. Thực trạng pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Thực trạng pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam hiện nay cho thấy nhiều bất cập. Mặc dù có nhiều quy định pháp luật liên quan, nhưng việc thực thi vẫn gặp khó khăn. Nhiều người Việt Nam định cư ở nước ngoài vẫn chưa thể thực hiện quyền sở hữu nhà ở do các quy định còn chung chung, thiếu tính khả thi. Các thủ tục hành chính phức tạp và không đồng bộ giữa các cơ quan nhà nước cũng là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này. Cần có sự cải cách mạnh mẽ trong hệ thống pháp luật để tạo điều kiện thuận lợi cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài trong việc sở hữu nhà ở tại quê hương.

2.1. Đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Đối tượng được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài. Tuy nhiên, thực tế cho thấy không phải ai cũng nắm rõ quyền lợi này. Nhiều người vẫn còn e ngại về các quy định pháp luật, dẫn đến việc không dám thực hiện quyền sở hữu nhà ở. Cần có các chương trình tuyên truyền, giáo dục pháp luật để nâng cao nhận thức cho cộng đồng người Việt Nam định cư ở nước ngoài về quyền sở hữu nhà ở của họ.

2.2. Điều kiện để người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Các điều kiện để người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam thường bao gồm việc chứng minh nguồn gốc tài sản, thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước và tuân thủ các quy định về xây dựng. Tuy nhiên, nhiều người gặp khó khăn trong việc đáp ứng các điều kiện này do thiếu thông tin và sự hỗ trợ từ các cơ quan chức năng. Cần có sự cải cách trong quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở để tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

III. Định hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Để hoàn thiện pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cần có những giải pháp cụ thể và khả thi. Trước hết, cần rà soát và sửa đổi các quy định pháp luật hiện hành để đảm bảo tính đồng bộ và khả thi trong thực tiễn. Thứ hai, cần tăng cường công tác tuyên truyền, giáo dục pháp luật cho cộng đồng người Việt Nam định cư ở nước ngoài về quyền sở hữu nhà ở. Cuối cùng, cần thiết lập các cơ chế hỗ trợ, tư vấn pháp lý cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài trong việc thực hiện quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

3.1. Giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật

Cần thiết phải hoàn thiện các quy định pháp luật liên quan đến quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, đảm bảo tính cụ thể và khả thi. Việc sửa đổi các quy định này sẽ giúp tạo ra một khung pháp lý rõ ràng, dễ hiểu cho người dân, từ đó khuyến khích họ thực hiện quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

3.2. Tăng cường công tác tuyên truyền giáo dục pháp luật

Công tác tuyên truyền, giáo dục pháp luật cần được đẩy mạnh để nâng cao nhận thức của người Việt Nam định cư ở nước ngoài về quyền sở hữu nhà ở. Các cơ quan chức năng cần tổ chức các buổi hội thảo, tọa đàm để cung cấp thông tin và giải đáp thắc mắc cho cộng đồng người Việt Nam ở nước ngoài.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Khóa luận tốt nghiệp chuyên ngành Pháp luật Kinh tế của tác giả Hoàng An (Trường Đại học Luật Hà Nội, năm 2023, do TS. Phạm Thu Thủy hướng dẫn khoa học) tập trung vào đề tài: "Pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam".

Trải qua gần 40 năm đổi mới, cộng đồng người Việt Nam định cư ở nước ngoài luôn được Đảng và Nhà nước xác định là bộ phận không thể tách rời và là nguồn lực quan trọng đóng góp tích cực cho sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Chủ trương này đã được thể chế hóa thông qua các chính sách trong nhiều lĩnh vực: quốc tịch, xuất nhập cảnh, đất đai, nhà ở, đầu tư, kinh doanh và lao động. Trong đó, chính sách cho phép kiều bào sở hữu nhà ở tại Việt Nam giữ vị trí then chốt, vừa thu hút dòng ngoại tệ đầu tư vào thị trường bất động sản, đóng góp ngân sách qua thuế và phát triển dịch vụ liên quan, vừa tạo lập nơi an cư ổn định cho bà con khi trở về quê hương.

Tuy nhiên, bối cảnh thực tiễn cho thấy dù hệ thống văn bản pháp luật điều chỉnh quan hệ này tương đối phong phú và thường xuyên được sửa đổi, hiệu quả áp dụng trên thực tế vẫn chưa cao; số lượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài chính thức xác lập quyền sở hữu nhà ở tại quê hương còn rất khiêm tốn. Tình trạng này bắt nguồn từ những quy định còn mang tính chung chung, thiếu cơ chế hướng dẫn cụ thể và đồng bộ, dẫn đến nhiều vướng mắc hành chính và rủi ro pháp lý khi kiều bào phải nhờ người thân đứng tên hộ. Đặc biệt, tại thời điểm tác giả thực hiện khóa luận (năm 2023), quá trình tổng kết Nghị quyết 18/NQ-TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII và việc xây dựng dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang đặt ra yêu cầu cấp thiết phải hoàn thiện thể chế nhằm khai phóng nguồn lực của kiều bào.

Khóa luận xác định thực hiện ba mục tiêu nghiên cứu cụ thể:

1. Xây dựng cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn liên quan đến sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, bao gồm đối tượng, điều kiện sở hữu, quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu.
2. Đánh giá thực trạng sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài trên cơ sở các quy định pháp luật hiện hành và số liệu thực tế.
3. Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện hệ thống pháp luật sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, đồng thời kiến nghị giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật trong thực tiễn đời sống.

Về đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

• Đối tượng nghiên cứu: Các quy định của pháp luật Việt Nam điều chỉnh quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài; quyền và nghĩa vụ của nhóm chủ thể này; thực trạng thực thi pháp luật và các vướng mắc phát sinh trong thực tiễn áp dụng.
• Phạm vi không gian: Lãnh thổ Việt Nam.
• Phạm vi thời gian: Tập trung khảo cứu hệ thống pháp luật từ năm 2001 đến năm 2023, trọng tâm là giai đoạn từ khi Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành, đồng thời đối chiếu với các giai đoạn lập pháp trước đó và liên hệ với các đề xuất trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

---

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận được xây dựng dựa trên phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử, cùng cơ sở lý luận của chủ nghĩa Mác - Lênin và tư tưởng Hồ Chí Minh về nhà nước và pháp luật, kết hợp với các đường lối, quan điểm của Đảng và chính sách của Nhà nước đối với cộng đồng người Việt Nam ở nước ngoài.

Các phương pháp nghiên cứu cụ thể được tác giả sử dụng gồm:

• Phương pháp thu thập, phân tích, liệt kê và tổng hợp: Sử dụng để hệ thống hóa các chủ trương, đường lối của Đảng, các số liệu thống kê về nhu cầu và thực trạng sở hữu nhà ở của kiều bào, cũng như kế thừa có chọn lọc các công trình nghiên cứu khoa học pháp lý trước đó.
• Phương pháp khảo sát thực tế: Phục vụ việc nhận diện những khó khăn, vướng mắc, bất cập nảy sinh trong quá trình thi hành pháp luật về nhà ở và đất đai đối với kiều bào.
• Phương pháp so sánh luật học, diễn giải và quy nạp: Đối chiếu các quy phạm pháp luật qua từng thời kỳ (Luật Đất đai 1987, 1993, 2001, 2003, 2013; Luật Nhà ở 2005, 2014) nhằm đánh giá tiến trình hoàn thiện thể chế, chỉ rõ những điểm mới, hạn chế và quy nạp thành các luận cứ cho giải pháp hoàn thiện.

Nền tảng lý thuyết và khung pháp lý thực định được tác giả khai thác bao gồm:

• Khái niệm chủ thể: Căn cứ khoản 4 Điều 2 Luật Quốc tịch Việt Nam năm 1998; Điều 3 Luật Quốc tịch Việt Nam năm 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014); khoản 6 Điều 5 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 17 Hiến pháp năm 2013 để phân loại người Việt Nam định cư ở nước ngoài thành hai nhóm: công dân Việt Nam cư trú ở nước ngoài và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.
• Khái niệm quyền sở hữu tài sản và nhà ở: Căn cứ Điều 158 Bộ luật Dân sự năm 2015 (quy định về quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt); Điều 3, Điều 4 và khoản 2 Điều 8 Luật Nhà ở năm 2014; Điều 22 Hiến pháp năm 2013 (về quyền bất khả xâm phạm chỗ ở).
• Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật chủ yếu: Luật Đất đai năm 2013 (Điều 97, Điều 105, Điều 186); Luật Nhà ở năm 2014 (Điều 7, Điều 8, Điều 9, Điều 10, Điều 118); Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai); Nghị định số 99/2015/NĐ-CP (hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở); cùng các văn bản lập pháp thời kỳ trước như Luật số 34/2009/QH12, Nghị định số 81/2001/NĐ-CP, Nghị định số 90/2006/NĐ-CP.

---

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Cơ sở lý luận của pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam

Chương 1 tập trung phân tích các nền tảng lý luận, nội hàm khái niệm, ý nghĩa kinh tế - xã hội và tiến trình phát triển lập pháp về quyền sở hữu nhà ở của kiều bào.

Tác giả chỉ rõ sự tiến hóa của thuật ngữ pháp lý chỉ người Việt Nam ở nước ngoài qua các thời kỳ: từ khái niệm "Kiều dân" trong Sắc lệnh số 47 năm 1946 của Chủ tịch Chính phủ Việt Nam Dân chủ Cộng hòa; đến các thuật ngữ "Việt kiều", "người Việt Nam sinh sống ở nước ngoài" trước năm 1982; thuật ngữ "người Việt Nam định cư ở nước ngoài" tại Quyết định số 84-HĐBT năm 1983 của Hội đồng Bộ trưởng; và được pháp điển hóa rõ nét trong Luật Quốc tịch năm 1998, Luật Quốc tịch năm 2008 (sửa đổi, bổ sung 2014). Theo quy định hiện hành, chủ thể này bao gồm công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.

Về ý nghĩa thực tiễn, số liệu trích dẫn trong văn bản cho thấy:

• Tính đến cuối năm 2020, có hơn 5,3 triệu kiều bào sinh sống, học tập và làm việc tại hơn 130 quốc gia và vùng lãnh thổ.
• Lượng kiều hối chuyển về nước hàng năm tương đương khoảng 7% GDP.
• Tính đến tháng 10/2022, kiều bào đã đầu tư 385 dự án FDI tại 29 quốc gia và vùng lãnh thổ với tổng vốn đăng ký hơn 1,7 tỷ USD, tập trung vào chế biến, chế tạo, kinh doanh bất động sản, lưu trú.
• Trong tổng số kiều bào, có khoảng 3,8 triệu người đã đến tuổi nghỉ hưu với mong muốn trở về quê hương ổn định cuộc sống; tổng tích lũy, thu nhập ước tính đạt khoảng 100 tỷ USD. Khóa luận dẫn nhận định chuyên gia: nếu khai thác bán được 3 triệu căn nhà/căn hộ (mức giá 2 - 20 tỷ đồng/căn) cho phân khúc kiều bào, dòng vốn thu về cho đất nước có thể đạt khoảng 1 triệu tỷ đồng.

Về cấu trúc pháp luật, tác giả hệ thống hóa thành ba nhóm quy phạm: (1) Nhóm quy phạm về nội dung sở hữu; (2) Nhóm quy phạm về trình tự, thủ tục xác lập quyền; (3) Nhóm quy phạm về quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu. Các yếu tố ảnh hưởng được phân tích trên hai bình diện: yếu tố khách quan (điều kiện kinh tế - xã hội, đường lối của Đảng, phong tục tập quán "uống nước nhớ nguồn", điều ước quốc tế) và yếu tố chủ quan (hoạt động lập pháp, trình độ văn hóa pháp lý, năng lực bộ máy cán bộ thừa hành).

Quá trình phát triển lịch sử của chế định này được tác giả chia làm 4 giai đoạn cụ thể:

Giai đoạn lịch sử	Văn bản điều chỉnh tiêu biểu	Quyền năng của người Việt Nam định cư ở nước ngoài
Trước năm 2001	Luật Đất đai 1987, Nghị định 389/HĐBT (1990), Luật Đất đai 1993, Pháp lệnh năm 1994, Luật sửa đổi 1998.	Không thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất; chỉ được thuê nhà, thuê đất hoặc sở hữu công trình xây dựng trong thời hạn thuê đất.
Từ 2001 đến trước Luật Đất đai 2003	Luật sửa đổi Luật Đất đai năm 2001 (Điều 80), Nghị định 81/2001/NĐ-CP.	Bước đầu cho phép mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở nhưng phạm vi đối tượng rất hẹp (nhà đầu tư lâu dài, nhà khoa học, người có công, người có nhu cầu sống ổn định); giới hạn sở hữu duy nhất 01 căn nhà.
Từ Luật Đất đai 2003 đến trước Luật Đất đai 2013	Luật Đất đai 2003 (Điều 121), Luật Nhà ở 2005 (Điều 126), Nghị định 90/2006/NĐ-CP, Luật số 34/2009/QH12, Nghị quyết 19/2008/QH12, Nghị định 71/2010/NĐ-CP.	Mở rộng đối tượng (5 nhóm theo Luật 2003; người về cư trú từ 6 tháng trở lên theo Luật 2005). Tuy nhiên kết quả thực tế rất thấp: từ khi thi hành Luật Nhà ở 2005 đến hết 2008 chỉ có hơn 140 trường hợp được cấp quyền sở hữu. Luật số 34/2009/QH12 tiếp tục nới lỏng điều kiện cư trú.
Từ Luật Đất đai 2013 đến nay (2023)	Luật Đất đai 2013 (Điều 5, 97, 105, 186), Luật Nhà ở 2014 (Điều 7, 8, 9, 10, 118), Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Nghị định 99/2015/NĐ-CP.	Xóa bỏ ranh giới phân biệt đối xử về số lượng nhà ở sở hữu để ở; quy định bình đẳng quyền và nghĩa vụ sở hữu nhà ở như công dân trong nước; chuẩn hóa hồ sơ, thủ tục cấp Giấy chứng nhận.

Chương 2: Thực trạng quy định pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam

Chương 2 đi sâu phân tích hệ thống quy phạm thực định điều chỉnh các khía cạnh pháp lý then chốt của quyền sở hữu nhà ở đối với kiều bào theo Luật Nhà ở năm 2014, Luật Đất đai năm 2013 và các nghị định hướng dẫn thi hành:

• Về đối tượng và điều kiện xác lập: Pháp luật phân định rõ hai nhóm chủ thể: (1) Công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài (chứng minh bằng hộ chiếu Việt Nam còn giá trị); (2) Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài (chứng minh bằng hộ chiếu nước ngoài kèm giấy tờ xác nhận gốc Việt Nam). Trường hợp cá nhân nước ngoài có giấy tờ xác nhận gốc Việt Nam chỉ được quyền lựa chọn một tư cách áp dụng để xác định quyền sở hữu nhà ở.

• Về các hình thức sở hữu nhà ở hợp pháp: Điều 8 Luật Nhà ở năm 2014 quy định ba phương thức tạo lập hợp pháp:

  1. Mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
  2. Mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân (trường hợp không được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì không được công nhận quyền sở hữu mà chỉ được ủy quyền định đoạt để hưởng giá trị tài sản).
  3. Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở (với điều kiện chủ đầu tư đã hoàn thành hạ tầng kỹ thuật, xã hội theo quy hoạch chi tiết 1/500).

• Về thẩm quyền và quy trình cấp Giấy chứng nhận:

  • Thẩm quyền: Theo Điều 105 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 37 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, UBND cấp tỉnh (hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường được ủy quyền) cấp Giấy chứng nhận cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; UBND cấp huyện cấp Giấy chứng nhận cho cá nhân người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.
  • Trình tự 3 bước theo Nghị định số 43/2014/NĐ-CP:

Các bước thực hiện	Cơ quan chịu trách nhiệm	Nội dung nghiệp vụ chính
Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ	UBND cấp xã hoặc Văn phòng đăng ký đất đai / Bộ phận một cửa	Tiếp nhận 01 bộ hồ sơ hợp lệ (đơn đăng ký, giấy tờ tạo lập nhà ở, chứng từ nghĩa vụ tài chính, sơ đồ đo vẽ, giấy tờ chứng minh đối tượng/quốc tịch); viết giấy biên nhận và hẹn trả kết quả.
Bước 2: Thụ lý hồ sơ	UBND cấp xã, Văn phòng đăng ký đất đai, Cơ quan Tài nguyên và Môi trường	Xác nhận hiện trạng sử dụng đất, niêm yết công khai 15 ngày tại trụ sở xã; kiểm tra điều kiện cấp Giấy chứng nhận; lấy ý kiến cơ quan quản lý chuyên ngành (trả lời trong 05 ngày làm việc nếu cần); cập nhật hồ sơ địa chính.
Bước 3: Trả kết quả	Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Bộ phận một cửa	Trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người yêu cầu sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính; lưu trữ hồ sơ theo quy định.

• Về quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu: Căn cứ Điều 10 Luật Nhà ở năm 2014 và Điều 186 Luật Đất đai năm 2013:
  • Quyền bất khả xâm phạm về chỗ ở: Được pháp luật bảo hộ theo chuẩn mực Hiến pháp 2013; chỉ bị hạn chế trong trường hợp đặc biệt do luật định (quốc phòng, an ninh, trưng dụng khẩn cấp).
  • Quyền sử dụng và khai thác: Toàn quyền khai thác công năng, hưởng hoa lợi, lợi tức phục vụ mục đích để ở và các mục đích khác mà pháp luật không cấm.
  • Quyền thực hiện giao dịch dân sự: Mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp (tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam), góp vốn, ủy quyền quản lý (theo Bộ luật Dân sự 2015, có thời hạn 1 năm nếu không có thỏa thuận khác).
  • Quy định đặc thù về thừa kế: Trường hợp người nhận thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với đất ở tại Việt Nam thì không được cấp Giấy chứng nhận nhưng được quyền chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế để hưởng giá trị tài sản (khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai năm 2013).
  • Quyền bảo trì, cải tạo, tái định cư: Được quyền duy tu, phá dỡ, cải tạo công trình xây dựng; đối với căn hộ chung cư được quyền sở hữu chung phần hạ tầng tiện ích và được bố trí tái định cư khi nhà chung cư phá dỡ, xây dựng lại theo Điều 36 Luật Nhà ở năm 2014.

Chương 3: Thực tiễn thi hành pháp luật và định hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam

Chương 3 tổng kết các hạn chế trong thực tiễn áp dụng và đề xuất định hướng, kiến nghị sửa đổi thể chế:

• Đánh giá thực tiễn thi hành: Mặc dù khung pháp luật đã mở rộng hơn so với trước năm 2014, tình trạng kiều bào nhờ người thân ở trong nước đứng tên trên giấy tờ nhà đất vẫn diễn ra phổ biến. Điều này làm phát sinh các vụ việc tranh chấp dân sự phức tạp khi xảy ra mâu thuẫn gia đình hoặc khi người đứng tên hộ qua đời, gây tổn hại trực tiếp đến quyền lợi hợp pháp của người thực tế bỏ tiền mua tài sản.
• Nguyên nhân của bất cập: Bắt nguồn từ thủ tục xác nhận nguồn gốc Việt Nam còn rườm rà đối với thế hệ kiều bào thứ hai, thứ ba; sự thiếu đồng bộ giữa các quy định của Luật Đất đai năm 2013 và Luật Nhà ở năm 2014 liên quan đến quyền tiếp cận đất đai ngoài dự án nhà ở thương mại; cùng với tâm lý e ngại quy trình hành chính phức tạp, kéo dài tại các cơ quan quản lý nhà nước địa phương.
• Định hướng và giải pháp:
  • Bám sát quan điểm chỉ đạo của Nghị quyết số 18/NQ-TW ngày 16/6/2022 về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai và phát huy tối đa các nguồn lực kiều bào.
  • Đề xuất hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) theo hướng bình đẳng hóa toàn diện quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở giữa người Việt Nam định cư ở nước ngoài với công dân trong nước.
  • Cải cách thủ tục hành chính, số hóa hồ sơ địa chính, rút ngắn thời gian xác nhận quốc tịch/nguồn gốc Việt Nam, nâng cao trách nhiệm giải trình và thái độ phục vụ của cán bộ tại bộ phận một cửa.

---

Kết quả và đóng góp

Khóa luận đạt được các kết quả cụ thể gắn liền với hệ thống dữ kiện pháp lý thực định:

• Hệ thống hóa toàn diện cơ sở lập pháp: Tác giả đã truy nguyên lịch sử lập pháp từ Sắc lệnh số 47 năm 1946 qua các mốc Luật Đất đai năm 1987, 1993, 2001, 2003, 2013 và Luật Nhà ở năm 2005, 2014, giúp làm rõ sự chuyển biến tư duy lập pháp từ cấm đoán, hạn chế sang công nhận và mở rộng quyền sở hữu nhà ở cho kiều bào.
• Dẫn chứng số liệu xác thực về kinh tế và thực thi pháp luật: Đưa ra các dữ liệu thực tế chứng minh tiềm năng to lớn của cộng đồng kiều bào (hơn 5,3 triệu người cuối năm 2020; 385 dự án FDI vốn 1,7 tỷ USD đến tháng 10/2022; kiều hối chiếm 7% GDP; 3,8 triệu người đến tuổi nghỉ hưu). Đồng thời, trích lục số liệu từ Tờ trình số 57/TTr-CP năm 2009 của Chính phủ chỉ ra giai đoạn thi hành Luật Nhà ở 2005 đến hết 2008 chỉ có hơn 140 kiều bào được công nhận quyền sở hữu nhà ở, minh chứng cho sự bất cập, thiếu khả thi của chính sách cũ.
• Làm rõ ranh giới pháp lý thực định: Phân tích chi tiết thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận phân cấp giữa cấp tỉnh và cấp huyện; làm rõ cơ chế bảo đảm quyền lợi tài sản cho người thừa kế không thuộc diện sở hữu nhà ở thông qua việc nhận giá trị theo khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai năm 2013; chỉ ra bản chất rủi ro của việc nhờ người thân đứng tên hộ.
• Đóng góp so với các công trình trước: Tác giả tự nêu điểm mới của đề tài là không dừng lại ở việc khảo sát Luật Nhà ở năm 2005 như đa số các luận văn giai đoạn trước (Nguyễn Hồng Bắc 2002, Ngô Thanh Hương 2013, Phạm Thị Thu Hương 2014, Phan Thị Tuyết Trinh 2016), mà phân tích chuyên sâu các quy định hiện hành theo Luật Nhà ở năm 2014, Luật Đất đai năm 2013 và liên hệ trực tiếp với các nội dung thảo luận mới nhất trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2023.

---

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

• Hạn chế của khóa luận: Số liệu thống kê cụ thể về số lượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở mới chỉ dừng lại ở số liệu thống kê lịch sử giai đoạn 2005 - 2008 (hơn 140 trường hợp từ Tờ trình 57/TTr-CP), chưa thu thập được bảng số liệu định lượng cập nhật đầy đủ trên phạm vi toàn quốc cho giai đoạn từ năm 2015 đến năm 2023 do sự phân tán dữ liệu tại các địa phương. Ngoài ra, việc nghiên cứu các giải pháp lập pháp mới chỉ dừng lại ở việc đối chiếu với bản dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang lấy ý kiến nhân dân tại thời điểm 2023, chưa có điều kiện khảo sát thực tế khi luật mới chính thức được thông qua và có hiệu lực thi hành.
• Hướng nghiên cứu tiếp theo: Khảo cứu, đánh giá tác động thực tế của Luật Đất đai mới và Luật Nhà ở mới sau khi được Quốc hội thông qua đối với thị trường bất động sản dành cho kiều bào; triển khai các khảo sát định lượng diện rộng về tranh chấp dân sự liên quan đến hành vi nhờ người đứng tên mua nhà đất tại các trung tâm đô thị lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng.

---

Giá trị tham khảo

Khóa luận là nguồn tài liệu hữu ích cho:

• Sinh viên, học viên ngành Luật: Đặc biệt thuộc các chuyên ngành Pháp luật Kinh tế, Luật Dân sự, Luật Đất đai, làm tài liệu tham khảo chuẩn mực về cấu trúc nghiên cứu một đề tài pháp lý chuyên ngành, phương pháp đối chiếu lịch sử văn bản luật và kỹ năng phân tích cơ sở quy phạm.
• Cơ quan quản lý và nhà nghiên cứu chính sách: Cung cấp thêm các luận cứ khoa học và thực tiễn để phục vụ việc hoàn thiện các nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành các đạo luật mới về đất đai và nhà ở đối với chủ thể kiều bào.
• Kiều bào, tổ chức hành nghề công chứng, luật sư và doanh nghiệp bất động sản: Phần phân tích tại Chương 2 là cẩm nang pháp lý hữu ích giúp tra cứu chính xác các điều kiện, giấy tờ chứng minh nguồn gốc/quốc tịch, các hình thức mua bán hợp pháp và trình tự 3 bước thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo đúng thẩm quyền hành chính.

---

Câu hỏi thường gặp

1. Theo pháp luật Việt Nam hiện hành, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phân chia thành những nhóm đối tượng cụ thể nào?
Căn cứ Điều 3 Luật Quốc tịch Việt Nam năm 2008 (sửa đổi, bổ sung 2014) và khoản 6 Điều 5 Luật Đất đai năm 2013, đối tượng này được chia thành hai nhóm: (1) Công dân Việt Nam (người mang quốc tịch Việt Nam) cư trú, sinh sống lâu năm ở nước ngoài, gồm người chỉ có quốc tịch Việt Nam hoặc người có hai quốc tịch; (2) Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài (người từng có quốc tịch Việt Nam theo nguyên tắc huyết thống khi sinh ra, nay đã mất quốc tịch Việt Nam, cùng con cháu của họ cư trú lâu dài ở nước ngoài).

2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được xác lập quyền sở hữu nhà ở hợp pháp tại Việt Nam thông qua những hình thức nào?
Theo khoản 2 Điều 8 Luật Nhà ở năm 2014, có ba hình thức: (1) Mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; (2) Mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; (3) Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy hoạch.

3. Nếu người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận thừa kế nhà ở nhưng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì quyền lợi được xử lý ra sao?
Căn cứ khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai năm 2013, người thừa kế trong trường hợp này không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, nhưng được quyền chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế cho đối tượng được phép sở hữu để nhận giá trị tài sản thừa kế đó.

4. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho kiều bào được phân định như thế nào giữa cấp tỉnh và cấp huyện?
Căn cứ Điều 105 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 37 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP: UBND cấp tỉnh (hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường) cấp Giấy chứng nhận cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; còn UBND cấp huyện cấp Giấy chứng nhận cho cá nhân người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.

5. Giai đoạn thi hành Luật Nhà ở 2005 đến hết năm 2008 ghi nhận bao nhiêu trường hợp kiều bào được công nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam?
Theo Tờ trình số 57/TTr-CP ngày 28/04/2009 của Chính phủ được trích dẫn trong khóa luận, trong giai đoạn từ khi triển khai Luật Nhà ở năm 2005 đến hết năm 2008, chỉ có hơn 140 trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài được công nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam, chủ yếu là các đối tượng về đầu tư lâu dài theo khoản 1 Điều 126 Luật Nhà ở năm 2005.

---

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Hoàng An đã giải quyết một cách có hệ thống cơ sở lý luận và thực trạng pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam. Bằng việc phân tích sâu sắc các quy phạm của Luật Nhà ở năm 2014, Luật Đất đai năm 2013 đặt trong tiến trình lịch sử lập pháp và bối cảnh sửa đổi Luật Đất đai năm 2023, công trình đã chỉ rõ những điểm tiến bộ cũng như các rào cản hành chính đang tồn tại. Các kết luận và giải pháp kiến nghị trong khóa luận có giá trị tham khảo khoa học và thực tiễn rõ nét, hướng tới mục tiêu hoàn thiện thể chế nhằm khơi thông nguồn lực to lớn của kiều bào cho sự nghiệp phát triển đất nước.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1: Cơ sở lý luận pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam. Chương 2: Thực trạng pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam Chương 3: Thực tiễn thi hành pháp luật và định hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam PHAN NỘI DUNG CHUONG 1: CO SO LY LUAN CUA PHAP LUAT VE QUYEN SO HUU NHA O CUA NGUOI VIET NAM DINH CU Ở NƯỚC NGOÀI TAI VIET NAM 1. Ly luận về quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam 1. Khái niệm người Việt Nam định cu ở nước ngoài Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là một bộ phan dân cư không nhỏ của quốc gia.

Với tu cách là một chủ thé khi tham gia vào các quan hệ pháp luật, khái niệm người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo pháp luật Việt Nam đã ngày càng được hoàn thiện hơn qua các thời kỳ cũng như trong các văn bản pháp luật. Ngay từ những ngày đầu lập nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Nhà nước ta đã ghi nhận vị trí của đối tượng người Việt Nam ở nước ngoài trong việc quản lý nhằm giữ gìn mối liên kết với quê hương của họ. Trong Sắc lệnh số 47 năm 1946 của nước Việt Nam Dân chủ cộng hòa, về tô chức Bộ Ngoại giao, đã ghi nhận khái niệm “Kiều dân” trong tên phòng thuộc Bộ. Theo đó, khái niệm có nội dung “người Việt s99] Namở hải ngoại””.

Tới trước năm 1982, trong các van ban pháp luật, người ta thường sử dụng thuật ngữ “Việt Kiều”, “người Việt Nam ở nước ngoài”, “người Việt Nam sinh sống ở nước ngoài”. Thuật ngữ “øgười Việt Nam định cư ở nước ngoài ” được sử dụng trong Quyết định số 84- HDBT ngày 28/07/1983 của Hội đồng Bộ trưởng về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của Ban Việt kiều trung ương. Từ đó, thuật ngữ này được sử dụng phổ biến trong các văn bản pháp luật ở nước ta như Chỉ thị số 16- HĐBT ngày 28/10/1988 của Hội đồng Bộ trưởng đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại các nước Xã hội chủ nghĩa, Quyết định số 567-TTg ngày 18/11/1993 của Thủ tướng Chính phủ về việc mời chuyên gia, trí thức người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia tư vấn, Quyết định số 59-TTg ngày 01/4/1994 của Thủ tướng Chính phủ về việc giải quyết cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài hồi hương vê Việt Nam,. Tuy nhiên, nội ham của khái niệm này van chưa được xác định rõ, 1 Sắc lệnh số 47 ngày 07/04/1946 về việc tô chức Bộ ngoại giao do Chủ tịch Chính phủ nước Việt Nam Dân chủ cộng hòa ban hành nhiều sự giải thích chỉ nằm trong một số văn bản hướng dẫn mà lại thiếu thống nhất, không chính xác, do đó dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau.

Đến năm 1998, với sự ra đời của Luật quốc tịch Việt Nam, thuật ngữ “nguoi Việt Nam định cư ở nước ngoài ” mới được giải thích rõ ràng. Khoản 4 Điều 2 Luật Quốc tịch Việt Nam năm 1998 quy định: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và là người gốc Việt Nam cư trú, làm ăn, sinh sống lâu dài ở Hước ngoài ”. Mặc dù, việc thé hiện nội hàm khái niệm người Việt Nam định cư ở nước ngoài trong Luật Quốc tịch 1998 tương đối rõ ràng nhưng vẫn bộc lộ hạn chế khi thực hiện nguyên tắc một quốc tịch, chưa đáp ứng được nguyện vọng của Kiều bào ta ở nước ngoài và nhất là khó khăn khi triển khai trên thực tế do sự xung đột pháp lí trong trường hợp có hai hay nhiều quốc tịch. Từ những bất cập trên, Luật Quốc tịch Việt Nam 2008 đã thê hiện tính linh hoạt và phát triển hơn khi cụ thé nội hàm khái niệm Người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Theo đó, Điều 3 Luật Quốc tịch 2008 có quy định: “Người Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài. Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là người Việt Nam đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.”? Trong phạm vi bài luận, nhìn theo góc độ của pháp luật đất đai hiện hành, cụ thê là Luật đất đai 2013 khi nói về quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, khái niệm người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhắc đến và quy định tại Khoản 6 Điều 5, đó là: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo qui định của pháp luật về quốc tịch”. Có thê thay, pháp luật đất đai ghi nhận định nghĩa về người Việt Nam định ở nước ngoài theo pháp luật quốc tịch. Đối chiếu với Điều 3 Luật Quốc tịch, với cách giải thích như vậy, có thé thay ngoài yếu tố cư trú, sinh sống lâu dai ở nước ngoài thì yếu tố quốc tịch là căn cứ quan trọng dé phân chia người Việt Nam định cư ở nước ngoài làm hai nhóm chủ thé sau: Thứ nhất, là công dân Việt Nam — những người có quốc tịch Việt Nam (Khoản 1 Điều 17 Hiến pháp 2013) dang cư trú, sống lâu năm ở nước ngoài nhưng vẫn mang 2 Điều 3, Khoản 3, Khoản 4 Luật quốc tịch Việt Nam 2008, sửa đồi, bé sung năm 2014) quốc tịch Việt Nam.

Nhóm đối tượng này bao gồm: (1) Người chỉ có một quốc tịch Việt Nam; (2) Người có quốc tịch Việt Nam đồng thời có quốc tịch nước ngoài. Thứ hai, người gốc Việt Nam là người đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dai ở nước ngoài. Đây là đối tượng đã từng có quốc tịch Việt Nam (do khi sinh ra cha mẹ họ là công dân Việt Nam) nhưng nay không còn g1ữ quốc tịch Việt Nam nữa. Nguyên nhân dẫn đến việc mat quốc tịch Việt Nam của nhóm chủ thể này chủ yếu là do cha mẹ hoặc chính bản thân họ đã xin thôi quốc tịch Việt Nam dé nhập quốc tịch của quốc gia nơi họ cư trú.

Như vậy, có thể định nghĩa người Việt Nam định cư ở nước ngoài như sau: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, làm ăn, sinh sống lâu dài ở nước ngoài. Trong quá trình sinh sống, làm ăn lâu đài ở nước ngoài họ có thé đã nhập quốc tịch của một nước khác hoặc chưa nhập quốc tịch của bắt kỳ quốc gia nào. Khái niệm quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam Theo Từ điển Tiếng Việt do Nguyễn Như Ý chủ biên, “nha ở” được định nghĩa là “chỗ ở và chỗ sinh hoạt của một gia đình”. Theo góc độ pháp lý, tại Khoản 1 Điều 3 Luật nhà ở năm 2014 có quy định về nhà ở như sau: “Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cau sinh hoạt của hộ gia đình, ca nhân.

`” Tai các khoản từ khoản 2 đến khoản 7 Điều 3 Luật này cũng đã phân loại nhà ở tùy theo mục đích sử dụng và nhu cầu với các khái niệm rõ ràng, bao gồm: Nhà ở riêng lẻ; nhà chung cư; nhà ở thương mại; nhà ở công vụ; nhà ở dé phục vu tai định cư; nhà ở xã hội. Đối chiếu Khoản 8, Điều 2, Luật Nhà ở năm 2014 quy định về các hình thức dé có nhà ở hợp pháp đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, có thé thay khái niệm nhà ở trong phạm vi nghiên cứu của đề tài có nội hàm hẹp hơn so với khái niệm nhà ở được quy định trong Luật Nhà ở 2014. Theo đó, nhà ở có sẵn của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được tạo lập từ chương trình phát triển nhà ở thương mai 3 Nguyễn Như Ý (chủ biên) Tir điển Tiếng Việt, Nxb Giáo dục, Hà Nội, 2001, Tr.514 10 được đầu tư xây dựng dé bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường hoặc từ nhà ở của hộ gia đình, cá nhân. Quyền sở hữu là một trong những quyên cơ bản nhất, quan trọng nhất của mỗi công dân.

Chủ sở hữu có quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với tài sản thuộc sở hữu của mình. Nhà ở là tài sản, nên sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam phải được xây dựng trên nền tảng của chế định sở hữu tài sản nói chung. Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 đã định nghĩa về quyền sở hữu bằng cách liệt kê những nội dung của quyên này. Theo đó, “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dung và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật”4 và Luật Nhà ở 2014 cũng có quy định về quyền sở hữu nhà ở: “Hộ gia đình, cá nhân có quyền có chỗ ở thông qua việc đầu tư xây dựng, mua, thuê, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đôi, mượn, ở nhờ, quản lý nhà ở theo ủy quyên và các hình thức khác theo quy định của pháp luật.

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức quy định tại khoản 2 Điều 8 của Luật này có quyên sở hữu đối với nhà ở đó theo quy định của Luật này.” Cu thé hơn, theo Luật Nhà ở 2014, quyền sở hữu nhà ở luôn gắn liền với chủ sở hữu nhà ở, cụ thé: “Chủ sở hữu nhàở là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp von, nhận đồi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan.